Newsroom

Zaskakująco dobra sprzedaż mieszkań
Mimo braku programu wsparcia rządowego i słabej koniunktury gospodarczej, II kw. okazał się dla deweloperów mieszkaniowych kwartałem wyjątkowo udanym jeżeli chodzi o sprzedaż. W przedstawionej grupie 10 deweloperów łączna sprzedaż wzrosła r/r o 15,7 proc, w czym największa zasługa Robyga, który zwiększył sprzedaż o ponad 60 proc. i pierwszy raz w ujęciu kwartalnym stał się liderem sprzedaży wśród polskich deweloperów oraz Ronsona – wzrost o blisko 130 proc., choć w tym wypadku działa efekt niskiej bazy. Spadki sprzedaży zanotowały jedynie Polnord, Wikana oraz Gant Development. Porównując ten kwartał z kwartałem poprzednim sprzedaż wzrosła o 22,3 proc. (obliczenia nie uwzględniają sprzedaży J.W. Construction).

Harmonogram zapadalności obligacji deweloperów
W ciągu najbliższych sześciu miesięcy zapadają 22 serie obligacji o wartości 410 mln zł, z czego jednak aż 44 proc. przypada dopiero na grudzień, a największe wartości obligacji do wykupienia będą mieć odpowiednio Gant Development i Marvipol. W ciągu najbliższych miesięcy, prócz Ganta, rozstrzygną się najprawdopodobniej losy Wikany, Trusta i Lokat Budowlanych.

Wikana – próba refinansowania zadłużenia
18 lipca Wikanie zapadają obligacje serii S01 o wartości 26,25 mln zł. Na koniec I kw. saldo gotówki na koncie spółki wynosiło niecałe 2 mln zł. Deweloper planuje wyemitować obligacje warte kilkadziesiąt milionów złotych. Tenor ma być dłuższy niż obligacji S01 i wynosić 3-4 lata. Pod koniec czerwca spółka informowała, że prowadzony jest road show i budowana księga popytu. Proces emisji ma się zamknąć przed datą zapadalności tych obligacji. Środki mają być przeznaczone przede wszystkim na refinansowanie zapadającego zadłużenia. Kolejnym celem są inwestycje. Wikana planuje zakup gruntu w Lublinie, na którym będzie mogła wybudować około 13 tys. mkw. PUM. W II kw. spółce udało się sprzedać dwie nieruchomości – jedną w Lublinie i jedną w Krakowie za łącznie 10,5 mln zł. Środki mają być również przeznaczone na wykup obligacji. W ciągu tego roku oferta mieszkań ma wzrosnąć z aktualnych 250 do 450. Plan minimum, jeżeli chodzi o sprzedaż wynosi, wg spółki, 300 mieszkań. Oceniamy te plany jako trudne do zrealizowania. Na koniec 2012 r. w portfelach funduszy inwestycyjnych znajdowało się nieco ponad 10 mln zł serii S01, z czego zdecydowana większość przypadała na fundusze Pioneer – 7,5 mln zł. Obligacje nie są zabezpieczone, fundusze zrefinansują więc prawdopodobnie spółce obligacje. Bardzo prawdopodobne, że tym razem zażądają zabezpieczeń hipotecznych. O ile refinansowanie wśród aktualnych obligatariuszy instytucjonalnych wydaje się być zupełnie realne, tak mniej realny jest dodatkowy dopływ środków z zewnątrz w obecnej sytuacji spółki, a te będą potrzebne, jeżeli Wikana chce obsłużyć swoje zadłużenie oraz inwestować w nowe projekty, bez których zakładany poziom sprzedaży jest nieosiągalny. Jakaś, przynajmniej minimalna część obligacji serii S01, będzie musiała być pewnie wykupiona, jeżeli znajduje się w rękach inwestorów indywidualnych, którzy kupowali obligacje na rynku Catalyst. Niezwykle istotną kwestią pozostaje też kto obejmował pozostałe 16 mln zł, które nie znajdowało się wg naszych danych, w rękach TFI i jaki będzie stosunek tych obligatariuszy wobec refinansowania. Myśląc bardziej długoterminowo, także dodatkowe inwestycje są kluczowe dla spółki, przy aktualnej ofercie i poziomie sprzedaży, mimo przyzwoitych marż brutto, ma ona problem z osiąganiem rentowności na poziomie netto, ze względu na wysoki, relatywnie do skali działalności, poziom kosztów stałych.

