poniedziałek, 17 grudnia 2018

Newsroom

Capital Park – raport kredytowy DM Michael/Ström

Michał Mordel, DM Michael/Ström | 17 maja 2018
Raport kredytowy przedstawia sytuację finansową grupy kapitałowej Capital Park po wynikach za IV kw. 2017 r. pod kątem zdolności obsługi zadłużenia z tytułu wyemitowanych obligacji.

Strategią spółki jest utrzymywanie nieruchomości na bilansie i funkcjonowanie w formule zbliżonej do REIT, co przekłada się na wyższe wskaźniki zadłużenia niż w przypadku deweloperów budujących nieruchomości z celem ich sprzedaży. Dług netto do aktywów na koniec 2017 dla Capital Park wyniósł 0,45x (0,48x w 3Q17), a więc poniżej kowenantu ustanowionego na obligacjach w EUR (0,6x).

Portfel nieruchomości Capital Park ma wartość bilansową 2,2 mld zł i składa się z 62 projektów (54 pracujących, trzy w budowie, pięć pozostałych). Do kluczowych aktywów Capital Park należą ukończone projekty Eurocentrum (864 mln zł) oraz Royal Wilanów (416 mln zł), a także ArtN (docelowo 1,1 mld zł). 47 nieruchomości o łącznej wartości 318 mln zł znajduje się w dwóch funduszach REIA, które spółka konsoliduje metodą pełną ze względu na sprawowaną kontrolę, pomimo mniejszościowych udziałów (16 proc. i 15 proc.).

Spółka szacuje, że po IV kw. 2017 r. projekty w budowie oraz ukończone wymagały będą jeszcze 1 mld zł nakładów, z czego wkładem własnym ma być sfinansowane 122 mln zł. Wkład własny może zostać sfinansowany m.in. obligacjami. Najwięcej nakładów pochłonąć ma budowa ArtN (748 mln zł, z czego 92 mln zł wkładu własnego), oraz Crowne (197 mln zł, z czego 30 mln zł wkładu własnego). Pozostałe projekty wymagają 79 mln zł nakładów, które finansowane będą kredytami.

Ostatnia z planowanych inwestycji Capital Parku ma zostać oddana do użytku w 2020 r. i szacujemy, że po ukończeniu projektów dług netto do aktywów wynosił będzie ok. 0,53x. W naszych szacunkach zakładamy, że spółka sięgnie po zewnętrzne finansowanie wkładu własnego projektów ArtN i Crowne (ok. 70 proc. nakładów, 80 mln zł). Zakładamy refinansowanie obligacji w euro. Konserwatywnie zakładamy spłaty kapitałowe kredytów, ale nie uwzględniamy potencjalnego zwiększania LTV na ukończonych projektach. Zwracamy uwagę, że refinansowanie kredytów na wyższe LTV pozwoliłoby spółce uwolnić gotówkę, która mogłaby posłużyć na spłatę obligacji.

Gros części kapitałowej kredytów (811 mln zł) przypada na okres po zapadalności obligacji. Dodatkowo, do zapadalności euroobligacji wygasają jedynie dwa kredyty o łącznym saldzie 132 mln zł na koniec IV kw. 2017 r. Większy z kredytów o saldzie 101 mln zł przypisany jest do REIA I. Spodziewamy się refinansowania tego kredytu, jednocześnie zaznaczając, że spółka ma 16-proc. udział w funduszu, a zobowiązania REIA nie są gwarantowane przez Capital Park, dlatego uważamy harmonogram spłat kredytów za korzystny dla obligatariuszy.

Więcej wiadomości o Capital Park S.A.

Więcej wiadomości kategorii Analizy

Emisje