Newsroom

   Otoczenie branży

   Podaż mieszkań osiągnęła swoje maksimum w II kwartale 2012 roku i powinna teraz powoli spadać w kolejnych kwartałach. Wysoka podaż spowodowała w ostatnich latach spadek ich cen. Wg raportu przygotowanego przez Eurostat, Polska zajęła 7 miejsce, na 27 badanych europejskich państw, pod względem wielkości spadków cen nieruchomości – mieszkań i domów od czasu szczytu hossy na rynku nieruchomości, tj. od 2007 r. Szczyt z II kwartału był spowodowany wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej. Deweloperzy starali się formalnie wprowadzić do sprzedaży nowe inwestycje przed 29 kwietnia, przy czym realnie często rozpoczynali sprzedaż dopiero w III kw. Zgodnie z prognozami firmy doradczej REAS, I kwartał 2013 r. będzie najprawdopodobniej najsłabszy pod względem sprzedaży w całym 2013 r. Liczba zawartych umów w ciągu całego roku powinna nieznacznie spaść, nawet pomimo liberalizacji rekomendacji S. Zdaniem prezesa Związku Banków Polskich nowelizacja rekomendacji KNF dotycząca kredytów hipotecznych powinna mieć jedynie neutralny, albo nieznacznie pozytywny wpływ na rynek. REAS zwraca również uwagę na istotność czynnika psychologicznego. Mimo pogarszającej się sytuacji w gospodarce i związanej z nią sytuacji na rynku pracy, nastroje nabywców mogą się polepszyć w związku z wprowadzeniem ustawy deweloperskiej, podnoszącej poziom zaufania klientów i mogącej zwiększyć sprzedaż inwestycji będących we wczesnej fazie budowy.

   Indeks Dostępności Kredytowej, obliczany przez Open Finance oraz TVN CNBC, wzrósł w grudniu o 2,48 pkt (2,16 proc.). W porównaniu do poprzedniego roku jest jednak cały czas o 0,29 pkt niżej. Mimo wzrostu średniego wynagrodzenia w ciągu roku o 2,5 proc., przeciętna polska rodzina może liczyć na kredyt o ponad 15 tys. mniejszy, niż w roku ubiegłym. Średnia marża na kredycie hipotecznym wyniosła w grudniu 149 pb. Zdaniem ZBP, w 2013 r. należy liczyć się z kilkuprocentowym spadkiem wielkości udzielonych kredytów mieszkaniowych, przede wszystkim w związku z wygaśnięciem programu Rodzina na Swoim.

   Obecnie w Polsce w budowie jest 690 tys. mkw. centrów handlowych. Większość z tej powierzchni ma być oddana do użytkowania w przyszłym roku, kiedy otwartych ma zostać, wg Jones Lang LaSalle 25 galerii. 37 proc. budowanej powierzchni powstanie w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców. Deweloperzy i analitycy spodziewają się, że poziom czynszów zostanie w przyszłym roku utrzymany, tj. 85 EUR za mkw. w Warszawie, 50 poza i 30 w miastach do 300 tys. mieszkańców.

   Podaż powierzchni biurowej przekroczyła w 2012 r. 6,5 mln mkw. W samej Warszawie w ciągu ostatniego roku oddano do użytkowania łącznie 300 tys. mkw. powierzchni. W budowie jest kolejne 1,2 mln mkw. powierzchni, z czego aż 700 mkw. przypada na Warszawę. Zdaniem CBRE podaż powierzchni biurowej może być w ciągu dwóch następnych lat większa niż chłonność rynku, co doprowadzić może do wzrostu poziomu pustostanów. Duże znaczenie dla rynku biurowego w Warszawie będzie mieć w nadchodzących latach budowa drugiej linii metra, prowadząca do uatrakcyjnienia, jako hipotetycznej lokalizacji dla biurowców, takich dzielnic jak Wola, Powiśle, czy drugiej strony Wisły.

   Harmonogram zapadalności obligacji deweloperów

   W ciągu najbliższych sześciu miesięcy zapada niemal 1,2 mld zł obligacji, wyemitowanych przez 16 deweloperów. Trzema największymi emisjami są emisje GTC – 325 mln zł, J.W. Construction – 130 mln zł oraz Echo Investment – 100 mln zł, odpowiadające łącznie za ponad 59 proc. wartości wszystkich wykupów. Biorąc pod uwagę łączne wartości obligacji poszczególnych spółek, na trzecim miejscu znajdzie się, zamiast Echo, Polnord – 105,5 mln zł.

   GTC przeprowadziło na początku października kolejną fazę wcześniejszego wykupu oraz częściowego refinansowania swojego zadłużenia z tytułu obligacji. 4 grudnia deweloper wykupił 123,8 mln zł obligacji zapadających 28 kwietnia 2014 r. Łączna wartość nominalna tej serii wynosi w tej chwili 344,2 mln zł (bazowe 720 mln – 252 mln wykupione 31 października – 123,8 mln wykupione w grudniu). GTC nie wykupiło natomiast serii zapadającej w maju tego roku, jej wartość pozostała więc na poziomie 325 mln zł. Równolegle, 4 grudnia, w celu refinansowania zadłużenia, GTC wyemitowało 88,4 mln zł obligacji. Są to obligacje o takich samych parametrach jak te, emitowane na koniec października (łącznie Spółka wyemitowała więc ich już 294,2 mln zł). Oprocentowanie oparte jest o zmienną stawkę i wynosi WIBOR 6M+400 pb, jest więc wyraźnie wyższe niż poprzednich emisji. Obligacje zapadają w kwietniu 2018 r. i są amortyzowane od kwietnia 2017 r., co pół roku. Pierwsza transza, o wartości 205,8 mln zł trafiła już na rynek Catalyst, pozostała część ma być notowana do końca stycznia.

