piątek, 17 sierpnia 2018

Newsroom

Analiza i2 Development

Remigiusz Iwan, Rynekobligacji.com | 04 grudnia 2017
Sytuacja bilansowa grupy i2 Development na 30 września 2017 roku wygląda poprawnie, zadłużenie ma przede wszystkim charakter długoterminowy, a sam wskaźnik zadłużenia znajduje się na poziomach akceptowalnych. Również i płynność wydaje się być w normie.

UWAGA! Pełna treść analizy dostępna jest dla zalogowanych użytkowników, którzy przy rejestracji wybrali opcję bezpłatną. Użytkownicy, którzy wybrali rejestrację płatną, muszą mieć wykupiony abonament NEWSY I ANALIZY. Przejdź do CENNIKA.


Podsumowanie

i2 Development to grupa, która działa od 2012 roku, jednak proces jej formowania został ukończony w 2015 roku. Mamy zatem do czynienia ze stosunkowo niedługim okresem działalności w obecnym kształcie, co ma swoje konsekwencje dla osiąganych wyników czy układu bilansu. Brakuje nam również dłuższego okresu obserwacji, w jaki sposób grupa realizuje swoje zapowiedzi, czy „dowozi” wyniki.

Mimo krótkiego okresu działania grupy, warto pamiętać, że jeden z jej udziałowców (i wiceprezes) Andrzej Kowalski legitymuje się wieloletnim doświadczeniem w branży, grupa zresztą zajmowała się również sprzedażą mieszkań realizowanych przez jego spółki.

Przedmiotem działalności Grupy i2 Development jest budowa i sprzedaż nieruchomości mieszkalnych oraz budynków biurowych na rynku wrocławskim. i2 Development koncentruje swoją działalność praktycznie w całości we Wrocławiu, jej kluczowy projekt, Bulwar Staromiejski, zlokalizowany jest w centrum tego miasta.

Od 2016 roku firma notowana jest na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, a od 2017 roku obligacje spółki notowane są na rynku Catalyst (obecnie dwie serie).

Krótki okres działalności grupy w obecnej formie ma swoje konsekwencje. Grunty i realizowane projekty w momencie formowania grupy przyjmowane były do bilansu w wartości rynkowej, co obecnie powoduje, że na ich sprzedaży grupa osiąga niższe marże niż osiągała by standardowo. Dodatkowo większość mieszkań w kluczowym projekcie Bulwar Staromiejski będzie przekazywana klientom w 2017 i 2018 roku. W efekcie, przy praktycznie braku przekazań lokali w trzech kwartałach 2017 roku, wyniki grupy prezentują się źle. A w ślad za nimi źle wyglądają wskaźniki związane z obsługą długu. Nie jest to jednak sytuacja niespodziewana, a można zakładać, że 2018 rok przyniesie w tym względzie istotną poprawę.

Z kolei sytuacja bilansowa grupy na 30 września 2017 roku wygląda poprawnie, zadłużenie ma przede wszystkim charakter długoterminowy, a sam wskaźnik zadłużenia znajduje się na poziomach akceptowalnych. Również i płynność wydaje się być w normie.

Kurs akcji spółki od debiutu giełdowego spadł o blisko 40 proc., obligacje korporacyjne na Catalyst notowane są (nieznacznie) poniżej nominału. Trudno jednoznacznie wskazać przyczyny tego stanu rzeczy, ale można wymienić kilka spraw, które zwróciły moją uwagę:

  • przy zwiększaniu zadłużenia z tytułu obligacji, będąc w fazie realizacji projektów, spółka w maju 2017 roku wypłaciła 18,4 mln zł dywidendy, opierając się na wypracowanym w 2016 roku istotnie wyższym zysku na poziomie jednostkowym (efekt wyceny certyfikatów), niż skonsolidowanym. Dla niektórych obligatariuszy mogło to być pewnego rodzaju zaskoczeniem (chociaż wypłata dywidendy jest zgodna z polityką spółki),
  • kluczowe projekty spółki kontrolowane są poprzez fundusz inwestycyjny zamknięty, który z kolei do czerwca 2017 roku działał poprzez zależne spółki prawa luksemburskiego. Przypominało to strukturę, którą Ministerstwo Finansów uznało jako optymalizację podatkową. Spółka nie ustosunkowała się do moich pytań w tej sprawie,
  • harmonogram przekazywania projektów lokatorom sporządzony na potrzeby emisji obligacji (marzec 2017) okazał się bardziej optymistyczny, niż rzeczywistość (harmonogram z września 2017 zawiera przesunięcia planowanego ukończenia części projektów z 2017 na 2018 rok),
  • zgodnie z harmonogramem powinny być już oddane do użytkowania lokale w osiedlu Zodiak III, niestety brak jest aktualnej informacji o pozwoleniu na użytkowanie. W internecie można natomiast znaleźć informacje o problemach, które miały miejsce z osiedlem Zodiak II (źródło: http://www.gazetawroclawska.pl/wroclaw-sie-zmienia/a/klopoty-osiedla-na-wojszycach-rozbiorka-to-ostatecznosc,11765610/) Spółka również nie odpowiedziała na pytanie w tej sprawie.

Można oczekiwać, że będąc spółką stosunkowo młodą, nie działającą długo na rynku kapitałowym, grupa i2 Development będzie bardziej otwarta w komunikacji z inwestorami.

Żeby dokończyć lekturę musisz być zalogowany!

Więcej wiadomości o i2 Development S.A.

Więcej wiadomości kategorii Analizy

  • Wyhamowanie dynamiki sprzedaży mieszkań – raport DM Navigator

    13 lipca 2018
    Pierwsza połowa 2018 r. to okres dalszej dobrej koniunktury na rodzimym rynku mieszkaniowym, choć można zaobserwować wyhamowanie sprzedaży wśród objętych raportem deweloperów. Analizowane spółki sprzedały w pierwszym półroczu 2018 r. ok. 11,8 tys. mieszkań, 2,2 proc. mniej niż w pierwszym półroczu roku poprzedniego. Należy jednak zaznaczyć, że rok 2017 r. był pod wieloma względami rekordowy, zatem biorąc pod uwagę wysoką bazę, spadek sprzedaży można uznać za symboliczny.
    czytaj więcej
  • Everest Capital - raport Navigator Debt Advisory

    09 lipca 2018
    Podsumowanie wyników spółki po raporcie za I kwartał 2018 roku.
    czytaj więcej
  • Analiza Capital Park

    27 listopada 2017
    Według ostatnich informacji, zarząd grupy Capital Park nie zamierza sprzedawać kluczowych aktywów, a chce stać się spółką dywidendową o charakterze REIT.
    czytaj więcej
  • Vantage Development – raport kredytowy DM Michael/Ström

    23 listopada 2017
    Potencjał do generowania gotówki z działalności komercyjnej tkwi w sprzedaży aktywów. Gdyby spółka sprzedała komercyjne nieruchomości pracujące po wycenie bilansowej i z otrzymanych środków spłaciłaby całość zobowiązań przypisanych do tego segmentu, to uwolnionych zostałoby 95 mln zł.
    czytaj więcej

Emisje