Newsroom

Wg obliczeń REAS, sprzedaż mieszkań w sześciu największych aglomeracjach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań oraz Łódź) w Polsce wzrosła w 2012 r. z 29,8 tys. do 30,6 tys. mieszkań (+3 proc. r/r). Wzrost sprzedaży w skali roku był spowodowany przede wszystkim świetnym wynikiem w ostatnim kwartale, kiedy zarówno kupujący, jak i deweloperzy, chcieli skorzystać z ostatniej możliwości wykorzystania programu Rodzina na Swoim. Sprzedaż wyniosła w ostatnim kwartale 8,4 tys. mieszkań, co jest wynikiem zbliżonym do rekordowych kwartałów z lat 2007-2008. Ceny w ubiegłym roku spadły o około 4,5 proc. REAS prognozuje ich dalszy spadek o 3-4 proc. w 2013 r.

Mimo niewielkiego wzrostu sprzedaży w całym roku w największych miastach, 10 największych giełdowych deweloperów zmniejszyło swoją sprzedaż o 13 proc. Łącznie sprzedali oni w 2012 r. 7018 mieszkań, czyli o ponad 1 tys. mniej, niż w 2011 r. Jeszcze gorzej wypada zestawienie z ich własnymi prognozami. Okazuje się bowiem, że sektor mieszkaniowy przeszacował własną sprzedaż o ponad 18 proc. Jedynym deweloperem, który pobił zarówno własne prognozy, jak i rok poprzedni, osiągając przy okazji największy wzrost sprzedaży, był Robyg. Robyg stał się tym samym drugim pod względem sprzedaży deweloperem w Polsce, ustępując tylko Dom Development. Największe spadki sprzedaży zaliczyli z kolei Marvipol, Budimex Nieruchomości oraz J.W. Construction.

W 2012 r., wg danych Euler Hermes, upadło 30 deweloperów, przede wszystkim w związku z trudnościami ze znalezieniem nabywców na rynku nieruchomości. Wśród tej grupy są dwie spółki publiczne, finansujące się m. in. emisjami obligacji – Alterco oraz Religa Development. Wśród dużych deweloperów niepublicznych nie odnotowaliśmy żadnej upadłości, co sugeruje, że były to raczej małe podmioty. W 2013 r. prawdopodobnie nadal będzie postępować proces polaryzacji rynku. Mimo, że spadek sprzedaży wskutek braku programu dopłat rządowych oraz dołka w realnej gospodarce może nadal postępować, to deweloperzy o dobrej sytuacji finansowej, nie muszący śpieszyć się ze sprzedażą mieszkań, mogą nadal osiągać satysfakcjonujące marże.

Spore emocje wzbudza wciąż wprowadzenie ustawy deweloperskiej, mimo że nadal wiele inwestycji nie jest objętych wymogiem zakładania rachunku powierniczego, są one bowiem albo kolejnymi etapami inwestycji, albo zostały formalnie wprowadzone do sprzedaży przed 29 kwietnia, od kiedy ów wymóg obowiązuje. Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Fundacja na rzecz Kredytów Hipotecznych przygotowały rekomendację do poprawienia ustawy deweloperskiej. Organizacje domagają się m.in. wprowadzenia umów rezerwacyjnych (w celu nie wiązania klienta umową notarialną, póki nie posiada on jeszcze zapewnionego kredytu), wprowadzenia zamienności zabezpieczeń – rachunku powierniczego lub gwarancji, dopuszczenie odbiegania wielkości mieszkania od deklaracji do 2 proc. oraz zmiany w odpowiedzialności za podanie nieprawdziwych informacji  w prospekcie.

Wartość transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniosła w 2012 r. 2,8 mld EUR, co stanowiło 80 proc. udział w wartości transakcji przeprowadzonych w całej Europie Środkowo-Wschodniej. Największymi transakcjami były: sprzedaż Złotych Tarasów za 475 mln EUR oraz łódzkiej Manufaktury za 390 mln EUR. Wg szacunków wartość transakcji w tym roku wyniesie co najmniej 2-2,5 mld EUR.

