sobota, 25 maja 2019

Newsroom

Capital Park – raport kredytowy DM Michael/Ström

Piotr Ludwiczak i Michał Mordel, DM Michael/Ström | 03 listopada 2017
Strategią Capital Parku jest utrzymywanie nieruchomości na bilansie i funkcjonowanie w formule zbliżonej do REIT, co przekłada się na wyższe wskaźniki zadłużenia niż w przypadku deweloperów budujących nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Portfel nieruchomości Capital Parku ma wartość bilansową 2 mld zł i składa się z 62 projektów. Do kluczowych aktywów Capital Parku należą ukończone projekty Euroocentrum (852 mln zł) oraz Royal Wilanów (420 mln zł), a także ArtN (docelowo 1,2 mld zł). 47 nieruchomości o łącznej wartości 322 mln zł znajduje się w dwóch funduszach REIA, które spółka konsoliduje metodą pełną ze względu na sprawowaną kontrolę, pomimo mniejszościowych udziałów.

Spółka szacuje, że po 1H17 budowa ArtN będzie wymagała jeszcze 735 mln zł nakładów, z czego 100 mln zł ma być sfinansowane wkładem własnym (m.in. obligacjami), a 635 mln zł kredytem. Dodatkowo, Capital Park spodziewa się poniesienia jeszcze 219 mln zł na budowę Crowne (190 mln zł) oraz Neptun House (29 mln zł), z czego 30 mln zł ma być sfinansowane wkładem własnym.

W 3Q17 spółka zrefinansowała część obligacji „złotowych” obligacjami w euro, co pozwoliło jej ograniczyć średnie oprocentowanie obligacji do 4,9 proc. z 6,2 proc. w 1H17. Capital Park planuje kolejne refinansowanie na kwotę 35-40 mln euro, co powinno pozwolić obniżyć koszt długu obligacyjnego do ok. 4,1 proc.

Według naszych szacunków, spółka po planowanej emisji obligacji będzie w stanie zrealizować planowane inwestycje, z których ostatnia ma zostać oddana do użytku w 2020 r. Szacunkowy dług netto do aktywów po ukończeniu projektów wynosił będzie ok. 0,53x. W naszych szacunkach zakładamy spłaty kapitałowe kredytów, ale zakładamy refinansowanie obligacji w euro i konserwatywnie nie zakładamy zwiększania LTV na ukończonych projektach. Zwracamy uwagę, że potencjalne zrefinansowanie kredytów na wyższe LTV pozwoliłoby spółce uwolnić gotówkę, która mogłaby np. posłużyć na spłatę obligacji.

Gros części kapitałowej kredytów (758 mln zł) przypada na okres po zapadalności obligacji. Dodatkowo, do zapadalności eurooobligacji wygasają jedynie 2 kredyty o łącznym saldzie 135 mln zł na koniec 2Q17. Większy z kredytów o saldzie 104 mln zł przypisany jest do REIA I. Spodziewamy się refinansowania kredytu, jednocześnie zaznaczając, że spółka ma 15 proc. udział w funduszu, a zobowiązania REIA nie są gwarantowane przez Capital Park, dlatego uważamy harmonogram spłat kredytów za korzystny dla obligatariuszy.

Więcej wiadomości o Capital Park S.A.

  • Capital Park mniejszy, ale na niezmienionej dźwigni

    24 maja 2019
    Utrata kontroli nad dwoma funduszami zmniejszyła sumę bilansową deweloperskiej grupy, ale nie wpłynęła na wysokość jej wskaźników zadłużenia. Te zaś od sześciu kwartałów pozostają niezmiernie stabilne.
    czytaj więcej
  • Zmalała grupa Capital Parku

    23 maja 2019
    Niedługo po zmianie właściciela deweloper zdecydował, że przestanie konsolidować metodą pełną fundusze REIA FIZAN i REIA II FIZAN. Suma bilansowa grupy spadnie więc o blisko 300 mln zł.
    czytaj więcej
  • Capital Park zmienił właściciela

    14 maja 2019
    W wyniku ziszczenia się wszystkich warunków zawieszających firma inwestycyjna Madison International Realty odkupiła od funduszy zarządzanych przez Patron Capital Partners 65,997 proc. akcji Capital Parku.
    czytaj więcej
  • Capital Park odrobinę zmniejszył ogólne zadłużenie

    12 kwietnia 2019
    Zmiana wskaźnika zadłużenia dewelopera była może symboliczna, ale przynajmniej w słusznym kierunku. Mocniej spadło natomiast saldo gotówki, choć jej poziom na koniec 2018 r. wciąż pozostawał odpowiedni.
    czytaj więcej

Więcej wiadomości kategorii Analizy

  • Marvipol Development – raport kredytowy DM Michael/Ström

    22 maja 2019
    Raport przedstawia sytuację finansową grupy kapitałowej Marvipolu po wynikach za IV kwartał 2018 r. i po komunikacie dotyczącym sprzedaży i przekazań mieszkań za I kw. br.
    czytaj więcej
  • Raport miesięczny DM NWAI (kwiecień 2019)

    16 maja 2019
    Obroty w kwietniu na rynku Catalyst ukształtowały się na poziomie 189,52 mln zł, czyli o 4,62 mln zł więcej niż średnia z ostatnich 12 miesięcy. Taka wartość obrotów oznaczała 11 proc. spadek w porównaniu do poprzedniego miesiąca i najmniejsze obroty w 2019 roku.
    czytaj więcej
  • Rynek obligacji podporządkowanych - raport DM NWAI

    31 października 2017
    Obligacje podporządkowane stają się coraz bardziej popularnym sposobem na pozyskanie kapitału. Co ważne, ich konstrukcja pozwala instytucjom finansowym na poprawę wskaźników kapitałowych po względnie niskim koszcie.
    czytaj więcej
  • Analiza Echo Investment

    16 października 2017
    Grupa posiada odpowiednią płynność bieżącą, jednocześnie poprzez emisje obligacji pięcioletnich wydłuża terminy zapadalności zobowiązań. Generuje również zyski, które mogłyby pozwolić na spłatę w rozsądnym terminie posiadanych przez Echo zobowiązań finansowych.
    czytaj więcej

Emisje