czwartek, 22 czerwca 2017

Newsroom

Wszystko co powinieneś wiedzieć o REIT-ach

Emil Szweda, Obligacje.pl | 22 sierpnia 2016
Akcje dające stały dochód z wynajmu nieruchomości – tak w skrócie można opisać ideę działania Real Estate Investment Trust, które od pięciu dekad wypełniają portfele inwestorów na rynkach zagranicznych. Wkrótce będą szerzej dostępne także w Polsce.

Reino Dywidenda Plus SAREIT-y są podmiotami, w formie spółek lub funduszy, inwestującymi w nieruchomości pod wynajem. Najczęściej są to nieruchomości komercyjne – biurowce, centra handlowe i magazynowe, rzadziej mieszkania. Przychody pochodzące z najmu wracają do inwestorów w postaci dywidendy, na którą przeznaczanych jest nie mniej niż 80-90 proc. osiąganych zysków.

Ideą ich powołania przez administrację prezydenta Dwighta Eisenhowera jeszcze w latach 60, było umożliwienie zarabiania przez drobnych inwestorów na inwestycjach, na które działając w pojedynkę nie mogliby sobie pozwolić. Stąd akcje REIT-ów po dziś dzień kierowane są przede wszystkim w stronę inwestorów indywidualnych, którzy mogą uczestniczyć w nich bezpośrednio lub za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych i emerytalnych, co zresztą często ma miejsce, ponieważ formuła REIT-ów jest pociągająca w przypadku długoterminowych inwestycji zapewniających stały dochód. Przy tym – o czym niżej – prawo nie zezwala na osiągnięcie dominującej pozycji żadnemu z akcjonariuszy. W ten sposób REIT-y nie mogą stać się wehikułem inwestycyjnym dla pojedynczych inwestorów czy instytucji, zawsze pozostają więc formą zbiorowej inwestycji.

Światowy rodowód

Pierwsze REIT-y powstały ponad pięć dekad temu w Stanach Zjednoczonych i do dziś to USA pozostają najbardziej rozwiniętym rynkiem, przy czym najbardziej dynamiczny rozwój obserwowano tam w ostatnich latach. Od początku 2009 r. do końca 2015 r. ich kapitalizacja wzrosła z 297 mld dolarów do 1,3 bln dolarów, co należy oczywiście wiązać ze środowiskiem niskich stóp procentowych i poszukiwaniem przez inwestorów wyższej – lecz stałej – stopy zwrotu. W Europie działa 91 REIT-ów wchodzących w skład EPRA Developed Index Europe, a na początku roku ich kapitalizacja sięgała 340 mld EUR. W samym 2015 r. spółki tego rodzaju przeprowadziły w Europie emisje akcji warte blisko 12 mld EUR (za Eurpean Public Real Estate Assosiation).

Dochody

Według danych EPRA średnia dywidenda wypłacana przez europejskie REIT-y w latach 2010-2015 wynosiła 4,8 proc., a średnia stopa zwrotu (a więc uwzględniająca i dywidendę i zmianę notowań akcji) z ostatnich 15 lat (do końca 2015 r.) 8,8 proc. Podczas prezentacji tych danych na konferencji w Warszawie pod koniec kwietnia, podkreślano, że okres ten obejmuje zarówno ostatni kryzys finansowy z lat 2008-09, jak i skutki pęknięcia bańki internetowej na giełdach (2000-01).

W Stanach Zjednoczonych statystyki obejmują dłuższy okres. W latach 1971-2015 r. średnia stopa zwrotu wyniosła 11,4 proc., z czego połowa przypadła na wypłacone dywidendy (w tym samym okresie dywidendy wypracowały 25 proc. stopy zwrotu z akcji spółek wchodzących w skład indeksu S&P – dane za PwC, Worldwide Real Estate Investment Trust również przytoczone w czasie kwietniowej konferencji w Warszawie).

REIT-y w Polsce

Z tej perspektywy rynek w Polsce ma niemal dziewiczy charakter. Niemal, bo choć w biurowce w Polsce nie inwestują polskie fundusze, chętnie kupują je zagraniczne REIT-y. Dobrym potwierdzeniem tej tezy są transakcje przeprowadzane przez Griffin Real Estate, który działa wraz Echo Investment oraz kapitałem rodem z RPA (Redefine Properties Limited). Tymczasem według szacunków NBP wartość polskiego rynku nieruchomości komercyjnych na koniec roku 2014 sięgała 200 mld złotych (w Europie wartość ta sięga 5,8 bln EUR – dane EPRA).

