środa, 20 czerwca 2018

Newsroom

Capital Park – raport kredytowy DM Michael/Ström

Piotr Ludwiczak i Michał Mordel, DM Michael/Ström | 03 listopada 2017
Strategią Capital Parku jest utrzymywanie nieruchomości na bilansie i funkcjonowanie w formule zbliżonej do REIT, co przekłada się na wyższe wskaźniki zadłużenia niż w przypadku deweloperów budujących nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Portfel nieruchomości Capital Parku ma wartość bilansową 2 mld zł i składa się z 62 projektów. Do kluczowych aktywów Capital Parku należą ukończone projekty Euroocentrum (852 mln zł) oraz Royal Wilanów (420 mln zł), a także ArtN (docelowo 1,2 mld zł). 47 nieruchomości o łącznej wartości 322 mln zł znajduje się w dwóch funduszach REIA, które spółka konsoliduje metodą pełną ze względu na sprawowaną kontrolę, pomimo mniejszościowych udziałów.

Spółka szacuje, że po 1H17 budowa ArtN będzie wymagała jeszcze 735 mln zł nakładów, z czego 100 mln zł ma być sfinansowane wkładem własnym (m.in. obligacjami), a 635 mln zł kredytem. Dodatkowo, Capital Park spodziewa się poniesienia jeszcze 219 mln zł na budowę Crowne (190 mln zł) oraz Neptun House (29 mln zł), z czego 30 mln zł ma być sfinansowane wkładem własnym.

W 3Q17 spółka zrefinansowała część obligacji „złotowych” obligacjami w euro, co pozwoliło jej ograniczyć średnie oprocentowanie obligacji do 4,9 proc. z 6,2 proc. w 1H17. Capital Park planuje kolejne refinansowanie na kwotę 35-40 mln euro, co powinno pozwolić obniżyć koszt długu obligacyjnego do ok. 4,1 proc.

Według naszych szacunków, spółka po planowanej emisji obligacji będzie w stanie zrealizować planowane inwestycje, z których ostatnia ma zostać oddana do użytku w 2020 r. Szacunkowy dług netto do aktywów po ukończeniu projektów wynosił będzie ok. 0,53x. W naszych szacunkach zakładamy spłaty kapitałowe kredytów, ale zakładamy refinansowanie obligacji w euro i konserwatywnie nie zakładamy zwiększania LTV na ukończonych projektach. Zwracamy uwagę, że potencjalne zrefinansowanie kredytów na wyższe LTV pozwoliłoby spółce uwolnić gotówkę, która mogłaby np. posłużyć na spłatę obligacji.

Gros części kapitałowej kredytów (758 mln zł) przypada na okres po zapadalności obligacji. Dodatkowo, do zapadalności eurooobligacji wygasają jedynie 2 kredyty o łącznym saldzie 135 mln zł na koniec 2Q17. Większy z kredytów o saldzie 104 mln zł przypisany jest do REIA I. Spodziewamy się refinansowania kredytu, jednocześnie zaznaczając, że spółka ma 15 proc. udział w funduszu, a zobowiązania REIA nie są gwarantowane przez Capital Park, dlatego uważamy harmonogram spłat kredytów za korzystny dla obligatariuszy.

Więcej wiadomości o Capital Park S.A.

Więcej wiadomości kategorii Analizy

Emisje