REIT-y są podmiotami, w formie spółek lub funduszy, inwestującymi w nieruchomości pod wynajem. Najczęściej są to nieruchomości komercyjne – biurowce, centra handlowe i magazynowe, rzadziej mieszkania. Przychody pochodzące z najmu wracają do inwestorów w postaci dywidendy, na którą przeznaczanych jest nie mniej niż 80-90 proc. osiąganych zysków.
Ideą ich powołania przez administrację prezydenta Dwighta Eisenhowera jeszcze w latach 60, było umożliwienie zarabiania przez drobnych inwestorów na inwestycjach, na które działając w pojedynkę nie mogliby sobie pozwolić. Stąd akcje REIT-ów po dziś dzień kierowane są przede wszystkim w stronę inwestorów indywidualnych, którzy mogą uczestniczyć w nich bezpośrednio lub za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych i emerytalnych, co zresztą często ma miejsce, ponieważ formuła REIT-ów jest pociągająca w przypadku długoterminowych inwestycji zapewniających stały dochód. Przy tym – o czym niżej – prawo nie zezwala na osiągnięcie dominującej pozycji żadnemu z akcjonariuszy. W ten sposób REIT-y nie mogą stać się wehikułem inwestycyjnym dla pojedynczych inwestorów czy instytucji, zawsze pozostają więc formą zbiorowej inwestycji.
Światowy rodowód
Pierwsze REIT-y powstały ponad pięć dekad temu w Stanach Zjednoczonych i do dziś to USA pozostają najbardziej rozwiniętym rynkiem, przy czym najbardziej dynamiczny rozwój obserwowano tam w ostatnich latach. Od początku 2009 r. do końca 2015 r. ich kapitalizacja wzrosła z 297 mld dolarów do 1,3 bln dolarów, co należy oczywiście wiązać ze środowiskiem niskich stóp procentowych i poszukiwaniem przez inwestorów wyższej – lecz stałej – stopy zwrotu. W Europie działa 91 REIT-ów wchodzących w skład EPRA Developed Index Europe, a na początku roku ich kapitalizacja sięgała 340 mld EUR. W samym 2015 r. spółki tego rodzaju przeprowadziły w Europie emisje akcji warte blisko 12 mld EUR (za Eurpean Public Real Estate Assosiation).
Dochody
Według danych EPRA średnia dywidenda wypłacana przez europejskie REIT-y w latach 2010-2015 wynosiła 4,8 proc., a średnia stopa zwrotu (a więc uwzględniająca i dywidendę i zmianę notowań akcji) z ostatnich 15 lat (do końca 2015 r.) 8,8 proc. Podczas prezentacji tych danych na konferencji w Warszawie pod koniec kwietnia, podkreślano, że okres ten obejmuje zarówno ostatni kryzys finansowy z lat 2008-09, jak i skutki pęknięcia bańki internetowej na giełdach (2000-01).
W Stanach Zjednoczonych statystyki obejmują dłuższy okres. W latach 1971-2015 r. średnia stopa zwrotu wyniosła 11,4 proc., z czego połowa przypadła na wypłacone dywidendy (w tym samym okresie dywidendy wypracowały 25 proc. stopy zwrotu z akcji spółek wchodzących w skład indeksu S&P – dane za PwC, Worldwide Real Estate Investment Trust również przytoczone w czasie kwietniowej konferencji w Warszawie).
REIT-y w Polsce
Z tej perspektywy rynek w Polsce ma niemal dziewiczy charakter. Niemal, bo choć w biurowce w Polsce nie inwestują polskie fundusze, chętnie kupują je zagraniczne REIT-y. Dobrym potwierdzeniem tej tezy są transakcje przeprowadzane przez Griffin Real Estate, który działa wraz Echo Investment oraz kapitałem rodem z RPA (Redefine Properties Limited). Tymczasem według szacunków NBP wartość polskiego rynku nieruchomości komercyjnych na koniec roku 2014 sięgała 200 mld złotych (w Europie wartość ta sięga 5,8 bln EUR – dane EPRA).