W ciągu najbliższych sześciu miesięcy zapada 27 serii obligacji, wyemitowanych przez 17 spółek deweloperskich o łącznej wartości ponad 1 mld zł, w czym największy udział mają GTC, Echo Investment oraz Gant Development. Do grona spółek dołączyły Wikana oraz niepubliczne Archicom oraz Mak Dom, których obligacje zapadają w lipcu. Wszystkie te papiery są notowane na rynku Catalyst. Pod koniec 2012 r. Archicom rozpoczął już skup własnych obligacji z rynku w celu umorzenia. Łącznie umorzył w ten sposób prawie 9 mln zł zadłużenia (pierwotnie seria miała wartość 30 mln zł). Znacząco swój udział w zestawieniu zredukowali J.W. Construction oraz Polnord. J.W. Construction zawczasu zrolowało 105,7 mln zł obligacji, z czerwcowej serii zostało więc jedynie 24,3 mln zł. Nowe obligacje zostały wyemitowane z taką samą marżą, jak rolowane, tj. 450 pb. Ceną za refinansowanie są jednak liczne zabezpieczenia, ustanowione przez dewelopera, na gruntach w Ożarowie i Konstancinie, budynku biurowym przy ul. Al. Jerozolimskich 216 oraz zespole budynków hotelowych wraz z gruntem w Krynicy-Zdrój. Nowa seria zapada w styczniu 2016 r. i najprawdopodobniej została scalona (przynajmniej w kwestii oprocentowania, okresów odsetkowych i daty zapadalności) z serią o wartości 95 mln zł, zapadającą pierwotnie w lipcu 2015 r, której warunki emisji zostały zmienione w styczniu, tak że odpowiadają nowo wyemitowanej serii. Była ona wyemitowana jako część zapłaty za grunt na ul. Kasprzaka na warszawskiej Woli, gdzie w marcu deweloper rozpocznie pierwszy etap swojego największego projektu. Daje to łącznie obligacje o wartości 200,7 mln zł. Są one (przynajmniej 105,7 mln zł) amortyzowane po 10 proc. w kwietniu 2014 i 2015 r. Prócz projektu przy ul. Kasprzaka, gdzie drugi etap rozpocznie się jesienią, J.W. Construction planuje w 2013 r. rozpocząć dwa projekty w Gdyni, jeden w Katowicach i co najmniej jeszcze jeden w Warszawie. Łącznie, w ciągu najbliższych 2-3 lat, deweloper planuje rozpocząć budowę 5-6 tys. mieszkań. Obecnie podaż gotowych mieszkań Spółki wynosi około 1 tys.

Również do stycznia 2016 r. swoje obligacje udało się refinansować Polnordowi. Zapadająca w styczniu seria została wykupiona w trzech podejściach (dwa wykupy przed terminem i 26,5 mln zł wykupione w dniu zapadalności, tj. 22 stycznia). Każdemu wykupowi odpowiadała refinansująca emisja.

Po wzmożonej aktywności w grudniu 2012 r., kiedy GTC zrolowało sporą część swojego zadłużenia obligacyjnego, w styczniu nie zdarzyło się niemal nic, co mogłoby wpłynąć na obraz spółki. Sprzedaż trzech małych centrów handlowych w Rumunii została ostatecznie anulowana. Ponadto spółka pochwaliła się dobrymi wynikami komercjalizacji powierzchni biurowej w łódzkim University Business Park.

