czwartek, 28 marca 2024

Newsroom

Wywiad: Gant może ponownie oferować obligacje w ofercie publicznej

Emil Szweda, Obligacje.pl | 07 września 2012
Na pytania serwisu Obligacje.pl odpowiada Andrzej Szornak, wiceprezes Gant Development S.A.

   Obligacje.pl: - Dlaczego spółka nie wydłużyła zapisów na obligacje do czasu publikacji raportu półrocznego lub nie przyspieszyła publikacji raportu, by inwestorzy mogli zapoznać się z najbardziej aktualnymi danymi opisującymi sytuację finansową grupy Gant?

   Andrzej Szornak: - Postępowanie dotyczące zatwierdzenia prospektu emisyjnego trwa długie miesiące, a daty zapisów były przesuwane sukcesywnie w ślad za wydłużaniem czasu postępowania w KNF. Ostateczne terminy ustalane były w porozumieniu z domem maklerskim oferującym obligacje i przy uwzględnieniu wymogów KNF.

   - Proszę o komentarz do uwag audytora dotyczących należności finansowych grupy wobec dwóch spółek (Kantor Sp. z o.o. Gant s.k.a. oraz IPO 28 Sp. z o.o. SPV Support s.k.a.). Czy należności te są możliwe do spłaty w pełnej wysokości i kiedy można liczyć na ich spłatę?

   - Są to należności na bieżąco obsługiwane i wynikają chociażby z zakończenia przez Gant Development działalności kantorowej. Należności te wynikają również z różnych tytułów, stąd daty ich spływu są zróżnicowane – począwszy od 31.12.2012 roku do 30.06.2014 roku.

   Według podpisanych umów, spłata pożyczki udzielonej (saldo na 30.06.2012 r. wynosi 20 308 tys. zł) spółce IPO 28 Sp. z o.o. SPV SUPPORT 2 s.k.a. ma nastąpić do 31 grudnia 2013 roku, natomiast spłata pożyczki (saldo na 30.06.2012 r. wynosi 29 156 tys. zł) udzielonej Kantor Sp. z o.o. Gant s.k.a. ma nastąpić do dnia 31 grudnia 2012 roku.

   Na dzień 30 czerwca 2012 roku saldo nabytych dłużnych papierów wartościowych od spółki Kantor Sp. z o.o. Gant s.k.a. wynosiło 31 050 tys. zł i termin wykupy tych papierów dłużnych przypada na 31 maja 2014 roku (wartość nominalna 30 950 tys. zł). Natomiast termin wykupu papierów dłużnych nabytych od spółki IPO 28 Sp. z o.o. SPV SUPPORT 2 s.k.a. (saldo na 30.06.2012 r. wynosiło 30 096 tys. zł) przypada na 30.06.2014 r. (wartość nominalna obligacji 23 000 tys. zł) oraz na 31.12.2012 r. (wartość nominalna weksli 6 300 tys. zł).

   - W ostatnich 12 miesiącach Gant istotnie zmniejszył kwotę krótkoterminowych zobowiązań finansowych. Z czego wynika taka polityka dewelopera? Czy jest ona obrazem kurczącego się biznesu (mniejszego zapotrzebowania na środki finansowe), czy wynika raczej z postawy wierzycieli, banków, które są mniej skłonne do kredytowania Ganta czy w ogóle deweloperów? Czy z innej przyczyny? Czy strategia ograniczania zobowiązań finansowych będzie kontynuowana? Jakie poziomy odsetkowych zobowiązań (krótko- i długoterminowych) Gant uznaje za optymalne.

   - Ze względu na spore nasycenie rynku gotowymi mieszkaniami, będziemy dostosowywać liczbę realizowanych inwestycji do popytu na rynku mieszkaniowym. Zmniejszająca się wartość zobowiązań finansowych wynika z faktu spłacania kredytów i wykupu obligacji w terminach. Niemniej, nadal pozyskujemy nowe finansowanie na inwestycje deweloperskie. Jednak ze względu na ograniczanie nowych projektów w taki sposób, aby realizować te najbardziej rentowne, liczba pozyskiwanych kredytów także spadnie. Trudno obecnie podać optymalną wartość zadłużenia, mając na uwadze maksymalizację wskaźników efektywności biznesowej – sytuacja jest dynamiczna, dostosowujemy się do niej elastycznie. W I półroczu zmniejszyliśmy zadłużenie o 91,1 mln zł (ponad 13 proc.).

   - Zobowiązania w jakiej wysokości Gant musi spłacić w okresie najbliższych dwunastu miesięcy i jak zamierza sfinansować ich spłatę? W jakiej części niezbędne będzie zrolowanie zobowiązań?

   - Zobowiązania do spłaty w okresie 12 miesięcy to zobowiązania krótkoterminowe zgodnie z naszym skonsolidowanym sprawozdaniem półrocznym, czyli 496 291 tys. zł, z czego 348 mln zł to kredyty, pożyczki i papiery dłużne.

   Znacząca część tych zobowiązań to kredyty celowe (kredyty deweloperskie), które spłacane są z wpływów ze sprzedaży mieszkań. W okresie najbliższego roku kończymy inwestycje, które przyniosą znaczące nadwyżki środków pieniężnych po spłacie kredytów finansujących te projekty. Nadwyżki te będą przeznaczane na wykup obligacji. Obligacje zabezpieczone na nieruchomościach lokalowych mamy zamiar wykupić z wpływów ze sprzedaży tych zasobów.