Banki spółdzielcze nadzieją Trusta
W grudniu Trustowi zapada pierwsza transza obligacji serii B o wartości 13,66 mln zł. Łącznie, do końca 2014 r., będzie to 51,66 mln zł. Wszystkie te papiery są notowane na rynku Catalyst. 3 czerwca spółka poinformowała, że nie wypłaciła odsetek za czwarty okres odsetkowy serii A (TRU0614) i za trzeci okres odsetkowy serii C (TRU1214). Spółka tłumaczy, że opóźnienie jest spowodowane późniejszym niż zakładano wpływem środków obrotowych. Deweloper przekazał w końcu 7 czerwca do KDPW pieniądze na spłatę odsetek od obu serii. Karne odsetki zostały zapłacone 11 czerwca. Ze wszystkich trzech serii, jedynie seria B znajduje się w niewielkiej części w portfelach funduszy inwestycyjnych – 3,6 mln zł. Narzuca się więc pytanie podobne, jak w Wikanie. Co z resztą? Oferującym obligacje spółki jest DM BPS, wydaje się więc, że obligacje te obejmowały w dużej mierze banki spółdzielcze i to one będą musiały refinansować zadłużenie Trustowi. Paradoksalnie na niekorzyść spółki działa w tym momencie zabezpieczenie wszystkich serii obligacji, które może zmniejszyć skłonność do refinansowania przez obligatariuszy.

Przedłużające się negocjacje z obligatariuszami Ganta
Zapisy na obligacje emisji konsolidacyjnej serii BF o wartości 195 mln zł trwały do 2 lipca. Emisja nie doszła jednak do skutku. Spłata obligacji serii BE o wartości 29,151 mln zł została przesunięta po raz kolejny, tym razem na 19 lipca, można więc wnioskować, że to 19 lipca jest kolejnym punktem, przed którym spółka chce wyemitować obligacje konsolidacyjne. Łączna wartość nominalna obligacji niewykupionych przez Ganta wzrosła już do 61,2 mln zł. Do serii AI, AB oraz BE dołączyła również seria AX o wartości 21 mln zł. Początkowo spółka deklarowała, że zostanie ona spłacona do 5 lipca, tak się jednak nie stało. Czas działa na niekorzyść spółki. W pierwszym półroczu sprzedała ona jedynie 168 mieszkań (dane z I kw. nie uwzględniają rezygnacji, pewnie analogicznie jest w przypadku podanych danych za II kw., choć nie mamy takiej pewności), prognozy mówiące o sprzedaży 565 mieszkań w tym roku nie zostaną więc, zgodnie z naszymi oczekiwaniami, dotrzymane. W ofercie dewelopera znajduje się obecnie jeszcze około 200 mieszkań. Sprzedaży, jak i sytuacji gotówkowej, może pomóc oddanie do użytkowania inwestycji Odra Tower, co może ożywić sprzedaż w tej inwestycji na skutek zmniejszenia niepewności wśród potencjalnych nabywców. Co prawda Gantowi nie udało się sprzedać obligacji, udało się jednak sprzedać akcje. W KDPW zarejestrowano i dopuszczono do obrotu ponad 7,1 mln akcji serii U. Kolejnym, po Agnieszce Buchajskiej, podmiotem, który ujawnił się z ponad 5 proc. udziałem jest Central Fund of Immovables, które objęło 2,3 mln akcji Ganta i zwiększyło swój udział w kapitale z 4,28 do 10,53 proc, stając się największym akcjonariuszem spółki. CFI jest wg naszych informacji podmiotem kierowanym przez inwestora Michała Kawczyńskiego. O tym inwestorze pisaliśmy dwa numery wcześniej, o Agnieszce Buchajskiej natomiast w poprzednim numerze miesięcznika.

