piątek, 30 października 2020

Newsroom

Raport: Czy rynek mieszkaniowy w Polsce jest przygotowany na skutki pandemii?

Michael Ström Investments | 06 maja 2020
Dobra sytuacja płynnościowa największych deweloperów i ich elastyczność w odpowiedzi na dynamiczne zmiany popytu pozwalają przypuszczać, że nie należy oczekiwać znaczących promocji cenowych, jak miało to miejsce w 2008 roku - uważają analitycy Michael Ström Investments.

Wyraźna poprawa sytuacji na rynku pracy, dynamiczny rozwój rynku nieruchomości biurowych i logistycznych, wzrost zamożności społeczeństwa, szybki rozwój największych aglomeracji miast – to najważniejsze ze zjawisk, które pozytywnie oddziaływały na rynek mieszkaniowy przez 12 lat od wybuchu ostatniego kryzysu. Po długim okresie prosperity na horyzoncie niespodziewanie pojawiło się zagrożenie. Tym razem tzw. czarnym łabędziem, czyli nieoczekiwanym zdarzeniem mającym gwałtowny i w tym przypadku negatywny wpływ na gospodarkę, okazała się pandemia wirusa, czynnik zupełnie zewnętrzny, nie mający związku z rynkami finansowymi.

Kryzys na rynkach finansowych, zapoczątkowany w 2008 r. przez upadek amerykańskiego banku Lehman Brothers, zaskoczył inwestorów i konsumentów zaledwie po 2 latach od rozpoczęcia silnej hossy na rynku nieruchomości oraz po 4 latach wzrostu koniunktury (wzrost średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw 2008/2005 o 30 proc. oraz średnioroczny wzrost PKB na poziome 5,2 proc. w latach 2005-2008). Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wynosiło w 2008 r. 3,2 tys. zł, a poziom bezrobocia sięgał 9,5 proc. Jednocześnie średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wzrosła w 2007 r. o ok. 50 proc. Nabywcy mieszkań zostali wyposażeni w łatwo dostępne kredyty hipoteczne na bardzo atrakcyjnych warunkach (brak wymaganego wkładu własnego, koszt kredytu w CHF często poniżej 4 proc.). Z drugiej strony jednak, biorąc pod uwagę brak istotnych oszczędności u wielu z nich oraz relatywnie niskie średnie wynagrodzenie, nowe mieszkania były dla nich drogie, a zawierane transakcje ryzykowne. Dlatego pozbawienie potencjalnych nabywców mieszkań kredytów w CHF i zastąpienie ich kredytami w złotych (koszt ok. 7 proc.) oraz zwiększenie wymagań banków w zakresie wkładu własnego spowodował drastyczny spadek liczby transakcji.

Po stronie podażowej znajdowało się wielu niedoświadczonych deweloperów mieszkaniowych, którzy zostali przymuszeni do szybkiej wyprzedaży oferty kosztem istotnych obniżek cen. Dodatkowo podaż mieszkań wzrosła na skutek rezygnacji z podpisanych pakietowych umów zakupów lokali przez inwestorów zagranicznych, głównie z Hiszpanii, Irlandii i Izraela.

Obecnie znacznie mniej prawdopodobna wydaje się wyprzedaż oferty deweloperów (ze względu na ich relatywnie dobrą sytuację płynnościową), czy fala rezygnacji inwestorów „pakietowych” (ze względu na ich niższy udział w sumie transakcji niż przed poprzednim kryzysem). Dostępność kredytów hipotecznych również nie została zamrożona, a banki ograniczają się do zaostrzenia wymogów dotyczących wkładu własnego oraz bardziej konserwatywnego liczenia zdolności kredytowej dla pracowników niektórych branż. Ponadto większość spółek deweloperskich jest dobrze przygotowana nawet do głębokich spadków sprzedaży w całym II kwartale. Projekty będące w realizacji są w istotnej części zakontraktowane, dzięki czemu pozostałe koszty budowy mogą być sfinansowane wpłatami z tytułu już sprzedanych mieszkań. Rozpoczynanie budowy i sprzedaży nowych projektów będzie uwarunkowane bieżącym tempem sprzedaży. Wobec braku kredytów zabezpieczonych gruntami pod przyszłe projekty oraz przy rozsądnym poziomie zadłużenia spółki nie będą zmuszane do przyspieszania rotacji zapasów, co zmniejszy presję na obniżanie cen. Jednocześnie, wobec redukowania oferty, nawet zaplanowane już zakupy nowych gruntów mogą być odłożone w czasie.

Oczywiście na rynku nie brakuje deweloperów mieszkaniowych, którzy mogą nie przetrwać spowolnienia i spadku sprzedaży. Dotyczy to podmiotów z niewielkim doświadczeniem, które finansowały się głównie kapitałem obcym i prowadziły agresywną politykę wzrostu zadłużenia, szukając kapitału w miejscach specjalizujących się w tzw. private debt. Brak bieżącej sprzedaży połączony z niewielkimi zasobami środków pieniężnych oraz brakiem możliwości refinansowania zadłużenia może w ich przypadku skończyć się upadłością. Przy niskim poziomie zaangażowanego kapitału własnego, nawet obniżka cen oferowanych mieszkań o 15-20 proc. może okazać się niewystarczająca, by przetrwać.

