czwartek, 14 grudnia 2017

Newsroom

Capital Park – raport kredytowy DM Michael/Ström

Piotr Ludwiczak, analityk DM Michael/Ström | 04 grudnia 2017
W III kw. spółka zrefinansowała część obligacji złotowych obligacjami w euro, co pozwoliło jej ograniczyć średnie oprocentowanie obligacji do 4,9 proc. z 6,2 proc. w pierwszym półroczu. Capital Park planuje kolejne refinansowanie na kwotę 35-40 mln euro, co powinno pozwolić obniżyć koszt długu obligacyjnego do ok. 4,1 proc.

Strategią spółki jest utrzymywanie nieruchomości na bilansie i funkcjonowanie w formule zbliżonej do REIT, co przekłada się na wyższe wskaźniki zadłużenia niż w przypadku deweloperów budujących nieruchomości z celem ich sprzedaży. Dług netto do aktywów na koniec 3Q17 dla Capital Park wyniósł 0,48x, a więc poniżej kowenantu ustanowionego na obligacjach w euro (0,6x).

Portfel nieruchomości Capital Park ma wartość bilansową 2 mld zł i składa się z 63 projektów. Do kluczowych aktywów Capital Park należą ukończone projekty Eurocentrum (872 mln zł) oraz Royal Wilanów (429 mln zł), a także ArtN (docelowo 1,2 mld zł). 47 nieruchomości o łącznej wartości 328 mln zł znajduje się w dwóch funduszach REIA, które spółka konsoliduje metodą pełną ze względu na sprawowaną kontrolę, pomimo mniejszościowych udziałów.

Spółka szacuje, że po 3Q17 budowa ArtN będzie wymagała jeszcze 734 mln zł nakładów, z czego 78 mln zł ma być sfinansowane wkładem własnym (m.in. obligacjami), a reszta kredytem. Dodatkowo, Capital Park spodziewa się poniesienia jeszcze 214 mln zł na budowę: Crowne (190 mln zł, w tym 30 mln zł wkład własny) oraz Neptun House (24 mln zł).

W 3Q17 spółka zrefinansowała część obligacji „złotowych” obligacjami w euro, co pozwoliło jej ograniczyć średnie oprocentowanie obligacji do 4,9 proc. z 6,2 proc. w 1H17. Capital Park planuje kolejne refinansowanie na kwotę 35-40 mln euro, co powinno pozwolić obniżyć koszt długu obligacyjnego do ok. 4,1 proc.

Według naszych szacunków, spółka po planowanej emisji obligacji będzie w stanie zrealizować planowane inwestycje, z których ostatnia ma zostać oddana do użytku w 2020 r. Szacunkowy dług netto do aktywów po ukończeniu projektów wynosił będzie ok. 0,53x. W naszych szacunkach zakładamy spłaty kapitałowe kredytów, ale zakładamy refinansowanie obligacji w euro i konserwatywnie nie zakładamy zwiększania LTV na ukończonych projektach. Zwracamy uwagę, że potencjalne zrefinansowanie kredytów na wyższe LTV pozwoliłoby spółce uwolnić gotówkę, która mogłaby np. posłużyć na spłatę obligacji.

Gros części kapitałowej kredytów (836 mln zł) przypada na okres po zapadalności obligacji. Dodatkowo, do zapadalności euroobligacji wygasają jedynie dwa kredyty o łącznym saldzie 137 mln zł na koniec 3Q17. Większy z kredytów o saldzie 105 mln zł przypisany jest do REIA I. Spodziewamy się refinansowania kredytu, jednocześnie zaznaczając, że spółka ma 15-proc. udział w funduszu, a zobowiązania REIA nie są gwarantowane przez Capital Park, dlatego uważamy harmonogram spłat kredytów za korzystny dla obligatariuszy.

Więcej wiadomości o Capital Park S.A.

  • Capital Park wyemituje obligacje do 25 mln euro

    05 grudnia 2017
    Będzie to oferta niepubliczna, co przy jej rozmiarach pozwala sądzić, że dług dewelopera będzie obejmowany przez instytucje finansowe. Wpływy z emisji mogą trafić na refinansowanie starszych obligacji.
    czytaj więcej
  • Analiza Capital Park

    27 listopada 2017
    Według ostatnich informacji, zarząd grupy Capital Park nie zamierza sprzedawać kluczowych aktywów, a chce stać się spółką dywidendową o charakterze REIT.
    czytaj więcej
  • Capital Park nieco bardziej zadłużony po III kwartale

    14 listopada 2017
    O wyższym długu netto komercyjnego dewelopera zdecydował wzrost nakładów inwestycyjnych i związany z nimi wypływ gotówki, a także wzrost kursu EUR/PLN, co negatywnie odbiło się też na kosztach finansowych w III kwartale. Niemniej, poprawa przychodów z wynajmu i aktualizacja wyceny nieruchomości pozwoliły wykazać 27,5 mln zł zysku netto.
    czytaj więcej
  • Indeks Rynku Obligacji (03.11)

    06 listopada 2017
    Wartość Indeksu Rynku Obligacji na 3 listopada 2017 wyniosła 3,52 pkt proc., czyli o 0,09 pkt proc. mniej niż dwa tygodnie temu.
    czytaj więcej

Więcej wiadomości kategorii Analizy

  • Analiza i2 Development

    04 grudnia 2017
    Sytuacja bilansowa grupy i2 Development na 30 września 2017 roku wygląda poprawnie, zadłużenie ma przede wszystkim charakter długoterminowy, a sam wskaźnik zadłużenia znajduje się na poziomach akceptowalnych. Również i płynność wydaje się być w normie.
    czytaj więcej
  • Analiza Capital Park

    27 listopada 2017
    Według ostatnich informacji, zarząd grupy Capital Park nie zamierza sprzedawać kluczowych aktywów, a chce stać się spółką dywidendową o charakterze REIT.
    czytaj więcej
  • Vantage Development – raport kredytowy DM Michael/Ström

    23 listopada 2017
    Potencjał do generowania gotówki z działalności komercyjnej tkwi w sprzedaży aktywów. Gdyby spółka sprzedała komercyjne nieruchomości pracujące po wycenie bilansowej i z otrzymanych środków spłaciłaby całość zobowiązań przypisanych do tego segmentu, to uwolnionych zostałoby 95 mln zł.
    czytaj więcej
  • HB Reavis – raport kredytowy DM Michael/Ström

    14 listopada 2017
    Na zmianę sytuacji finansowej HB Reavis w 1H17 miały istotny wpływ dwa wydarzenia: kupno nieruchomości Elizabeth House pod projekt One Waterloo w Londynie oraz dekonsolidacja CE REIF.
    czytaj więcej

Emisje