środa, 19 grudnia 2018

Newsroom

Capital Park – raport kredytowy DM Michael/Ström

Piotr Ludwiczak, analityk DM Michael/Ström | 04 grudnia 2017
W III kw. spółka zrefinansowała część obligacji złotowych obligacjami w euro, co pozwoliło jej ograniczyć średnie oprocentowanie obligacji do 4,9 proc. z 6,2 proc. w pierwszym półroczu. Capital Park planuje kolejne refinansowanie na kwotę 35-40 mln euro, co powinno pozwolić obniżyć koszt długu obligacyjnego do ok. 4,1 proc.

Strategią spółki jest utrzymywanie nieruchomości na bilansie i funkcjonowanie w formule zbliżonej do REIT, co przekłada się na wyższe wskaźniki zadłużenia niż w przypadku deweloperów budujących nieruchomości z celem ich sprzedaży. Dług netto do aktywów na koniec 3Q17 dla Capital Park wyniósł 0,48x, a więc poniżej kowenantu ustanowionego na obligacjach w euro (0,6x).

Portfel nieruchomości Capital Park ma wartość bilansową 2 mld zł i składa się z 63 projektów. Do kluczowych aktywów Capital Park należą ukończone projekty Eurocentrum (872 mln zł) oraz Royal Wilanów (429 mln zł), a także ArtN (docelowo 1,2 mld zł). 47 nieruchomości o łącznej wartości 328 mln zł znajduje się w dwóch funduszach REIA, które spółka konsoliduje metodą pełną ze względu na sprawowaną kontrolę, pomimo mniejszościowych udziałów.

Spółka szacuje, że po 3Q17 budowa ArtN będzie wymagała jeszcze 734 mln zł nakładów, z czego 78 mln zł ma być sfinansowane wkładem własnym (m.in. obligacjami), a reszta kredytem. Dodatkowo, Capital Park spodziewa się poniesienia jeszcze 214 mln zł na budowę: Crowne (190 mln zł, w tym 30 mln zł wkład własny) oraz Neptun House (24 mln zł).

W 3Q17 spółka zrefinansowała część obligacji „złotowych” obligacjami w euro, co pozwoliło jej ograniczyć średnie oprocentowanie obligacji do 4,9 proc. z 6,2 proc. w 1H17. Capital Park planuje kolejne refinansowanie na kwotę 35-40 mln euro, co powinno pozwolić obniżyć koszt długu obligacyjnego do ok. 4,1 proc.

Według naszych szacunków, spółka po planowanej emisji obligacji będzie w stanie zrealizować planowane inwestycje, z których ostatnia ma zostać oddana do użytku w 2020 r. Szacunkowy dług netto do aktywów po ukończeniu projektów wynosił będzie ok. 0,53x. W naszych szacunkach zakładamy spłaty kapitałowe kredytów, ale zakładamy refinansowanie obligacji w euro i konserwatywnie nie zakładamy zwiększania LTV na ukończonych projektach. Zwracamy uwagę, że potencjalne zrefinansowanie kredytów na wyższe LTV pozwoliłoby spółce uwolnić gotówkę, która mogłaby np. posłużyć na spłatę obligacji.

Gros części kapitałowej kredytów (836 mln zł) przypada na okres po zapadalności obligacji. Dodatkowo, do zapadalności euroobligacji wygasają jedynie dwa kredyty o łącznym saldzie 137 mln zł na koniec 3Q17. Większy z kredytów o saldzie 105 mln zł przypisany jest do REIA I. Spodziewamy się refinansowania kredytu, jednocześnie zaznaczając, że spółka ma 15-proc. udział w funduszu, a zobowiązania REIA nie są gwarantowane przez Capital Park, dlatego uważamy harmonogram spłat kredytów za korzystny dla obligatariuszy.

Więcej wiadomości o Capital Park S.A.

Więcej wiadomości kategorii Analizy

Emisje