niedziela, 28 maja 2017

Newsroom

Czy akcje REIT-ów powinny uzupełnić portfel obligacji?

Emil Szweda dla Gazety Giełdy i Inwestorów "Parkiet" | 12 września 2016
Zapewniają stały dochód o z góry znanej minimalnej wysokości, czym upodabniają się do obligacji korporacyjnych. Czy zatem warto się nimi interesować?

Tekst ukazał się w Gazecie Giełdy i Inwestorów "Parkiet" 5 września. Opublikowano za zgodą redakcji. Wszelkie prawa zastrzeżone.

Okazję do snucia rozważań daje planowana na połowę września publiczna emisja akcji REINO Dywidenda Plus i zapewne kończąca się w tym czasie publiczna emisja obligacji przeprowadzana przez PCC Exol.

Coś za coś

Można sprawę uogólnić orzekając, że akcje REIT-u, który wybiera raczej konserwatywne podejście do inwestycji (topowe biurowce wynajęte w 100 proc.) dają inwestorom z rynku obligacji nowe możliwości, jednak kosztem utracenia starych przywilejów. Jednym z plusów inwestowania w obligacje – zwłaszcza przy stałym oprocentowaniu – jest z góry znany wynik nawet wieloletniej inwestycji. REIT-y takich gwarancji dać nie mogą, choć REINO deklaruje, że stopa dywidendy – w stosunku do ceny emisyjnej akcji – nie będzie niższa niż 5 proc. brutto. Co oznacza, że może być także wyższa, a to z kolei może mieć wpływ na wycenę akcji w obrocie wtórnym.

O ile bowiem – znając cenę, po jakiej w określonym dniu zostaną wykupione obligacje– nie ma powodu, by przejmować się wahaniami notowań papierów dłużnych, które z reguły i tak nie przekraczają małych kilku procent przez całe życie obligacji, o tyle wycena akcji może wahać się znacznie. Najprostszy przykład, to uchwalenie ustawy o REIT-ach w Polsce, która zwalniałaby fundusze tego typu z podatku dochodowego. Zysk, z którego można będzie wypłacić dywidendę będzie automatycznie wyższy o 20 proc., zatem i przewidywana dywidenda może być wyższa. Lub inaczej - akcje największych REIT-ów w USA wzrosły od dołka w 2009 r. już 5-7 krotnie, ale w okresie kryzysu traciły po 70 proc. wartości  w dwa lata (wciąż wypłacając dywidendę).

Wahania stopy procentowej

Większość obligacji firm ma oprocentowanie zmienne, zależne od wysokości stóp WIBOR, co sprawia, że dochody odsetkowe są niejako niezależne od zmiany samego WIBOR (jeśli tylko pamięta się, że zyskiem inwestora jest marża ponad WIBOR, a nie sam WIBOR, który jest tu przybliżeniem stopy wolnej od ryzyka). Inaczej sprawa się ma z oprocentowaniem stałym – tu zysk realny zmienia się wraz ze stopami procentowymi i to w dodatku z mnożnikiem. Np. jeśli RPP obniża stopy procentowe o 25 pkt bazowych, to obligacje o stałym oprocentowaniu dają o 25 pkt bazowych „wyższy” zysk niż dotychczas (oczywiście tylko w ujęciu realnym). Aby dostosować się do nowych warunków cena obligacji musiałaby wzrosnąć o 25 pkt bazowych razy liczba lat pozostałych do wykupienia obligacji. Jeśli są to cztery lata, to teoretycznie obligacje powinny podrożeć o 1 pkt proc.

Co jednak może się dziać z akcjami REIT-ów? Akcje nie zostaną wykupione w określonym dniu, wpływ działań RPP na realną stopę zwrotu z naliczanej dywidendy wydaje się więc nieograniczony czasowo. Ograniczenie występuje jednak i w tym wypadku. Kontrakty na stopę procentową (IRS) to najpłynniejszy obecnie instrument na rynku, a wyceniają one stopę procentową na 10 lat do przodu (w teorii nawet w dalszym okresie, ale po 10 latach spada ich płynność). Możliwe więc, że stopę dywidendy wypłacanej przez REIT będziemy oceniać przez pryzmat kontraktów na stopę procentową. Kto nie chce się tym przejmować, może poprzestać na porównaniu stopy dywidendy i inflacji. Inaczej prezentować się będzie 6 proc. dywidendy w przypadku 2 proc. deflacji, a inaczej przy 2 proc. inflacji, a to oznacza, że notowania akcji mogą się zmieniać.

Druga strona medalu

Większa zmienność oznaczać będzie jednak także i wyższą płynność akcji. O ile obligacje uchodzą za instrument raczej nadający się do trzymania niż do aktywnego handlu (dominuje strategia „kup i trzymaj”), o tyle wahania wyceny zwykle uruchamiają mniejsze lub większe emocje wśród inwestorów. Dlatego też fakt, że akcje REIT-ów nie mają określonego w czasie dnia wykupu i umorzenia, nie musi być przeszkodą dla inwestorów, którzy chcą mieć kontrolę nad środkami. Prawdopodobnie łatwiej przyjdzie im upłynnienie akcji niż obligacji.

Wracając do stopy procentowej. Jej zmiany nie mają wpływu na wysokość kuponu od obligacji (pomijając realną stopę zwrotu), ponieważ kupon nie jest zależy od rentowności osiąganej przez emitenta obligacji. W przypadku REIT-ów tak nie jest – zmiany stóp procentowych często rządzą koniunkturą na rynku nieruchomości, co z kolei ma wpływ na osiągane przez REIT-y wyniki i finalnie na wysokość wypłacanej dywidendy. Dobrze więc wiedzieć, że historycznie inflacja i wzrost stóp miał korzystny wpływ na wyniki REIT-ów na rynku amerykańskim. Okres wzrostu inflacji zbiegał się bowiem w czasie z lepszą koniunkturą, która oznaczała wyższy popyt na powierzchnię biurową czy handlową lub magazynową, a przez to także wpływała na wzrost czynszów, które zresztą są często powiązane z inflacją już w samej umowie o wynajem.

Reasumując – można akcje REIT-ów uznać, za coś w rodzaju obligacji dających wprawdzie stały dochód, ale też i potencjalnie wyższą zmienność notowań, co ma swoje dobre i gorsze strony.

Więcej wiadomości kategorii REIT

Emisje