niedziela, 22 października 2017

Newsroom

Hossa deweloperów dociera do granicy

Emil Szweda dla Domu Maklerskiego Michael / Ström | 13 października 2017
Liczba rozpoczynanych w Polsce budów przekroczyła właśnie 5 na tysiąc mieszkańców po raz pierwszy od początku transformacji. Przedmiotem obaw nie musi być skala, lecz może je budzić tempo wzrostu.

Jeszcze mocniej niż liczba rozpoczynanych budów i mieszkań (w tej kategorii mieszczą się zarówno indywidualne, jak i deweloperskie oraz spółdzielcze inwestycje) rośnie liczba wydawanych pozwoleń na budowę. W ciągu ostatnich 12 miesięcy (do końca czerwca br.) wydano ich 244 tys., czyli prawie 6,5 na tysiąc mieszkańców. Budowlana gorączka nigdy wcześniej nie była w Polsce tak wysoka. Ale czy może rosnąć nadal?

Historia naszego rynku mieszkaniowego zbyt krótka, by wyciągać na tej podstawie wnioski. Owszem mieliśmy już jedną bańkę na rynku nieruchomości i mija właśnie 10 lat od pierwszych sygnałów jej pękania, jednak wyciąganie daleko idących wniosków na podstawie zachowania rynku w tamtym okresie może okazać się błędem. Wszak rekordy tamtej hossy już zostały pobite, a rynek nadal rośnie.

Dlatego po szerszy kontekst historyczny możemy wybrać się za ocean. Także z tego powodu, że dane statystyczne w USA są najłatwiej dostępne. Publikowane przez amerykańskich statystyków pozwalają zajrzeć prawie 60 lat wstecz.

Sama informacja o tym, że aktualnie w Stanach kończonych jest milion domów rocznie, czyli tyle samo co 25 lat wcześniej, nie jest miarodajną informacją, bo w tym samym czasie liczba mieszkańców w USA wzrosła o 100 mln. Dlatego przeliczyliśmy dane z budownictwa mieszkaniowego na 1000 mieszkańców, by znaleźć w historii punkty zwrotne na rynku.

Rynek budownictwa mieszkaniowego w USA

Przez dziesięciolecia wydawało się, że liczba budowanych mieszkań w okolicach 6 na 1000 mieszkańców jest wartością równowagi. Zaś przez pół wieku – do 2008 r. - liczba budowanych mieszkań nie spadała poniżej 4 na 1000 mieszkańców, co można było uznać za punkty zwrotne w następujących cyklicznie okresach pogorszenia mieszkaniowej koniunktury – tak było w końcówce lat 60., w połowie lat 70. i na początku lat 80. I 90. Bariera, która zadziałała czterokrotnie dała wystarczające podstawy, by sądzić, że niższy poziom aktywności nie zostanie osiągnięty. A jednak. Przed 10 laty powstała jednak bańka cenowa, której nie udało się rozładować dostatecznie silnym wzrostem liczby budowanych mieszkań. Bańka pękła i rynek budownictwa mieszkaniowego zbadał nowe dno aktywności spadając do zaledwie dwóch mieszkań na tysiąc mieszkańców. Następujące później ożywienie nie zdołało doprowadzić rynku nawet do punktu, w którym po okresie spowolnienia znalazł się 30 lat wcześniej. Pozwala to z pewną ostrożnością stwierdzić, że w USA nie doszło jeszcze do przegrzania rynku, a dopiero jego dalszy wzrost o 50 proc. doprowadziłby go do stanu historycznej równowagi. A jak sprawy mają się u nas?

Budownictwo mieszkaniowe w Polsce w przeliczeniu na 1000 mieszkańców

Liczba ludności w Polsce – przynajmniej według danych GUS – jest stabilna i od lat waha się w granicach 38-38,5 mln ludzi (w powyższych obliczeniach przyjęto 38 mln), co ułatwia nieco formułowanie tez. Zwiększonej aktywności budujących mieszkania nie można łatwo wytłumaczyć demografią. Aktywność jest rekordowa i w liczbach bezwzględnych i w przeliczeniu na 1000 mieszkańców. Jeśli uwzględnić emigrację dwóch milionów Polaków, wskaźniki byłyby jeszcze wyższe (ca. o 0,5 pkt proc.). O ile wzrost liczby wydawanych pozwoleń możemy ostatecznie zignorować (nie zawsze przekładał się on na wzrost liczby rozpoczynanych inwestycji), to już wzrost liczby ukończonych mieszkań wymaga chwili refleksji. Rekord z 2008 r. (4,35 na 1000 mieszkańców) został przekroczony nieznacznie (obecnie jest to 4,4), ale w 2008 r. kończono budowy rozpoczęte w szczycie boomu mieszkaniowego. Teraz– jak wynika z danych o sprzedaży przez deweloperów – rekord liczby ukończonych inwestycji jest jeszcze daleko przed nami. Zarazem odległy od historycznego „punktu równowagi” znanego z rynku amerykańskiego. Czy jednak nasz rynek rzeczywiście jest w stanie go osiągnąć nie kształtując bańki cenowej i ilościowej?

Odpowiedzi możemy szukać nie tylko w samej liczbie budowanych mieszkań na 1000 mieszkańców, ale także w tempie jej wzrostu. Z historycznych danych w USA wynikałoby, że podwojenie wielkości rynku mieszkaniowego w relatywnie krótkim okresie (np. pięciu lat) kończyło się załamaniem rynku. W Polsce zaś od dołka w latach 2011-13, rynek mieszkaniowy wzrósł o 30-50 proc. (odpowiednio liczba budów ukończonych i rozpoczynanych). Podobnie, przez całą dekadę lat 90. rynek mieszkaniowy w USA wzrósł o połowę (z 4 do 6 mieszkań i domów na tysiąc mieszkańców) i była to udana i stabilna dekada w amerykańskiej gospodarce.  Dotychczasowe tempo wzrostu rynku mieszkaniowego w Polsce nie przekreśla szans na podobny scenariusz, ale dalsze przyspieszenie oznaczałoby – sądząc po historii amerykańskiego rynku – przegrzanie koniunktury, ze wszystkimi tego konsekwencjami.

Więcej wiadomości kategorii Analizy

  • Analiza Echo Investment

    16 października 2017
    Grupa posiada odpowiednią płynność bieżącą, jednocześnie poprzez emisje obligacji pięcioletnich wydłuża terminy zapadalności zobowiązań. Generuje również zyski, które mogłyby pozwolić na spłatę w rozsądnym terminie posiadanych przez Echo zobowiązań finansowych.
    czytaj więcej
  • Obligacje PCC Rokita – raport rynkowy

    03 października 2017
    Stałe oprocentowanie obligacji może zmniejszyć realne zyski z odsetek, jeśli inflacja nadal będzie rosła. Ale inwestującym w obligacje Rokity zdaje się to nie przeszkadzać.
    czytaj więcej
  • Analiza Bestu

    19 września 2017
    Obecny poziom zadłużenia, chociaż wykazuje tendencję rosnącą, nie powinien na razie wywoływać przesadnego zaniepokojenia obligatariuszy.
    czytaj więcej
  • Analiza MCI.PrivateVentures FIZ

    11 września 2017
    Analizując wyniki funduszu można stwierdzić, że historycznie są dobre. Dodając do tego ciekawe spółki w portfelu i stosunkowo niewielkie zadłużenie można z pewnym optymizmem podchodzić do planowanych emisji obligacji.
    czytaj więcej

Emisje