   GTC zamierza rozpocząć prace budowlane nad projektem galerii handlowej w Wilanowie jeszcze przed końcem 2013 r. W przypadku galerii na Białołęce. Spółka będzie musiała dokupić jeszcze kilka działek od miasta. W 2013 r. Spółka nie planuje natomiast budowy w Polsce nowych biurowców.

   Zarząd J.W. Construction uchwalił 12 grudnia emisję obligacji o wartości 130 mln zł, w celu rolowania emisji zapadającej w czerwcu, na razie nic jednak nie wiadomo o proponowanych warunkach. Planowana emisja J.W. Construction stanowić będzie ciekawy przykład, jak w trudniejszym otoczeniu gospodarczym uplasuje się duża emisja dewelopera mieszkaniowego. Kluczowy, dla operacyjnej działalności Spółki jest projekt przy ul. Kasprzaka, gdzie realizacja dwóch pierwszych etapów pochłonie około 95 mln zł. Powstanie wówczas co najmniej 900 mieszkań, łącznie natomiast na warszawskiej Woli ma powstać 80 tys. mkw. powierzchni biurowej oraz 123 tys. mkw. powierzchni mieszkaniowej J.W. Construction planuje rozpocząć również w 2013 r. projekty mieszkaniowe w Gdyni i Katowicach, uruchomić projekt biurowy w Warszawie oraz sprzedać Hotel 500, położony nad Jeziorem Zegrzyńskim (14 grudnia zgodę wydało NWZ Spółki). J.W. nie planuje natomiast w najbliższym czasie zakupu nowych gruntów, oceniając swój portfel jako wystarczający.

   Polnord planował w grudniu zakup dwóch działek w Warszawie, nie wiemy jednak, jaki jest rezultat tych planów. Deweloper analizuje również dodatkowo 1-2 grunty w Trójmieście. Polnord planuje, prócz skupienia się na budowaniu mieszkań w segmencie popularnym, wejść w niszę – budownictwo socjalne i komunalne. Spółka, mimo takich planów, zamierza jednak kontynuować budowę kompleksu Wilanów Office Park. W grudniu Polnord poinformował ponadto o sprzedaży do Polskiego Banku Spółdzielczości kolejnej wierzytelności powstałej z tytułu sporu z miastem Warszawa. PBP ma na podstawie porozumienia zapłacić Polnordowi 25 mln zł, z czego 20 mln zł jest płatne do 11 stycznia 2013r.

   W ciągu grudnia niezłe informacje otrzymali obligatariusze (akcjonariusze również) Ganta. Spółka podpisała umowę z inną firmą deweloperską – Futureal. Węgierska firma Futureal w ciągu ostatnich kilku lat zrealizowała w trzech krajach Europy Środkowej inwestycje o wartości 600 mln euro i jest zaliczana do grona 20 największych deweloperów w Europie. Na podstawie owej umowy Futureal zobowiązał się do zainwestowania 10 mln EUR w projekty deweloperskie realizowane przez Ganta. Obejmie on udziały w inwestycji mieszkaniowej przy ul. Bochenka (Amber Park) w Krakowie oraz prawdopodobnie w trzech kolejnych projektach - w Warszawie (drugi etap projektu Kaskada na Woli i Royal House) i we Wrocławiu (Solaris Park). Gant liczy na rozpoczęcie projektów, w ramach których ma wybudować 1,2 tys. mieszkań o wartości 360 mln zł, w pierwszej połowie roku. Gant i Futureal będą miały prawdopodobnie po połowie udziałów w spółkach celowych. Gant przeprowadził dodatkowo prywatną emisję akcji serii C. 1,25 mln akcji o cenie emisyjnej 3,5 zł (łączna wartość – 4,375 mln zł), która została objęta przez fundusz zależny od nowo pozyskanego inwestora. Pozostałe podmioty objęły natomiast 0,7 mln akcji o wartości 2,45 mln zł. W związku z objęciem akcji, udział głosów Futureal w ogólnej liczbie głosów stanowić będzie 5,13 proc.

   W związku z planowanym czerwcowym wykupem w naszym zestawieniu zadebiutował Marvipol. Deweloper (ale również właściciel salonów samochodów luksusowych oraz myjni samochodowych) odstąpił od oferty publicznej akcji niemych z powodu niesatysfakcjonującego poziomu zapisów. Niepowodzenie emisji akcji niemych spowoduje, że Marvipol zrezygnuje najprawdopodobniej z zakupu działki przy ul. Marywilskiej na warszawskiej Białołęce za 37 mln zł. Mimo nieudanej emisji, spółka ma w planach emisję nowych akcji, wraz ze sprzedażą akcji jednego z obecnych akcjonariuszy. Decyzje z tym związane mają zapaść najpóźniej do lutego. Wcześniej, na początku grudnia, Marvipol wykazywał również zainteresowanie kolejną emisją obligacji o wartości w okolicach 30 mln zł, która miałby się odbyć najprawdopodobniej w drugiej połowie 2013 r.

   Kwestia zadłużenia Alterco, spółki znajdującej się w upadłości układowej, pozostaje nadal nierozwiązana.

   Wykupy obligacji są wyraźnie skumulowane w dwóch ostatnich miesiącach prezentowanego okresu, tj. w maju i w czerwcu. Wykupić powinno się w tym czasie 11 serii obligacji, o wartości 695,4 mln zł. Przyczyną takiego stanu rzeczy są majowe wykupy wspomnianych wcześniej emisji – GTC i Echo oraz czerwcowa J.W. Construction, a także garść wykupów średniej wielkości, m. in. Marvipolu oraz Ganta.