czwartek, 14 grudnia 2017

Newsroom

Analiza i2 Development

Remigiusz Iwan, Rynekobligacji.com | 04 grudnia 2017
Sytuacja bilansowa grupy i2 Development na 30 września 2017 roku wygląda poprawnie, zadłużenie ma przede wszystkim charakter długoterminowy, a sam wskaźnik zadłużenia znajduje się na poziomach akceptowalnych. Również i płynność wydaje się być w normie.

UWAGA! Pełna treść analizy dostępna jest dla zalogowanych użytkowników, którzy przy rejestracji wybrali opcję bezpłatną. Użytkownicy, którzy wybrali rejestrację płatną, muszą mieć wykupiony abonament NEWSY I ANALIZY. Przejdź do CENNIKA.


Podsumowanie

i2 Development to grupa, która działa od 2012 roku, jednak proces jej formowania został ukończony w 2015 roku. Mamy zatem do czynienia ze stosunkowo niedługim okresem działalności w obecnym kształcie, co ma swoje konsekwencje dla osiąganych wyników czy układu bilansu. Brakuje nam również dłuższego okresu obserwacji, w jaki sposób grupa realizuje swoje zapowiedzi, czy „dowozi” wyniki.

Mimo krótkiego okresu działania grupy, warto pamiętać, że jeden z jej udziałowców (i wiceprezes) Andrzej Kowalski legitymuje się wieloletnim doświadczeniem w branży, grupa zresztą zajmowała się również sprzedażą mieszkań realizowanych przez jego spółki.

Przedmiotem działalności Grupy i2 Development jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych oraz budynków biurowych na rynku wrocławskim. i2 Development koncentruje swoją działalność praktycznie w całości we Wrocławiu, jej kluczowy projekt, Bulwar Staromiejski, zlokalizowany jest w centrum tego miasta.

Od 2016 roku firma notowana jest na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, a od 2017 roku obligacje spółki notowane są na rynku Catalyst (obecnie dwie serie).

Krótki okres działalności grupy w obecnej formie ma swoje konsekwencje. Grunty i realizowane projekty w momencie formowania grupy przyjmowane były do bilansu w wartości rynkowej, co obecnie powoduje, że na ich sprzedaży grupa osiąga niższe marże niż osiągała by standardowo. Dodatkowo większość mieszkań w kluczowym projekcie Bulwar Staromiejski będzie przekazywana klientom w 2017 i 2018 roku. W efekcie, przy praktycznie braku przekazań lokali w trzech kwartałach 2017 roku, wyniki grupy prezentują się źle. A w ślad za nimi źle wyglądają wskaźniki związane z obsługą długu. Nie jest to jednak sytuacja niespodziewana, a można zakładać, że 2018 rok przyniesie w tym względzie istotną poprawę.

Z kolei sytuacja bilansowa grupy na 30 września 2017 roku wygląda poprawnie, zadłużenie ma przede wszystkim charakter długoterminowy, a sam wskaźnik zadłużenia znajduje się na poziomach akceptowalnych. Również i płynność wydaje się być w normie.

Kurs akcji spółki od debiutu giełdowego spadł o blisko 40 proc., obligacje korporacyjne na Catalyst notowane są (nieznacznie) poniżej nominału. Trudno jednoznacznie wskazać przyczyny tego stanu rzeczy, ale można wymienić kilka spraw, które zwróciły moją uwagę:

  • przy zwiększaniu zadłużenia z tytułu obligacji, będąc w fazie realizacji projektów, spółka w maju 2017 roku wypłaciła 18,4 mln zł dywidendy, opierając się na wypracowanym w 2016 roku istotnie wyższym zysku na poziomie jednostkowym (efekt wyceny certyfikatów), niż skonsolidowanym. Dla niektórych obligatariuszy mogło to być pewnego rodzaju zaskoczeniem (chociaż wypłata dywidendy jest zgodna z polityką spółki),
  • kluczowe projekty spółki kontrolowane są poprzez fundusz inwestycyjny zamknięty, który z kolei do czerwca 2017 roku działał poprzez zależne spółki prawa luksemburskiego. Przypominało to strukturę, którą Ministerstwo Finansów uznało jako optymalizację podatkową. Spółka nie ustosunkowała się do moich pytań w tej sprawie,
  • harmonogram przekazywania projektów lokatorom sporządzony na potrzeby emisji obligacji (marzec 2017) okazał się bardziej optymistyczny, niż rzeczywistość (harmonogram z września 2017 zawiera przesunięcia planowanego ukończenia części projektów z 2017 na 2018 rok),
  • zgodnie z harmonogramem powinny być już oddane do użytkowania lokale w osiedlu Zodiak III, niestety brak jest aktualnej informacji o pozwoleniu na użytkowanie. W internecie można natomiast znaleźć informacje o problemach, które miały miejsce z osiedlem Zodiak II (źródło: http://www.gazetawroclawska.pl/wroclaw-sie-zmienia/a/klopoty-osiedla-na-wojszycach-rozbiorka-to-ostatecznosc,11765610/) Spółka również nie odpowiedziała na pytanie w tej sprawie.

Można oczekiwać, że będąc spółką stosunkowo młodą, nie działającą długo na rynku kapitałowym, grupa i2 Development będzie bardziej otwarta w komunikacji z inwestorami.

Żeby dokończyć lekturę musisz być zalogowany!

Więcej wiadomości o i2 Development S.A.

Więcej wiadomości kategorii Analizy

  • Capital Park – raport kredytowy DM Michael/Ström

    04 grudnia 2017
    W III kw. spółka zrefinansowała część obligacji złotowych obligacjami w euro, co pozwoliło jej ograniczyć średnie oprocentowanie obligacji do 4,9 proc. z 6,2 proc. w pierwszym półroczu. Capital Park planuje kolejne refinansowanie na kwotę 35-40 mln euro, co powinno pozwolić obniżyć koszt długu obligacyjnego do ok. 4,1 proc.
    czytaj więcej
  • Analiza Capital Park

    27 listopada 2017
    Według ostatnich informacji, zarząd grupy Capital Park nie zamierza sprzedawać kluczowych aktywów, a chce stać się spółką dywidendową o charakterze REIT.
    czytaj więcej
  • Vantage Development – raport kredytowy DM Michael/Ström

    23 listopada 2017
    Potencjał do generowania gotówki z działalności komercyjnej tkwi w sprzedaży aktywów. Gdyby spółka sprzedała komercyjne nieruchomości pracujące po wycenie bilansowej i z otrzymanych środków spłaciłaby całość zobowiązań przypisanych do tego segmentu, to uwolnionych zostałoby 95 mln zł.
    czytaj więcej
  • HB Reavis – raport kredytowy DM Michael/Ström

    14 listopada 2017
    Na zmianę sytuacji finansowej HB Reavis w 1H17 miały istotny wpływ dwa wydarzenia: kupno nieruchomości Elizabeth House pod projekt One Waterloo w Londynie oraz dekonsolidacja CE REIF.
    czytaj więcej

Emisje