Zapisy potrwają do 27 marca, a w ramach oferty Griffin Premium RE.. zamierza zebrać ok. 120 mln zł z emisji nowych akcji, zaś jego obecni akcjonariusze chcą sprzedać istniejące akcje za ok. 435,5 mln zł. Gdyby apetyt inwestorów był jeszcze większy, oferta sprzedaży istniejących akcji może powiększyć się o prawie 27 mln dodatkowych akcji, po 6,5 zł każda (to maksymalna cena emisyjna). Maksymalma wartość oferty to 736 mln zł.
Po zakończeniu emisji nowi inwestorzy będą posiadali od 51,2 proc. do 74,3 proc. akcji spółki, z których żaden nie powinien mieć więcej niż 4,5 proc. akcji (ograniczenie maksymalnego zapisu). Aby wziąć udział w ofercie wystarczy 130 złotych – minimalny zapis dotyczy bowiem 20 akcji. Organizatorzy emisji zakładają, że indywidualni inwestorzy obejmą ok. 20 proc. całej oferty.
Griffin Premium RE.. to spółka, której majątkiem jest obecnie dziewięć nieruchomości komercyjnych wycenianych na ponad 500 mln EUR, a które wynajęte są w 90 proc. umowami najmu (łącznie). Gdy wynajem osiągnie 100 proc., roczny zysk operacyjny ma wynosić 34 mln EUR, ale akcjonariusze Griffina udzielili pięcioletniej gwarancji, że poziom najmu wyniesie 100 proc. Zatem nawet gdyby wolna powierzchnia miałaby pozostać niewynajęta, zysk operacyjny (dokładniej dochód operacyjny netto) ma wynieść właśnie 34 mln EUR.
To o tyle istotne, że Grifffin Premium RE.. zobowiązał się, że co najmniej 65 proc. dochodu operacyjnego netto pomniejszonego o koszty finansowe zostanie przeznaczonych na wypłatę dywidendy. Ponieważ chodzi tu w zasadzie o cash flow z zawartych umów najmu (dwie trzecie przychodów to dochód z najmu powierzchni biurowej, reszta handlowej), spółka potrafi precyzyjnie określić, że stopa dywidendy za 2017 r. wyniesie 6,5 proc. w skali roku (a więc ok. 4,9 proc. za trzy kwartały 2017 r., czyli od momentu przydziału akcji nowym akcjonariuszom).
W kolejnych latach stopa dywidendy może być nawet wyższa, ponieważ spółka ma już gotowe plany wykorzystania wpływów z emisji. 18 mln EUR ma zapłacić za biurowiec West Link we Wrocławiu, który ma zostać oddany od użytkowania w kwietniu przyszłego roku, a jest już w całości wynajęty na siedem lat (Nokia), a prawie 10 mln EUR przeznaczy na współfinansowanie trzech projektów biurowych wznoszonych przez Echo Investment. W ten sposób zabezpieczy sobie 25 proc. udział w przedsięwzięciach i opcję dokupienia pozostałych 75 proc., gdy biurowce zostaną już wybudowane i wynajęte.
- Dzięki finansowaniu tych projektów na wczesnym etapie inwestycji, uzyskujemy lepszą cenę, a dzięki temu jesteśmy w stanie uzyskać wyższą rentowność z najmu – mówiła Dorota Wysokińska-Kuzdra, prezes spółki, na środowej konferencji prasowej prezentującej Griffin Premium RE..
Spółka posiada oczywiście prognozę wyników rozciągającą się także na lata 2018 i 2019, lecz nie została ona ujawniona w prospekcie. Z nieoficjalnych rozmów po konferencji wynikało jednak, że z nowych inwestycji spodziewa się ona uzyskać 8-proc. rentowność najmu, a ponieważ ich wartość może sięgnąć ok. 170 mln EUR, co oznaczałoby zwiększenie wartości aktywów spółki o 25 proc., można szacować, że w kolejnych latach stopa dywidendy mogłaby wzrosnąć do ok. 7 proc.
Ponieważ w zasadzie całość zysków zostanie wypłacona w postaci dywidendy (mowa o 65 proc. dochodu operacyjnego po kosztach finansowych, ale w istocie jest to niemal 100 proc. generowanego cash flow), kolejne inwestycje mogłyby być finansowane z kolejnych emisji akcji (oraz kredytów), ale to już wybieganie w przyszłość dość odległą.
Naszym zdaniem
Griffin Premium RE.., to spółka prawa holenderskiego, działająca w formule REIT (Real Investment Fund Trust). Dwie kropki w nazwie to miejsce na dopisanie literek IT, gdy ustawa o REIT-ach zostanie przyjęta także w Polsce. Wtedy też możliwe będzie „przeniesienie” spółki do Polski. Póki co, działa ona pod prawem holenderskim, dzięki czemu zyski inwestorów są opodatkowane tylko raz, przy wypłacie dywidendy (w Polsce podatek naliczony zostałby dwukrotnie – od zysków osiąganych przez spółkę i od wypłaconej dywidendy).