Marvipol refinansuje obligacje
Marvipol wyemitował w czerwcu i na początku lipca aż trzy serie obligacji. Seria K o wartości 16,02 mln zł prawdopodobnie bezpośrednio refinansowała obligacje serii MVP310713OD01. Serie L i M o wartości 29 i 4 mln zł refinansowały z kolei serię F o wartości 39,4 mln zł. Wszystkie serie są zabezpieczone. Nadal Marvipol ma do wykupienia do końca roku 54,5 mln zł, teraz już jednak wachlarz możliwości jest szerszy, włączając nawet wykup z wewnętrznie zakumulowanej gotówki.

Dalsze roszczenia Polnordu wobec Warszawy i Skarbu Państwa
Polnord skierował przeciwko miastu Warszawa oraz Skarbowi Państwa sprawy do sądu, w których domaga się 322 mln zł odszkodowania. 140 mln zł dotyczy wydania przez organy administracyjne niezgodnych z prawem, zdaniem spółki, decyzji odmawiających wypłaty odszkodowania za drogi publiczne w Wilanowie. Drugie roszczenie dotyczy działek w Wilanowie o powierzchni ok. 10 ha, które zostały wydzielone pod drogi publiczne. Wycena działek wynosi ponad 182 mln zł i taka jest też wysokość roszczenia. Polnord zrefinansował już większość swojego zadłużenia. W tym roku pozostaje jedynie transza obligacji zamiennych o wartości 30,4 mln zł.

Robyg obniża koszty finansowania
W listopadzie i grudniu Robygowi zapadały dwie serie obligacji – B i C o łącznej wartości 44,75 mln zł. Spółka zdecydowała się jednak na przedterminowy wykup obu transz. Wykup był poprzedzony jednak niezabezpieczoną emisją obligacji serii I o wartości 40 mln zł. Początkowo spółka deklarowała, że środki pozyskane z emisji mają być przeznaczone na działki (branymi pod uwagę dzielnicami są Żoliborz, Wola i Bielany) pod dwie-trzy nowe inwestycje w Warszawie, była ona jednak de facto refinansowaniem obligacji serii B i C. Serie B i C były emisjami stałokuponowymi o wysokości oprocentowania odpowiednio 8,35 oraz 8,9 proc. Obligacje serii I udało się sprzedać spółce z marżą 450 pb, co oznacza spadek o 40 pb w stosunku do poprzedniej zmiennokuponowej emisji obligacji. Przy poziomie stawki WIBOR 6M z 10 czerwca (data emisji) oprocentowanie bieżącego okresu wynosi 7,18 proc. Spółka rozważa również emisję publiczną w formule skierowanej do inwestorów detalicznych, jeżeli to miałoby przyczynić się do spadku kosztów finansowania. Przykład PCC Rokity pokazuje, że jest to możliwe na satysfakcjonujących warunkach, choć ciężko określić, jaki jest sentyment inwestorów detalicznych do branży deweloperskiej. Jak dotąd jedyna emisja publiczna dewelopera skierowana do masowego odbiorcy nie okazała się sukcesem, jednak Gant Development już wtedy „cieszył się” złą sławą. Uważamy, że nadal istnieje jednak potencjał do obniżenia marży na obligacjach kierowanych do inwestorów instytucjonalnych. Dom Development plasował ostatnią transzę niezabezpieczonych obligacji z marżą 280 pb. Co prawda Dom jest jeszcze płynniejszą/bardziej nadpłynną spółką niż Robyg, jednak w ostatnim kwartale to sprzedaż Robyga była większa, a różnica 170 pb jest znaczna. Na koniec czerwca Robyg wyemitował kolejną serię obligacji, tym razem o wartości aż 50 mln zł. Nie znamy jednak warunków, na jakich została uplasowana.