czwartek, 22 czerwca 2017

Newsroom

Czy i ile da się zarobić na akcjach REIT?

Emil Szweda, Obligacje.pl | 05 września 2016
Ustawa o REIT, stopy procentowe i rynek biur w Polsce – te trzy czynniki będą miały kluczowe znaczenie dla efektów inwestycji w akcje REINO Dywidenda Plus.

REINO Dywidenda Plus SAPytanie o wynik inwestycji w akcje REINO to równanie z bardzo jasnym wynikiem, gdy chodzi o stopę dywidendy oraz z kilkoma niewiadomymi, gdy chodzi o perspektywę notowań. Mimo to, rozważający udział w publicznej emisji akcji tego REIT-u (Real Estate Investment Trust), powinni zastanowić się jak je rozwiązać.

Co wiadomo?

REINO Dywidenda Plus zamierza z emisji akcji zebrać do 300 mln zł, a środki ulokować – przy wsparciu kredytów – w wynajęte w 100 proc. biurowce klasy A. Dochody z najmu mają trafiać do akcjonariuszy w postaci płatnej raz do roku dywidendy. Jej wysokość nie może być niższa niż 90 proc. osiągniętego zysku, a zarazem ma nie być niższa niż 5 proc. zainwestowanego kapitału (licząc od ceny emisyjnej).

5 proc. zysku brutto inwestorzy mają więc w deklaracjach, a REIINO musi dbać, by gotówka rzeczywiście stabilnie przepływała od najemców do akcjonariuszy.

Szybki zysk?

Choć akcje REIT-ów na rynkach rozwiniętych trafiają do długoterminowych portfeli (w rzeczywistości w średnim i długim terminie stopy zwrotu z akcji REIT-ów na najbardziej rozwiniętym rynku – amerykańskim – przekraczają średnie stopy zwrotu z rynku akcji), to w Polsce pozytywny efekt inwestycji być może będziemy mogli zaobserwować także w krótkim terminie.

Trwają bowiem prace nad ustawą o REIT-ach w Polsce, a jednym z jej elementów ma być zwolnienie tego rodzaju spółek z podatku dochodowego. Opodatkowana byłaby tylko dywidenda. Na podobnej zasadzie działają fundusze inwestycyjne – nie płacą podatku od osiągniętego zysku. Ten obowiązek dotyczy za to ich uczestników, gdy zrealizują zysk.

Zwolnienie z podatku dochodowego oznaczałoby o prawie 23,46 proc. wyższy zysk, którym REINO mogłoby się podzielić z akcjonariuszami, a więc także i wyższą stopę dywidendy, która – przenosząc korzyści podatkowe bezpośrednio na jej wypłatę – mogłaby sięgać 6,17 proc. w skali roku licząc od zainwestowanego kapitału.

Perspektywa wypłaty wyższej dywidendy może – potencjalnie – przełożyć się na wycenę akcji REINO na GPW. Wszystko zależy od tego, czy cena emisyjna będzie już uwzględniała zwolnienie podatkowe (ale przedstawiciele spółki zapewniali wcześniej, że jeśli REIT-y zostaną zwolnione z podatku dochodowego, stopa dywidendy wzrośnie właśnie w okolice 6 proc.), czy do uchwalenia ustawy o REIT dojdzie i czy 6 proc. będzie dla inwestorów stawką atrakcyjną. Wahania notowań mogą bowiem sterować stopą dywidendy wyliczoną w oparciu o bieżący kurs giełdowy.

Z punktu widzenia inwestorów giełdowych – długoterminowych – stopa dywidendy na poziomie 5-6 proc. może uchodzić za atrakcyjną, niewiele jest na GPW spółek, które regularnie oferowałyby taką wypłatę. Co do zasady, spółki dywidendowe są cenione na rynku akcji, ale też trzeba pamiętać, że potencjał REIT-u do zwiększania zysków (a więc i dywidendy na akcję) w przyszłości – już po dokonaniu inwestycji – będzie ograniczony.

Stopy procentowe

REINO DP nie może bowiem wyprodukować więcej towarów w odpowiedzi na wzrost popytu, czy stworzyć więcej usług. Może zarządzać istniejącą już infrastrukturą biurową, oczywiście w pewnych sytuacjach może też zdecydować się na sprzedaż – z zyskiem – posiadanych biurowców i wypłatę środków akcjonariuszom, ale nie taki jest cel jego działania.

