wtorek, 19 listopada 2019

Newsroom

NBP: wskaźniki zadłużenia deweloperów na bezpiecznym poziomie

msd | 28 czerwca 2019
Zdaniem Narodowego Banku Polskiego rynek nieruchomości mieszkaniowych jest w fazie wysokiej aktywności. Ceny rosną w ślad za kosztami, a wskaźniki rentowności i zadłużenia deweloperów pozostają na bezpiecznym poziomie.

Średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania w siedmiu największych miastach wzrosła o 10,7 proc. r/r do 8,1 tys. zł w I kwartale. Przeciętna cena transakcyjna wzrosła zaś o 10 proc. do 7,7 tys. zł – wynika z danych NBP. Analitycy banku centralnego wzrost cen wiążą w znacznej mierze z wyższymi kosztami budów, które są z kolei konsekwencją wysokiego popytu budowlanego w całej gospodarce. 

Zdaniem NBP wskaźnik dostępności mieszkań w dużych miastach, który bazuje na średnim wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw, wzrósł do 0,83 mkw. Tak samo, jak z powodu wyższych płac wzrosła też dostępność kredytów. Niemniej, wartość nowo udzielonych złotowych kredytów mieszkaniowych miała spaść o 5,7 proc. kw./kw. i 0,4 proc. r/r do około 11,9 mld zł w I kwartale. 

Powołując się na dane GUS, analitycy banku centralnego zwracają też uwagę, że w I kwartale notowano w Polsce historycznie wysoką liczbę mieszkań oddanych do użytkowania oraz mieszkań, których budowę rozpoczęto. 

Wysokie szacowane marże zysku deweloperskiego, jak i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wysoki popyt przyczyniały się do występowania o kolejne pozwolenia na budowę mieszkań, choć liczba wydanych pozwoleń na budowę nowych mieszkań była niższa w porównaniu do poprzedniego kwartału. Należy jednak pamiętać, że deweloperzy mają zgromadzone pozwolenia, które uruchamiają w miarę możliwości produkcyjnych. Oznacza to, że podaż jest elastyczna względem wzrostu popytu, co łagodzi napięcia na rynku – podał NBP w kwartalnej informacji o rynku nieruchomości.

W raporcie banku centralnego zwrócono także uwagę, że sprzedaż mieszkań na sześciu największych rynkach wyniosła 16,5 tys. lokali w I kwartale i była podobna, jak w dwóch wcześniejszych kwartałach. Nieco wzrósł wprawdzie zapas niesprzedanych mieszkań (o 0,3 tys. lokali kw./kw. do około 51,1 tys.), ale przy dalszym spadku liczby lokali gotowych do zamieszkania. 

Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym na sześciu największych rynkach nieznacznie wzrósł w omawianym okresie do poziomu 3,3 kwartału. Nadal oznacza to szybką sprzedaż pojawiających się ofert oraz ograniczone możliwości wyboru mieszkań dla nabywców – podał NBP.

Analitycy banku centralnego zwracają także uwagę na rosnące ceny gruntów. To z kolei skutek wciąż wysokiego popytu, wynikającego z konieczności uzupełniania banków ziemi.

NBP przyznaje, że ogólna sytuacja deweloperów pozostaje dobra, mimo że część z nich odnotowała spadki sprzedaży. Zmniejszenie wyników sprzedaży oraz lokali dostępnych w ofercie wytłumaczono głównie problemami po stronie podaży, w tym brakiem trenów budowlanych oraz wysokimi kosztami wykonawstwa i cen materiałów budowlanych. Opierając się na danych GUS za I kwartał analitycy NBP uznali jednak, że ponownie następuje ożywienie po stronie podaży, co może rodzić pewne ryzyko.

Zwiększająca się produkcja, przy już w pełni wykorzystanych mocach produkcyjnych, rodzi jednak szereg napięć po stronie podaży – wskazano.

Odnosząc się do samych wyników finansowych deweloperów za cały 2018 r. zwrócono uwagę na nieco niższą średnią wartość przychodów i kosztów, ale i niewielki wzrost zysku netto. Sama rentowność producentów mieszkań w ocenie NBP jest wysoka. 

Wskaźniki rentowności sprzedaży, majątku i kapitału własnego utrzymały się na wysokim, bezpiecznym poziomie, przy czym rentowność mniejszych deweloperów była niższa niż u dużych podmiotów. Dążenie do utrzymania zadowalającego poziomu rentowności, przy jednoczesnym ograniczeniu podaży i wzroście cen mieszkań, mogło być między innymi efektem ostrożności deweloperów na wypadek załamania popytu – napisano w raporcie.

Analizowani przez NBP deweloperzy na bezpiecznym poziomie mają także utrzymywać relację ponoszonych kosztów do osiąganych przychodów ze sprzedaży. Jak wskazano, najbardziej efektywne są w tym przypadku spółki notowane na GPW.

Raport banku centralnego porusza też kwestię finansowania działalności deweloperów. Zdaniem analityków najważniejszą rolę odgrywają tutaj przedpłaty od nabywców mieszkań i kapitały własne. Niemniej, dostrzeżono też wysoki udział innych zobowiązań (23 proc. w strukturze pasywów w II połowie 2018 r.), co – zdaniem NBP – miałoby potwierdzać opóźnienia w regulowaniu zobowiązań wobec wykonawców robót budowlanych.

Publikacja NBP zwraca też uwagę na wzrost obligacyjnego zadłużenia wśród giełdowych deweloperów. 

We wszystkich grupach analizowanych przedsiębiorców wskaźniki ogólnego zadłużenia oraz zadłużenia kapitału własnego i zabezpieczenia zobowiązań finansowych kapitałem własnym utrzymują się na bezpiecznym poziomie. Skutkuje to zapewnieniem odpowiednich warunków przy rozpatrywaniu wniosków kredytowych i bezpieczeństwa środków powierzonych przez wierzycieli – podsumowuje NBP.

Na Catalyst notowanych jest 29 deweloperów, z czego część działa jednak poza rynkiem mieszkaniowym lub łączy segment nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. 

Więcej wiadomości kategorii Analizy

Emisje