Pytanie o wynik inwestycji w akcje REINO to równanie z bardzo jasnym wynikiem, gdy chodzi o stopę dywidendy oraz z kilkoma niewiadomymi, gdy chodzi o perspektywę notowań. Mimo to, rozważający udział w publicznej emisji akcji tego REIT-u (Real Estate Investment Trust), powinni zastanowić się jak je rozwiązać.
Co wiadomo?
REINO Dywidenda Plus zamierza z emisji akcji zebrać do 300 mln zł, a środki ulokować – przy wsparciu kredytów – w wynajęte w 100 proc. biurowce klasy A. Dochody z najmu mają trafiać do akcjonariuszy w postaci płatnej raz do roku dywidendy. Jej wysokość nie może być niższa niż 90 proc. osiągniętego zysku, a zarazem ma nie być niższa niż 5 proc. zainwestowanego kapitału (licząc od ceny emisyjnej).
5 proc. zysku brutto inwestorzy mają więc w deklaracjach, a REIINO musi dbać, by gotówka rzeczywiście stabilnie przepływała od najemców do akcjonariuszy.
Szybki zysk?
Choć akcje REIT-ów na rynkach rozwiniętych trafiają do długoterminowych portfeli (w rzeczywistości w średnim i długim terminie stopy zwrotu z akcji REIT-ów na najbardziej rozwiniętym rynku – amerykańskim – przekraczają średnie stopy zwrotu z rynku akcji), to w Polsce pozytywny efekt inwestycji być może będziemy mogli zaobserwować także w krótkim terminie.
Trwają bowiem prace nad ustawą o REIT-ach w Polsce, a jednym z jej elementów ma być zwolnienie tego rodzaju spółek z podatku dochodowego. Opodatkowana byłaby tylko dywidenda. Na podobnej zasadzie działają fundusze inwestycyjne – nie płacą podatku od osiągniętego zysku. Ten obowiązek dotyczy za to ich uczestników, gdy zrealizują zysk.
Zwolnienie z podatku dochodowego oznaczałoby o prawie 23,46 proc. wyższy zysk, którym REINO mogłoby się podzielić z akcjonariuszami, a więc także i wyższą stopę dywidendy, która – przenosząc korzyści podatkowe bezpośrednio na jej wypłatę – mogłaby sięgać 6,17 proc. w skali roku licząc od zainwestowanego kapitału.
Perspektywa wypłaty wyższej dywidendy może – potencjalnie – przełożyć się na wycenę akcji REINO na GPW. Wszystko zależy od tego, czy cena emisyjna będzie już uwzględniała zwolnienie podatkowe (ale przedstawiciele spółki zapewniali wcześniej, że jeśli REIT-y zostaną zwolnione z podatku dochodowego, stopa dywidendy wzrośnie właśnie w okolice 6 proc.), czy do uchwalenia ustawy o REIT dojdzie i czy 6 proc. będzie dla inwestorów stawką atrakcyjną. Wahania notowań mogą bowiem sterować stopą dywidendy wyliczoną w oparciu o bieżący kurs giełdowy.
Z punktu widzenia inwestorów giełdowych – długoterminowych – stopa dywidendy na poziomie 5-6 proc. może uchodzić za atrakcyjną, niewiele jest na GPW spółek, które regularnie oferowałyby taką wypłatę. Co do zasady, spółki dywidendowe są cenione na rynku akcji, ale też trzeba pamiętać, że potencjał REIT-u do zwiększania zysków (a więc i dywidendy na akcję) w przyszłości – już po dokonaniu inwestycji – będzie ograniczony.
Stopy procentowe
REINO DP nie może bowiem wyprodukować więcej towarów w odpowiedzi na wzrost popytu, czy stworzyć więcej usług. Może zarządzać istniejącą już infrastrukturą biurową, oczywiście w pewnych sytuacjach może też zdecydować się na sprzedaż – z zyskiem – posiadanych biurowców i wypłatę środków akcjonariuszom, ale nie taki jest cel jego działania.
Dlatego większy wpływ na postrzeganie atrakcyjności dywidendy wypłacanej przez REIT mogą mieć przyszłe stopy procentowe, bo w zależności od nich 5-6 proc. stopa dywidendy może wydawać się mniej lub bardziej atrakcyjna. Warto przy tym pamiętać, że umowy z najemcami są powiązane z inflacją – jej wzrost oznaczać będzie wyższe czynsze.
