Wyraźna poprawa sytuacji na rynku pracy, dynamiczny rozwój rynku nieruchomości biurowych i logistycznych, wzrost zamożności społeczeństwa, szybki rozwój największych aglomeracji miast – to najważniejsze ze zjawisk, które pozytywnie oddziaływały na rynek mieszkaniowy przez 12 lat od wybuchu ostatniego kryzysu. Po długim okresie prosperity na horyzoncie niespodziewanie pojawiło się zagrożenie. Tym razem tzw. czarnym łabędziem, czyli nieoczekiwanym zdarzeniem mającym gwałtowny i w tym przypadku negatywny wpływ na gospodarkę, okazała się pandemia wirusa, czynnik zupełnie zewnętrzny, nie mający związku z rynkami finansowymi.
Kryzys na rynkach finansowych, zapoczątkowany w 2008 r. przez upadek amerykańskiego banku Lehman Brothers, zaskoczył inwestorów i konsumentów zaledwie po 2 latach od rozpoczęcia silnej hossy na rynku nieruchomości oraz po 4 latach wzrostu koniunktury (wzrost średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw 2008/2005 o 30 proc. oraz średnioroczny wzrost PKB na poziome 5,2 proc. w latach 2005-2008). Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wynosiło w 2008 r. 3,2 tys. zł, a poziom bezrobocia sięgał 9,5 proc. Jednocześnie średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wzrosła w 2007 r. o ok. 50 proc. Nabywcy mieszkań zostali wyposażeni w łatwo dostępne kredyty hipoteczne na bardzo atrakcyjnych warunkach (brak wymaganego wkładu własnego, koszt kredytu w CHF często poniżej 4 proc.). Z drugiej strony jednak, biorąc pod uwagę brak istotnych oszczędności u wielu z nich oraz relatywnie niskie średnie wynagrodzenie, nowe mieszkania były dla nich drogie, a zawierane transakcje ryzykowne. Dlatego pozbawienie potencjalnych nabywców mieszkań kredytów w CHF i zastąpienie ich kredytami w złotych (koszt ok. 7 proc.) oraz zwiększenie wymagań banków w zakresie wkładu własnego spowodował drastyczny spadek liczby transakcji.
Po stronie podażowej znajdowało się wielu niedoświadczonych deweloperów mieszkaniowych, którzy zostali przymuszeni do szybkiej wyprzedaży oferty kosztem istotnych obniżek cen. Dodatkowo podaż mieszkań wzrosła na skutek rezygnacji z podpisanych pakietowych umów zakupów lokali przez inwestorów zagranicznych, głównie z Hiszpanii, Irlandii i Izraela.
Obecnie znacznie mniej prawdopodobna wydaje się wyprzedaż oferty deweloperów (ze względu na ich relatywnie dobrą sytuację płynnościową), czy fala rezygnacji inwestorów „pakietowych” (ze względu na ich niższy udział w sumie transakcji niż przed poprzednim kryzysem). Dostępność kredytów hipotecznych również nie została zamrożona, a banki ograniczają się do zaostrzenia wymogów dotyczących wkładu własnego oraz bardziej konserwatywnego liczenia zdolności kredytowej dla pracowników niektórych branż. Ponadto większość spółek deweloperskich jest dobrze przygotowana nawet do głębokich spadków sprzedaży w całym II kwartale. Projekty będące w realizacji są w istotnej części zakontraktowane, dzięki czemu pozostałe koszty budowy mogą być sfinansowane wpłatami z tytułu już sprzedanych mieszkań. Rozpoczynanie budowy i sprzedaży nowych projektów będzie uwarunkowane bieżącym tempem sprzedaży. Wobec braku kredytów zabezpieczonych gruntami pod przyszłe projekty oraz przy rozsądnym poziomie zadłużenia spółki nie będą zmuszane do przyspieszania rotacji zapasów, co zmniejszy presję na obniżanie cen. Jednocześnie, wobec redukowania oferty, nawet zaplanowane już zakupy nowych gruntów mogą być odłożone w czasie.
Oczywiście na rynku nie brakuje deweloperów mieszkaniowych, którzy mogą nie przetrwać spowolnienia i spadku sprzedaży. Dotyczy to podmiotów z niewielkim doświadczeniem, które finansowały się głównie kapitałem obcym i prowadziły agresywną politykę wzrostu zadłużenia, szukając kapitału w miejscach specjalizujących się w tzw. private debt. Brak bieżącej sprzedaży połączony z niewielkimi zasobami środków pieniężnych oraz brakiem możliwości refinansowania zadłużenia może w ich przypadku skończyć się upadłością. Przy niskim poziomie zaangażowanego kapitału własnego, nawet obniżka cen oferowanych mieszkań o 15-20 proc. może okazać się niewystarczająca, by przetrwać.
Dobra sytuacja płynnościowa największych deweloperów i ich elastyczność w odpowiedzi na dynamiczne zmiany popytu pozwalają przypuszczać, że nie należy oczekiwać znaczących promocji cenowych, jak miało to miejsce w 2008 r. Solidne otoczenie rynkowe, zbudowane w ciągu ostatnich kilku lat, podtrzymujące siłę strony popytowej, również powinno przeciwdziałać wyraźnym spadkom cen. W naszej opinii bardziej należy spodziewać się zmniejszenia liczby spółek deweloperskich i zatrzymania niektórych projektów – w ich przypadku nawet wyprzedaż zapasów może okazać się niewystarczająca, by przetrwać okres spowolnienia.