Dlatego większy wpływ na postrzeganie atrakcyjności dywidendy wypłacanej przez REIT mogą mieć przyszłe stopy procentowe, bo w zależności od nich 5-6 proc. stopa dywidendy może wydawać się mniej lub bardziej atrakcyjna. Warto przy tym pamiętać, że umowy z najemcami są powiązane z inflacją – jej wzrost oznaczać będzie wyższe czynsze.

Także i w tym wypadku perspektywa układa się korzystnie dla inwestorów. Po serii słabszych danych makroekonomicznych ponownie dyskutuje się w Polsce nad możliwością obniżenia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Co więcej, nie zakłada się obecnie, by po jednej czy dwóch obniżkach miało dojść w przyszłości do długiej serii podwyżek stóp. Rynek kontraktów na stopę procentową (IRS) wycenia średni WIBOR 3M w okresie najbliższych 10 lat na 2,2 proc., a w okresie 5 lat na 1,8 proc. Trzeba przy tym dodać, że rynek kontraktów na stopę procentową jest rynkiem profesjonalistów – kontrakty zawierają instytucje finansowe takie jak banki czy ubezpieczyciele, często na własny rachunek – i jest to rynek bardziej płynny nawet niż obligacji skarbowych. Nie można zakładać, że scenariusz dyskontowany przez rynek kontraktów zostanie zrealizowany, ale możemy uznać, że obecne wyceny nie są dziełem przypadkowych transakcji.

Z kolei według projekcji inflacji Narodowego Banku Polskiego, obecna deflacja (-0,9 proc.) w przyszłym roku zmieni się 1 proc. inflację, a do końca 2018 r. dojdzie do 1,5 proc. (według projekcji centralnej) wchodząc w dolny obszar celu inflacyjnego RPP (2,5 proc. plus minus 1 pkt proc.). Co oznacza, że nie będzie w tym okresie istniała potrzeba podwyżki stóp procentowych, naturalnie o ile tylko ścieżka inflacji podaży drogą wyznaczoną przez ekonomistów z NBP.

Rynek biur

Czynnikiem, który potencjalnie może mieć wpływ na wyniki REINO Dywidenda Plus w długim terminie będzie rynek najmu biur w Polsce. Trzeba jednak pamiętać, że nie jest to zagadnienie, które można rozstrzygnąć na kilka lat do przodu. RDP kupuje biurowce już w 100 proc. wynajęte, a umowy najmu sięgają 5-7 lat. Część z nich zakłada, że umowy będą przedłużane na kolejne okresy, zaś o zwolnieniu powierzchni RDP będzie wiedzieć z 6-12 miesięcznym wyprzedzeniem, co wydaje się okresem odpowiednio długim, by znaleźć kolejnego najemcę.

Oczywiście nie wiemy jak będzie wyglądał rynek biur za 5-7 lat w Polsce i czy nowe stawki czynszów będą takie same, wyższe czy niższe niż obecnie, ani też jak silną walutą będzie w tym czasie złoty czy euro i na te pytania nie dostaniemy dziś wiarygodnej odpowiedzi od nikogo. W dodatku rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym i z faktu, że dziś mamy nadpodaż biur w Warszawie nie wynika, że to samo zjawisko obserwowane jest w Gdańsku czy Poznaniu.

Jednak pytanie o koniunkturę w jakiejkolwiek branży za 5-7 lat, pozostanie bez wiarygodnej odpowiedzi. Można więc tylko uznać, że mechanizmy chroniące stabilność przychodów RDP (a zatem i wypłatę dywidendy) pozostaną sprawne także w okresie gorszej koniunktury na rynku biur, o ile taka się pojawi, w okresie, gdy umowy trzeba będzie renegocjować lub zawierać nowe.

Podsumowanie

Dla inwestorów ceniących stały dochód główne czynniki sprawcze mogące zaszkodzić lub pomóc zyskom z inwestycji w RDP układają się – z dzisiejszej pespektywy – korzystnie. Jednak rynek to rynek – nie może niczego zagwarantować. Zmiennych takich jak bieżąca polityka, geopolityka, polityka pieniężna największych banków centralnych etc. jest zbyt wiele, by można było przewidywać ich skutki. Jasna deklaracja polityki dywidendowej powinna i może częściowo łagodzić efekt zmienności na rynkach finansowych. Jest rodzajem szczepionki na grypę zmienności – nie daje gwarancji, że uda się jej uniknąć, ale daje powody by sądzić, że okresy większej zmienności uda się przejść bez poważniejszych komplikacji. A to już coś.

Więcej wiadomości kategorii REIT

Emisje