Dobra sytuacja płynnościowa największych deweloperów i ich elastyczność w odpowiedzi na dynamiczne zmiany popytu pozwalają przypuszczać, że nie należy oczekiwać znaczących promocji cenowych, jak miało to miejsce w 2008 r. Solidne otoczenie rynkowe, zbudowane w ciągu ostatnich kilku lat, podtrzymujące siłę strony popytowej, również powinno przeciwdziałać wyraźnym spadkom cen. W naszej opinii bardziej należy spodziewać się zmniejszenia liczby spółek deweloperskich i zatrzymania niektórych projektów – w ich przypadku nawet wyprzedaż zapasów może okazać się niewystarczająca, by przetrwać okres spowolnienia.

Ani poprzedni kryzys, ani obecne spowolnienie gospodarcze nie zmieniają faktu, że nieruchomości mieszkalne są atrakcyjną alternatywą inwestycyjną w porównaniu z innymi klasami aktywów. W okresie kilkunastu ostatnich lat kupno mieszkania z przeznaczeniem na wynajem okazało się jedną z lepszych decyzji inwestorów. Z naszych obliczeń wynika, że w okresie ostatnich 13 lat stopa zwrotu dla takiej inwestycji wyniosła 135 proc., z czego 53 p.p. zapewnił wzrost wartości nieruchomości, a kolejne 83 p.p. bieżące przychodu z najmu nieruchomości. Inwestycji w mieszkanie na wynajem towarzyszyły: jedna z niższych zmienności stóp zwrotu oraz niewielka korelacja z pozostałymi klasami aktywów, co stanowi skuteczny element dywersyfikacji portfela dla inwestora. Sam wzrost cen nieruchomości w tym okresie zapewnił z nawiązką zabezpieczenie przed inflacją, co może wspomagać przyszłe decyzje zakupowe u osób obawiających się wzrostu inflacji w dłuższym terminie. Wzrost ten jest prawdopodobny w związku z intensywnym ostatnio wzrostem podaży pieniądza, łagodzącego gospodarcze skutki pandemii. Dodając do tego relatywnie tani oraz, mimo ostatnich zmian, wciąż dość łatwy do uzyskania kredyt hipoteczny, inwestor może zrealizować atrakcyjną stopę zwrotu, znacząco przewyższającą możliwą do uzyskania rentowność dostępnych produktów bankowych.

W ostatnich tygodniach Rada Polityki Pieniężnej dwukrotnie obniżyła stopy procentowe, łącznie o 1 p.p. Dzięki wyraźnym spadkom stawek WIBOR jeszcze tańsze stało się finansowanie zakupu nieruchomości długiem. Z drugiej strony, obniżyło się oprocentowanie lokat bankowych. Wobec dalszego spadku ich atrakcyjności, bardzo dużej zmienności widocznej na rynku akcji oraz w wynikach funduszy inwestycyjnych, inwestorzy będą trzymać się aktywów, jakimi są mieszkania, akceptując niższą rentowność z ich wynajmu. Po możliwych okresach słabszej sprzedaży w ofercie deweloperów może wzrosnąć udział mieszkań gotowych, które z wielu powodów będą bardziej atrakcyjnym produktem dla osób poszukujących własnego mieszkania, niż mieszkania z terminem odbioru za 2 lata (brak konieczności opłacania wynajmu do czasu odbioru mieszkania, brak ryzyka związanego z opóźnieniem procesu budowlanego, brak kosztów finansowych ponoszonych w trakcie budowy, związanych z uruchomionym kredytem).

W najbliższych miesiącach należy spodziewać się, że strona popytowa na rynku mieszkaniowym będzie determinowana głównie sytuacją materialną gospodarstw domowych oraz ich perspektywą zatrudnienia. W okresie dużej niepewności decyzje o zakupie mieszkania mogą zostać odłożone w czasie. Proces zakupu mieszkania jest dziś utrudniony również pod kątem logistycznym ze względu na zamknięte biura sprzedaży oraz mniejszą ochotę klientów na oglądanie wybranych lokalizacji. Duże znaczenie dla strony popytowej będzie miał realny kształt spodziewanej, bardziej konserwatywnej polityki banków w zakresie udzielania kredytów hipotecznych. Póki co zapowiedziane zostały zwiększone wymagania wkładu własnego oraz bardziej restrykcyjne podejście do kredytowania pracowników niektórych branż.

Osoby planujące zakup mieszkania, których sytuacja finansowa nie pogorszy się drastycznie, zapewne szybko wrócą na rynek, a po upływie kilku kwartałów prawdopodobnie będą mogły wybierać spośród dość bogatej oferty mieszkań gotowych. Również klienci szukający mieszkania jako aktywa inwestycyjnego zaczną zgłaszać popyt, ponieważ w obecnych warunkach znacznie mniej atrakcyjne wydają się lokaty bankowe, a na rynku giełdowym podwyższona zmienność może się utrzymywać. Należy mieć na uwadze, jak duży wzrost oszczędności gospodarstw domowych był obserwowany po zakończeniu ostatniego kryzysu. W takim otoczeniu inwestorzy mogą zacząć akceptować nawet niższą rentowność najmu posiadanych mieszkań. Większość z nich, zamiast czekać na okazje i promocje rynkowe, będzie chciała, aby ich pieniądze po prostu już zaczęły „pracować”.

Więcej wiadomości kategorii Analizy

Emisje