Wobec braku regulacji prawnych pierwsze REIT-y w Polsce powstawały w oparciu o formułę funduszy zamkniętych, jednak hybryda ta nie zdała egzaminu, o czym przekonuje fakt, że do dziś działają w Polsce tylko trzy fundusze tego typu. Jeden z nich powołał Capital Park i ten zarządza powierzchniami handlowymi, dwa kolejne zaś REINO Partners, zarządzający powierzchniami biurowymi.

Fundusz REINO Dywidenda FIZ dokonał pierwszej inwestycji przed dwoma laty i na jej bazie corocznie wypłaca uczestnikom funduszu 6-proc. dywidendę, przy czym – co istotne – obliczana jest ona od wpłaconych przez inwestorów środków, a nie od wartości aktywów netto funduszu. Wahania wartości aktywów nie mają więc wpływu na wysokość wypłacanej dywidendy. Capital Park nie informuje publicznie o wynikach osiąganych przez fundusz.

Formuła FIZ-ów jest w przypadku REIT-ów dokuczliwa i dla inwestorów (brak płynności) i dla zarządzających (konieczne jest połączenie zarządzających TFI z nieruchomościami). Dlatego można spodziewać się, że kolejne REIT-y w Polsce będą powstawały w oparciu o spółki akcyjne. Od czerwca zatwierdzonym prospektem emisyjnym dysponuje już REINO Dywidenda Plus i zapewne w niedługim czasie doczekamy się w Polsce pierwszej publicznej oferty przeprowadzonej przez REIT. W ubiegłym roku spółka ta pozyskała kapitał z prywatnej emisji akcji i dokonała pierwszych dwóch transakcji (w pełni wynajęte biurowce Malta House w Poznaniu i Alchemia I w Gdańsku), w marcu zaś wypłaciła pierwszą dywidendę (5 proc. od zainwestowanego kapitału w stosunku rocznym).

Prawo w Polsce

Formuła działania REIT-ów w Polsce nadal nie została uregulowana, co jest głównym hamulcem rozwoju tego rynku. Ubranie działalności REIT-ów w ramy prawne oznaczać będzie choćby jednorazowe opodatkowanie dochodów (opodatkowana będzie wyłącznie wypłata dywidendy), na podobnej zasadzie na jakiej podatków od zysków kapitałowych nie płacą fundusze inwestycyjne. W ich przypadku podatek pojawia się dopiero wówczas gdy zysk – zrealizowany – trafi do uczestników funduszy.

Prace nad ustawą o REIT-ach w Polsce trwają. Według wstępnych założeń co najmniej 70 proc. aktywów REIT-ów ma być inwestowane w nieruchomości, z zarządzania nimi lub ich sprzedaży ma pochodzić też co najmniej 70 proc. wypracowywanych zysków, a co najmniej 80 proc. zysków ma być wypłacanych w formie dywidendy. Dla porównania, w krajach takich jak USA czy Wielka Brytania (najbardziej rozwinięte rynki REIT) spółki tego rodzaju muszą przeznaczać na wypłatę dywidendy co najmniej 90 proc. osiąganych zysków. Ponadto, na rynkach rozwiniętych żaden z akcjonariuszy nie może kontrolować więcej niż 10 proc. akcji REIT.

Na tym tle polskie propozycje regulacji mogą uchodzić za liberalne, ale spółki mogą je samodzielnie zaostrzyć. Np. REINO Dywidenda Plus w statucie zapisała, że będzie inwestować wyłącznie w istniejące i w pełni wynajęte nieruchomości komercyjne, gównie biurowe, a na dywidendę przeznaczać będzie rokrocznie nie mniej niż 90 proc. wypracowywanych zysków. Dywidenda ma być średniorocznie nie niższa niż 5 proc. zainwestowanego kapitału. Gdy REIT-y zostaną zwolnione z podatku dochodowego, zysk dla akcjonariuszy może wzrosnąć o ok. 1 pkt proc.

Więcej wiadomości kategorii REIT

Emisje