Wobec braku regulacji prawnych pierwsze REIT-y w Polsce powstawały w oparciu o formułę funduszy zamkniętych, jednak hybryda ta nie zdała egzaminu, o czym przekonuje fakt, że do dziś działają w Polsce tylko trzy fundusze tego typu. Jeden z nich powołał Capital Park i ten zarządza powierzchniami handlowymi, dwa kolejne zaś REINO Partners, zarządzający powierzchniami biurowymi.
Fundusz REINO Dywidenda FIZ dokonał pierwszej inwestycji przed dwoma laty i na jej bazie corocznie wypłaca uczestnikom funduszu 6-proc. dywidendę, przy czym – co istotne – obliczana jest ona od wpłaconych przez inwestorów środków, a nie od wartości aktywów netto funduszu. Wahania wartości aktywów nie mają więc wpływu na wysokość wypłacanej dywidendy. Capital Park nie informuje publicznie o wynikach osiąganych przez fundusz.
Formuła FIZ-ów jest w przypadku REIT-ów dokuczliwa i dla inwestorów (brak płynności) i dla zarządzających (konieczne jest połączenie zarządzających TFI z nieruchomościami). Dlatego można spodziewać się, że kolejne REIT-y w Polsce będą powstawały w oparciu o spółki akcyjne. Od czerwca zatwierdzonym prospektem emisyjnym dysponuje już REINO Dywidenda Plus i zapewne w niedługim czasie doczekamy się w Polsce pierwszej publicznej oferty przeprowadzonej przez REIT. W ubiegłym roku spółka ta pozyskała kapitał z prywatnej emisji akcji i dokonała pierwszych dwóch transakcji (w pełni wynajęte biurowce Malta House w Poznaniu i Alchemia I w Gdańsku), w marcu zaś wypłaciła pierwszą dywidendę (5 proc. od zainwestowanego kapitału w stosunku rocznym).
Prawo w Polsce
Formuła działania REIT-ów w Polsce nadal nie została uregulowana, co jest głównym hamulcem rozwoju tego rynku. Ubranie działalności REIT-ów w ramy prawne oznaczać będzie choćby jednorazowe opodatkowanie dochodów (opodatkowana będzie wyłącznie wypłata dywidendy), na podobnej zasadzie na jakiej podatków od zysków kapitałowych nie płacą fundusze inwestycyjne. W ich przypadku podatek pojawia się dopiero wówczas gdy zysk – zrealizowany – trafi do uczestników funduszy.
Prace nad ustawą o REIT-ach w Polsce trwają. Według wstępnych założeń co najmniej 70 proc. aktywów REIT-ów ma być inwestowane w nieruchomości, z zarządzania nimi lub ich sprzedaży ma pochodzić też co najmniej 70 proc. wypracowywanych zysków, a co najmniej 80 proc. zysków ma być wypłacanych w formie dywidendy. Dla porównania, w krajach takich jak USA czy Wielka Brytania (najbardziej rozwinięte rynki REIT) spółki tego rodzaju muszą przeznaczać na wypłatę dywidendy co najmniej 90 proc. osiąganych zysków. Ponadto, na rynkach rozwiniętych żaden z akcjonariuszy nie może kontrolować więcej niż 10 proc. akcji REIT.
Na tym tle polskie propozycje regulacji mogą uchodzić za liberalne, ale spółki mogą je samodzielnie zaostrzyć. Np. REINO Dywidenda Plus w statucie zapisała, że będzie inwestować wyłącznie w istniejące i w pełni wynajęte nieruchomości komercyjne, gównie biurowe, a na dywidendę przeznaczać będzie rokrocznie nie mniej niż 90 proc. wypracowywanych zysków. Dywidenda ma być średniorocznie nie niższa niż 5 proc. zainwestowanego kapitału. Gdy REIT-y zostaną zwolnione z podatku dochodowego, zysk dla akcjonariuszy może wzrosnąć o ok. 1 pkt proc.
INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH
Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.
Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.
Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych
Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.
Twoje podstawowe dane osobowe
Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:
Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach
Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.
Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach
Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.
Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.
Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.
Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?
Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.
Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?
Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.
Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.
Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.
Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.
Twoje prawa
W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.
Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).
Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.
Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.
Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:
Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.
Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych
Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.
Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:
Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.
Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.
Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe
Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.
Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.
Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.
Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.
W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.
Nie profilujemy
Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.
Kontakt z nami
Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).
Zaloguj się