Ani poprzedni kryzys, ani obecne spowolnienie gospodarcze nie zmieniają faktu, że nieruchomości mieszkalne są atrakcyjną alternatywą inwestycyjną w porównaniu z innymi klasami aktywów. W okresie kilkunastu ostatnich lat kupno mieszkania z przeznaczeniem na wynajem okazało się jedną z lepszych decyzji inwestorów. Z naszych obliczeń wynika, że w okresie ostatnich 13 lat stopa zwrotu dla takiej inwestycji wyniosła 135 proc., z czego 53 p.p. zapewnił wzrost wartości nieruchomości, a kolejne 83 p.p. bieżące przychodu z najmu nieruchomości. Inwestycji w mieszkanie na wynajem towarzyszyły: jedna z niższych zmienności stóp zwrotu oraz niewielka korelacja z pozostałymi klasami aktywów, co stanowi skuteczny element dywersyfikacji portfela dla inwestora. Sam wzrost cen nieruchomości w tym okresie zapewnił z nawiązką zabezpieczenie przed inflacją, co może wspomagać przyszłe decyzje zakupowe u osób obawiających się wzrostu inflacji w dłuższym terminie. Wzrost ten jest prawdopodobny w związku z intensywnym ostatnio wzrostem podaży pieniądza, łagodzącego gospodarcze skutki pandemii. Dodając do tego relatywnie tani oraz, mimo ostatnich zmian, wciąż dość łatwy do uzyskania kredyt hipoteczny, inwestor może zrealizować atrakcyjną stopę zwrotu, znacząco przewyższającą możliwą do uzyskania rentowność dostępnych produktów bankowych.
W ostatnich tygodniach Rada Polityki Pieniężnej dwukrotnie obniżyła stopy procentowe, łącznie o 1 p.p. Dzięki wyraźnym spadkom stawek WIBOR jeszcze tańsze stało się finansowanie zakupu nieruchomości długiem. Z drugiej strony, obniżyło się oprocentowanie lokat bankowych. Wobec dalszego spadku ich atrakcyjności, bardzo dużej zmienności widocznej na rynku akcji oraz w wynikach funduszy inwestycyjnych, inwestorzy będą trzymać się aktywów, jakimi są mieszkania, akceptując niższą rentowność z ich wynajmu. Po możliwych okresach słabszej sprzedaży w ofercie deweloperów może wzrosnąć udział mieszkań gotowych, które z wielu powodów będą bardziej atrakcyjnym produktem dla osób poszukujących własnego mieszkania, niż mieszkania z terminem odbioru za 2 lata (brak konieczności opłacania wynajmu do czasu odbioru mieszkania, brak ryzyka związanego z opóźnieniem procesu budowlanego, brak kosztów finansowych ponoszonych w trakcie budowy, związanych z uruchomionym kredytem).
W najbliższych miesiącach należy spodziewać się, że strona popytowa na rynku mieszkaniowym będzie determinowana głównie sytuacją materialną gospodarstw domowych oraz ich perspektywą zatrudnienia. W okresie dużej niepewności decyzje o zakupie mieszkania mogą zostać odłożone w czasie. Proces zakupu mieszkania jest dziś utrudniony również pod kątem logistycznym ze względu na zamknięte biura sprzedaży oraz mniejszą ochotę klientów na oglądanie wybranych lokalizacji. Duże znaczenie dla strony popytowej będzie miał realny kształt spodziewanej, bardziej konserwatywnej polityki banków w zakresie udzielania kredytów hipotecznych. Póki co zapowiedziane zostały zwiększone wymagania wkładu własnego oraz bardziej restrykcyjne podejście do kredytowania pracowników niektórych branż.
Osoby planujące zakup mieszkania, których sytuacja finansowa nie pogorszy się drastycznie, zapewne szybko wrócą na rynek, a po upływie kilku kwartałów prawdopodobnie będą mogły wybierać spośród dość bogatej oferty mieszkań gotowych. Również klienci szukający mieszkania jako aktywa inwestycyjnego zaczną zgłaszać popyt, ponieważ w obecnych warunkach znacznie mniej atrakcyjne wydają się lokaty bankowe, a na rynku giełdowym podwyższona zmienność może się utrzymywać. Należy mieć na uwadze, jak duży wzrost oszczędności gospodarstw domowych był obserwowany po zakończeniu ostatniego kryzysu. W takim otoczeniu inwestorzy mogą zacząć akceptować nawet niższą rentowność najmu posiadanych mieszkań. Większość z nich, zamiast czekać na okazje i promocje rynkowe, będzie chciała, aby ich pieniądze po prostu już zaczęły „pracować”.
INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH
Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.
Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.
Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych
Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.
Twoje podstawowe dane osobowe
Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:
Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach
Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.
Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach
Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.
Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.
Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.
Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?
Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.
Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?
Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.
Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.
Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.
Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.
Twoje prawa
W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.
Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).
Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.
Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.
Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:
Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.
Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych
Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.
Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:
Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.
Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.
Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe
Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.
Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.
Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.
Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.
W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.
Nie profilujemy
Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.
Kontakt z nami
Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).
Zaloguj się