Także i w tym wypadku perspektywa układa się korzystnie dla inwestorów. Po serii słabszych danych makroekonomicznych ponownie dyskutuje się w Polsce nad możliwością obniżenia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Co więcej, nie zakłada się obecnie, by po jednej czy dwóch obniżkach miało dojść w przyszłości do długiej serii podwyżek stóp. Rynek kontraktów na stopę procentową (IRS) wycenia średni WIBOR 3M w okresie najbliższych 10 lat na 2,2 proc., a w okresie 5 lat na 1,8 proc. Trzeba przy tym dodać, że rynek kontraktów na stopę procentową jest rynkiem profesjonalistów – kontrakty zawierają instytucje finansowe takie jak banki czy ubezpieczyciele, często na własny rachunek – i jest to rynek bardziej płynny nawet niż obligacji skarbowych. Nie można zakładać, że scenariusz dyskontowany przez rynek kontraktów zostanie zrealizowany, ale możemy uznać, że obecne wyceny nie są dziełem przypadkowych transakcji.
Z kolei według projekcji inflacji Narodowego Banku Polskiego, obecna deflacja (-0,9 proc.) w przyszłym roku zmieni się 1 proc. inflację, a do końca 2018 r. dojdzie do 1,5 proc. (według projekcji centralnej) wchodząc w dolny obszar celu inflacyjnego RPP (2,5 proc. plus minus 1 pkt proc.). Co oznacza, że nie będzie w tym okresie istniała potrzeba podwyżki stóp procentowych, naturalnie o ile tylko ścieżka inflacji podaży drogą wyznaczoną przez ekonomistów z NBP.
Rynek biur
Czynnikiem, który potencjalnie może mieć wpływ na wyniki REINO Dywidenda Plus w długim terminie będzie rynek najmu biur w Polsce. Trzeba jednak pamiętać, że nie jest to zagadnienie, które można rozstrzygnąć na kilka lat do przodu. RDP kupuje biurowce już w 100 proc. wynajęte, a umowy najmu sięgają 5-7 lat. Część z nich zakłada, że umowy będą przedłużane na kolejne okresy, zaś o zwolnieniu powierzchni RDP będzie wiedzieć z 6-12 miesięcznym wyprzedzeniem, co wydaje się okresem odpowiednio długim, by znaleźć kolejnego najemcę.
Oczywiście nie wiemy jak będzie wyglądał rynek biur za 5-7 lat w Polsce i czy nowe stawki czynszów będą takie same, wyższe czy niższe niż obecnie, ani też jak silną walutą będzie w tym czasie złoty czy euro i na te pytania nie dostaniemy dziś wiarygodnej odpowiedzi od nikogo. W dodatku rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym i z faktu, że dziś mamy nadpodaż biur w Warszawie nie wynika, że to samo zjawisko obserwowane jest w Gdańsku czy Poznaniu.
Jednak pytanie o koniunkturę w jakiejkolwiek branży za 5-7 lat, pozostanie bez wiarygodnej odpowiedzi. Można więc tylko uznać, że mechanizmy chroniące stabilność przychodów RDP (a zatem i wypłatę dywidendy) pozostaną sprawne także w okresie gorszej koniunktury na rynku biur, o ile taka się pojawi, w okresie, gdy umowy trzeba będzie renegocjować lub zawierać nowe.
Podsumowanie
Dla inwestorów ceniących stały dochód główne czynniki sprawcze mogące zaszkodzić lub pomóc zyskom z inwestycji w RDP układają się – z dzisiejszej pespektywy – korzystnie. Jednak rynek to rynek – nie może niczego zagwarantować. Zmiennych takich jak bieżąca polityka, geopolityka, polityka pieniężna największych banków centralnych etc. jest zbyt wiele, by można było przewidywać ich skutki. Jasna deklaracja polityki dywidendowej powinna i może częściowo łagodzić efekt zmienności na rynkach finansowych. Jest rodzajem szczepionki na grypę zmienności – nie daje gwarancji, że uda się jej uniknąć, ale daje powody by sądzić, że okresy większej zmienności uda się przejść bez poważniejszych komplikacji. A to już coś.
INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH
Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.
Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.
Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych
Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.
Twoje podstawowe dane osobowe
Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:
Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach
Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.
Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach
Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.
Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.
Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.
Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?
Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.
Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?
Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.
Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.
Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.
Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.
Twoje prawa
W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.
Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).
Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.
Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.
Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:
Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.
Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych
Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.
Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:
Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.
Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.
Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe
Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.
Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.
Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.
Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.
W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.
Nie profilujemy
Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.
Kontakt z nami
Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).
Zaloguj się