   - Jakie były koszty emisji obligacji AW? Czy w związku z tym spółka uważa emisję obligacji za udaną i zamierza powtarzać podobne operacje (publiczne emisje obligacji na podstawie prospektu emisyjnego) w przyszłości? A jeśli nie, to jakie są inne realne możliwości pozyskania finansowania dla spółki i jaki jest jego koszt?

   - Oprocentowanie obligacji serii AW to 11 proc. w skali roku. Ponieśliśmy także koszt kampanii reklamowej i prowizję za oferowanie. Uważamy, że emisja zakończyła się sukcesem, ponieważ w niesprzyjających warunkach (afera Amber Gold i wszechobecne przekazy polecające lokowanie oszczędności wyłącznie w bankach, jak i wcześniejsze kłopoty spółek budowlanych) byliśmy w stanie uplasować papiery za blisko 22 mln zł. Koszt emisji nie uważamy za wygórowany, ponieważ była to nasza pierwsza emisja publiczna i trzeba było ponieść relatywnie wyższy koszt, aby dotrzeć do szerokiego grona inwestorów. Była to również właściwie pierwsza emisja publiczna obligacji korporacyjnych, w której z łatwością mógł wziąć udział każdy.

   Rozważamy możliwość ponownej emisji w trybie oferty publicznej, skierowanej do inwestorów indywidualnych, ponieważ w prospekcie zatwierdzonym przez KNF założono emisje do 100 mln zł łącznie. Natomiast warto podkreślić, że płynnie radzimy sobie z pozyskiwaniem finansowania z banków czy funduszy. Nadal będziemy podpisywać umowy na kredyty deweloperskie i będzie to główne źródło finansowania realizacji naszych projektów. Ponadto koszt kredytu celowego jest niższy niż koszt obsługi obligacji. Trzeba jednocześnie pamiętać, że przy kredytach także ponosimy dodatkowe koszty - prowizji bankowych czy przeprowadzenia procesu ustanowienia zabezpieczenia.

   - Na jakiej podstawie doszło do przeszacowania wartości mieszkań do sprzedaży?  Jaki wpływ przeszacowanie miało na rachunek zysków i strat i pozycje bilansowe i jaki może wywierać w przyszłości?

   - W II kwartale br. Gant Development dostosował wartość posiadanych gotowych i budowanych, ale jeszcze niesprzedanych mieszkań, z wartości cennikowej do prognozowanych w czarnym scenariuszu wartości sprzedaży netto, z uwzględnieniem trendów prezentowanych w najbardziej pesymistycznych analizach branżowych oraz z uwzględnieniem presji rynkowej oraz medialnej co do dalszego spadku cen mieszkań. Łącznie obniżyło to pozycje zysku operacyjnego, brutto i netto o 11,5 mln zł, zmniejszyła się również bilansowa wartość zapasów. Chodzi jednak jedynie o zapisy księgowe, które nie miały przełożenia na realny biznes spółki, na wpływy gotówkowe i sytuację finansową Grupy. Kiedy tendencje rynkowe będą przeciwne, zaksięgujemy stosowne przeszacowania w górę, co automatycznie zwiększy raportowaną wysokość zysku operacyjnego i netto.

   - Czy daje się zauważyć zwiększoną mobilizację klientów w związku z wygasającym w grudniu programem Rodzina na Swoim?

   - Na szerokim rynku obserwujemy podwyższone zainteresowanie klientów, które wynika z wygaszania programu. Gant od dwóch lat przykłada specjalną uwagę do wyboru atrakcyjnych lokalizacji oraz estetyki, funkcjonalności i jakości projektów. Połączenie tych cech ma jednak swoją cenę. Zarówno w przeszłości, jak i dziś w programie RnS możemy zaoferować tylko pojedyncze mieszkania w inwestycjach, jakie realizujemy. To niewielki odsetek naszej oferty.

   - Czy Gant nie obawia się, że wygaśnięcie programu RnS oznaczać może dalszy spadek liczby udzielanych kredytów hipotecznych w Polsce i jeśli tak – w jaki sposób zamierza wygrywać konkurencję na coraz trudniejszym rynku?

   - W zakończeniu programu RnS widzimy biznesową szansę. Aktualnie klienci, którzy chcą skorzystać z rządowych dopłat, muszą wybierać mieszkania zlokalizowane na obrzeżach miast, zazwyczaj proste, najtańsze projekty, ponieważ byłoby nieroztropnym nie wykorzystać rządowej dopłaty. Jeżeli program wygaśnie, spodziewamy się większego zainteresowania naszą ofertą - nasze inwestycje są czasami droższe o 100- 200 zł/mkw., ale ładniejsze i lepiej zlokalizowane od tych dostępnych w RnS. Sądzimy, że w sytuacji braku dopłat, cześć z klientów będzie chciała zainwestować dodatkowo np. 10 tys. zł, by mieszkać lepiej i wygodniej.

   - Dziękuję za udzielenie odpowiedzi.

Więcej wiadomości kategorii Analizy