Echo Investment uplasowało w styczniu 200 mln zł obligacji, które posłużyć mają jak zabezpieczenie zbliżających się wykupów , stanowią więc de facto ich refinansowanie. Spółka oddała do użytkowania w ciągu stycznia setną inwestycję w jej historii. Jest to Aquarius Business House – biurowiec w centrum Wrocławia. Jak dotąd Echo zbudowało 380 tys. mkw. powierzchni handlowej, 200 tys. mkw. biur, 220 tys. mkw. mieszkań i apartamentowców oraz 2,2 tys. pokoi hotelowych. Obecny bank ziemi pozwoli na zbudowanie kolejnych 66 inwestycji. W przygotowaniu jest 300 tys. mkw. powierzchni handlowej, 500 tys. mkw. biur i prawie 200 tys. mkw. mieszkań. Spółka planuje również w II kwartale wystartować z budową kompleksu biurowego w Kijowie. Rynek ukraiński jest traktowany jako niezagospodarowana nisza, nie działają bowiem na nim jak dotąd zagraniczni deweloperzy.

Najbliższe dwa miesiące będą małym testem dla Ganta. Spółka musi wykupić w tym czasie 56 mln zł swoich obligacji. Dodatkowo będzie musiała zapłacić obligatariuszom serii zapadającej w marcu premię w wysokości 6,25 proc. nominału (łącznie ponad 1,6 mln zł) za brak zamiany na akcje. Cena konwersji wynosi 25 zł, od długiego więc czasu nie była realnym rozwiązaniem dla obligatariuszy. W ostatnim dniu stycznia akcjonariusze  Ganta wyrazili zgodę na emisję obligacji zamiennych o łącznej wartości nominalnej do 20 mln zł. Minimalna cena zamiany na akcję zdecydowanie lepiej odzwierciedla aktualne realia rynkowe i wyniesie 5 zł. Obligacje mają być wprowadzone na Catalyst.

Podobną premię za wykup swoich obligacji będzie musiał zapłacić Marvipol. Zapadające w czerwcu obligacje zamienne, oferowane, tak jak obligacje Ganta, przez DM NWAI, posiadają premię w wysokości 6 proc. (prawie 2,4 mln zł) za brak zamiany. Marvipol, podobnie jak Polnord, zamierza skoncentrować się na projektach mieszkaniowych. Rozważa on sprzedaż bądź leasing zwrotny biurowca Prosta Tower, gdzie znajduje się aktualna siedziba Spółki. Wartość księgowa biurowca wynosi ponad 100 mln zł. Marvipol rozważa oprócz tego sprzedaż budynku przy ul. Koszykowej oraz sprzedaż działki przy ul. Pasymskiej, która daje większe możliwości zagospodarowania w zakresie powierzchni biurowych niż mieszkaniowych. Deweloper planuje ponadto, w okresie ważności prospektu emisyjnego, tj. do 9 listopada, powrócić do tematu emisji akcji, zarówno zwykłych, jak i niemych.

W styczniu zapadały również pierwsze od dłuższego czasu decyzje dotyczące Alterco. 14 stycznia Sąd Rejonowy oddalił wniosek spółki o przedłużenie terminu do złożenia propozycji układowych. 18 stycznia wydał on natomiast postanowienie o umorzeniu postępowania upadłościowego Alterco w wyniku braku środków na pokrycie kosztów postępowania upadłościowego. Sfinansowania upadłości odmówili również wierzyciele, w tym obligatariusze spółki, a samo Alterco nie posiada płynnych aktywów, które mogą być sprzedane i z nich nastąpiłoby pokrycie kosztów.

Największa wartość zapadających obligacji przypada na maj. Zapada wtedy ponad 450 mln zł papierów, stanowiących 45 proc. wartości zapadających obligacji w omawianym okresie. Jest to efekt wykupów dużych serii obligacji deweloperów komercyjnych – GTC i Echo Investment. Aktywnymi miesiącami będą również marzec oraz czerwiec. W marcu zapada bowiem większa z serii obligacji  Echo oraz obligacje  Ganta, w czerwcu natomiast przewidziane jest  pięć wykupów o wartościach w granicach 20-40 mln zł.