poniedziałek, 16 lipca 2018

Newsroom

Hossa deweloperów dociera do granicy

Emil Szweda dla Domu Maklerskiego Michael / Ström | 13 października 2017
Liczba rozpoczynanych w Polsce budów przekroczyła właśnie 5 na tysiąc mieszkańców po raz pierwszy od początku transformacji. Przedmiotem obaw nie musi być skala, lecz może je budzić tempo wzrostu.

Jeszcze mocniej niż liczba rozpoczynanych budów i mieszkań (w tej kategorii mieszczą się zarówno indywidualne, jak i deweloperskie oraz spółdzielcze inwestycje) rośnie liczba wydawanych pozwoleń na budowę. W ciągu ostatnich 12 miesięcy (do końca czerwca br.) wydano ich 244 tys., czyli prawie 6,5 na tysiąc mieszkańców. Budowlana gorączka nigdy wcześniej nie była w Polsce tak wysoka. Ale czy może rosnąć nadal?

Historia naszego rynku mieszkaniowego zbyt krótka, by wyciągać na tej podstawie wnioski. Owszem mieliśmy już jedną bańkę na rynku nieruchomości i mija właśnie 10 lat od pierwszych sygnałów jej pękania, jednak wyciąganie daleko idących wniosków na podstawie zachowania rynku w tamtym okresie może okazać się błędem. Wszak rekordy tamtej hossy już zostały pobite, a rynek nadal rośnie.

Dlatego po szerszy kontekst historyczny możemy wybrać się za ocean. Także z tego powodu, że dane statystyczne w USA są najłatwiej dostępne. Publikowane przez amerykańskich statystyków pozwalają zajrzeć prawie 60 lat wstecz.

Sama informacja o tym, że aktualnie w Stanach kończonych jest milion domów rocznie, czyli tyle samo co 25 lat wcześniej, nie jest miarodajną informacją, bo w tym samym czasie liczba mieszkańców w USA wzrosła o 100 mln. Dlatego przeliczyliśmy dane z budownictwa mieszkaniowego na 1000 mieszkańców, by znaleźć w historii punkty zwrotne na rynku.

Rynek budownictwa mieszkaniowego w USA

Przez dziesięciolecia wydawało się, że liczba budowanych mieszkań w okolicach 6 na 1000 mieszkańców jest wartością równowagi. Zaś przez pół wieku – do 2008 r. - liczba budowanych mieszkań nie spadała poniżej 4 na 1000 mieszkańców, co można było uznać za punkty zwrotne w następujących cyklicznie okresach pogorszenia mieszkaniowej koniunktury – tak było w końcówce lat 60., w połowie lat 70. i na początku lat 80. I 90. Bariera, która zadziałała czterokrotnie dała wystarczające podstawy, by sądzić, że niższy poziom aktywności nie zostanie osiągnięty. A jednak. Przed 10 laty powstała jednak bańka cenowa, której nie udało się rozładować dostatecznie silnym wzrostem liczby budowanych mieszkań. Bańka pękła i rynek budownictwa mieszkaniowego zbadał nowe dno aktywności spadając do zaledwie dwóch mieszkań na tysiąc mieszkańców. Następujące później ożywienie nie zdołało doprowadzić rynku nawet do punktu, w którym po okresie spowolnienia znalazł się 30 lat wcześniej. Pozwala to z pewną ostrożnością stwierdzić, że w USA nie doszło jeszcze do przegrzania rynku, a dopiero jego dalszy wzrost o 50 proc. doprowadziłby go do stanu historycznej równowagi. A jak sprawy mają się u nas?

Budownictwo mieszkaniowe w Polsce w przeliczeniu na 1000 mieszkańców

Liczba ludności w Polsce – przynajmniej według danych GUS – jest stabilna i od lat waha się w granicach 38-38,5 mln ludzi (w powyższych obliczeniach przyjęto 38 mln), co ułatwia nieco formułowanie tez. Zwiększonej aktywności budujących mieszkania nie można łatwo wytłumaczyć demografią. Aktywność jest rekordowa i w liczbach bezwzględnych i w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. Jeśli uwzględnić emigrację dwóch milionów Polaków, wskaźniki byłyby jeszcze wyższe (ca. o 0,5 pkt proc.). O ile wzrost liczby wydawanych pozwoleń możemy ostatecznie zignorować (nie zawsze przekładał się on na wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji), to już wzrost liczby ukończonych mieszkań wymaga chwili refleksji. Rekord z 2008 r. (4,35 na 1000 mieszkańców) został przekroczony nieznacznie (obecnie jest to 4,4), ale w 2008 r. kończono budowy rozpoczęte w szczycie boomu mieszkaniowego. Teraz– jak wynika z danych o sprzedaży przez deweloperów – rekord liczby ukończonych inwestycji jest jeszcze daleko przed nami. Zarazem odległy od historycznego „punktu równowagi” znanego z rynku amerykańskiego. Czy jednak nasz rynek rzeczywiście jest w stanie go osiągnąć nie kształtując bańki cenowej i ilościowej?

Odpowiedzi możemy szukać nie tylko w samej liczbie budowanych mieszkań na 1000 mieszkańców, ale także w tempie jej wzrostu. Z historycznych danych w USA wynikałoby, że podwojenie wielkości rynku mieszkaniowego w relatywnie krótkim okresie (np. pięciu lat) kończyło się załamaniem rynku. W Polsce zaś od dołka w latach 2011-13, rynek mieszkaniowy wzrósł o 30-50 proc. (odpowiednio liczba budów ukończonych i rozpoczynanych). Podobnie, przez całą dekadę lat 90. rynek mieszkaniowy w USA wzrósł o połowę (z 4 do 6 mieszkań i domów na tysiąc mieszkańców) i była to udana i stabilna dekada w amerykańskiej gospodarce.  Dotychczasowe tempo wzrostu rynku mieszkaniowego w Polsce nie przekreśla szans na podobny scenariusz, ale dalsze przyspieszenie oznaczałoby – sądząc po historii amerykańskiego rynku – przegrzanie koniunktury, ze wszystkimi tego konsekwencjami.

Więcej wiadomości kategorii Analizy

  • Wyhamowanie dynamiki sprzedaży mieszkań – raport DM Navigator

    13 lipca 2018
    Pierwsza połowa 2018 r. to okres dalszej dobrej koniunktury na rodzimym rynku mieszkaniowym, choć można zaobserwować wyhamowanie sprzedaży wśród objętych raportem deweloperów. Analizowane spółki sprzedały w pierwszym półroczu 2018 r. ok. 11,8 tys. mieszkań, 2,2 proc. mniej niż w pierwszym półroczu roku poprzedniego. Należy jednak zaznaczyć, że rok 2017 r. był pod wieloma względami rekordowy, zatem biorąc pod uwagę wysoką bazę, spadek sprzedaży można uznać za symboliczny.
    czytaj więcej
  • Everest Capital - raport Navigator Debt Advisory

    09 lipca 2018
    Podsumowanie wyników spółki po raporcie za I kwartał 2018 roku.
    czytaj więcej
  • Obligacje PCC Rokita – raport rynkowy

    03 października 2017
    Stałe oprocentowanie obligacji może zmniejszyć realne zyski z odsetek, jeśli inflacja nadal będzie rosła. Ale inwestującym w obligacje Rokity zdaje się to nie przeszkadzać.
    czytaj więcej
  • Analiza Bestu

    19 września 2017
    Obecny poziom zadłużenia, chociaż wykazuje tendencję rosnącą, nie powinien na razie wywoływać przesadnego zaniepokojenia obligatariuszy.
    czytaj więcej

Emisje