Formuła REIT’ów jest prosta do zrozumienia. Za pieniądze inwestorów, spółki (w zasadzie bliżej im do funduszy) kupują pracujące nieruchomości, a uzyskane z najmu dochody wypłacają w formie dywidendy. Ze względu na przewidywalność wyniku (stopy dywidendy), są do pewnego stopnia spokrewnione z obligacjami, a w każdym razie adresowane do inwestorów, którzy – podobnie jak w przypadku obligacji – cenią sobie pasywny dochód o przewidywalnej wysokości.
Są to jednak akcje, a więc instrumenty bardziej podatne na zmianę wartości niż obligacje, co do których wiadomo przynajmniej, kiedy i za ile zostaną wykupione. REITy nie są więc ultrabezpiecznym wehikułem inwestycyjnym, choć inwestują w sektorze, który kojarzy się ze stabilnością i przewidywalnością. Przykłady ze świata dowodzą, że źle zarządzane fundusze potrafią nie tylko tracić pieniądze inwestorów, ale również bankrutować.
Dlatego właśnie każdy z tego rodzaju projektów należy rozpatrywać oddzielnie i z uwagą. Griffin Premium RE dysponuje portfelem dziewięciu już pracujących nieruchomości, zdywersyfikowanych także pod względem geograficznym (Łódź, Kraków, Katowice, Wrocław, Warszawa) oraz pod kątem doboru najemców (Infosys, Philips, Hewlett Packard, Multimedia, LPP etc.). Na plus trzeba zapisać kompetencje zarządu – pani prezes działa w branży od 20 lat, ale także zobowiązanie dyrektorów niewykonawczych w firmie do wzięcia udziału w emisji na poziomie 4 mln EUR (łącznie), w tym Macieja Dyjasa, partnera i zarządzającego Griffin Real Estate. Nic nie świadczy tak dobrze o spółce, jak angażowanie w nią prywatnych środków osób na kluczowych stanowiskach (Maciej Dyjas jest członkiem rady nadzorczej Griffin Premium RE.., a przy okazji jedną z najważniejszym postaci rodzącego się w Polsce rynku REIT).
Poziom zlewarowania finansowego spółki w okolicach 60 proc. (w kolejnych latach ma spadać w kierunku 50-55 proc., co jest poziomem docelowym), nie oznacza przesadnego ryzyka, a deklarowana stopa dywidendy robi wrażenie na tle alternatywy jaką są obligacje korporacyjne. Nie należy jednak zapominać, że są to akcje, a więc pod względem pierwszeństwa w zaspokajaniu roszczeń instrumenty stojące niżej nawet niż obligacje podporządkowane, zatem 6,5-7,0 proc. stopy dywidendy można wziąć jako premię za podjęte ryzyko. Wykazany na koniec 2016 r. poziom ogólnego zadłużenia (na koniec 2016 r. aktywa wyceniono na 500 mln EUR, a kapitał własny na 36 mln EUR) był nieco mylący, a takie cyfry znajdziemy w dostepnym po polsku skrócie informacji zawartych w prospekcie. Z samego prospektu dowiemy się jednak, że 3 marca br. pożyczki właścicielskie w kwocie 138 mln EUR zostały skonwertowane na akcje. Wskaźnik ogólnego zadłużenia wynosi więc obecnie ok. 65 proc., co jest poziomem znacznie łatwiej akceptowalnym.
Stopa dywidendy jest zabezpieczona przed wpływem inflacji (wzrost inflacji oznacza wyższe czynsze dla najemców) i wahaniami kursu EUR (kredyty i przychody rozliczane są w tej właśnie walucie), ryzyko – o czym wspominano – nieźle rozproszone między różne budynki, w różnych miastach, a jakość najemców jest rękojmią terminowego spływu należności. Naturalnie jednak gwarancji, że stopa dywidendy zostanie utrzymana nikt wystawić nie może.
Działalność pod holenderskim prawem podatkowym jest zaletą, a nie wadą, choć łączy się z małą niedogodnością w przypadku inwestorów indywidualnych. Pobierany przy wypłacie dywidendy podatek wynosi 15 proc. Pozostałe 4 proc. inwestor będzie musiał obliczyć i odprowadzić sam w rocznym sprawozdaniu podatkowym, ale być może do tego czasu spółka będzie działała już pod polskim prawem i problem rozwiąże się sam, zanim się pojawi.
INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH
Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.
Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.
Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych
Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.
Twoje podstawowe dane osobowe
Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:
Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach
Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.
Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach
Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.
Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.
Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.
Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?
Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.
Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?
Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.
Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.
Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.
Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.
Twoje prawa
W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.
Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).
Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.
Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.
Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:
Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.
Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych
Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.
Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:
Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.
Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.
Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe
Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.
Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.
Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.
Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.
W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.
Nie profilujemy
Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.
Kontakt z nami
Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).
Zaloguj się