Tekst ukazał się w Gazecie Giełdy Parkiet 19 października. Opublikowano za zgodą redakcji. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Niektóre statystyki mogą sugerować, że obawy tych wszystkich, którzy pamiętają iż dobra passa deweloperów może mieć fatalne zakończenie, mają szansę się ziścić. Liczba rozpoczynanych budów i wydawanych pozwoleń na budowę jest najwyższa od 2011 r., liczba mieszkań oddawanych do użytkowania mieszkań o 10 proc. przewyższa średnią z ostatnich 15 lat (to dużo) i rynek mieszkaniowy przypomina sam siebie sprzed włączenia najwyższego biegu w 2007 r.
Jaki znowu boom?
Tym czym różni się obecna kondycja rynku mieszkaniowego od tej z najlepszych (?) lat minionej dekady jest stan rynku kredytowego. To prawda, że stopy procentowe są historycznie niskie i nikt, kto bierze dziś kredyt nie płacze za kredytami we frankach. To prawda, że przy oprocentowaniu rzędu 3,5 proc. rata kredytu na 300 tys. zł jest niemal równa tej, jaką trzeba było zapłacić za pożyczenie 200 tys. zł, gdy WIBOR wynosił 4 proc. i kredytobiorcy mogą dzięki temu kupować większe mieszkania. To prawda, że jednak tego nie robią…
Z raportów Amron (a więc z danych pochodzących od Związku Banków Polskich) wynika, że liczba zaciąganych kredytów hipotecznych jest obecnie najniższa od 10 lat i o 8 proc. niższa od kryzysowego roku 2009 (liczba udzielonych kredytów spadła w nim o jedną trzecią to jest o blisko 100 tys. kredytów). Z tego punktu widzenia nie można mówić o żadnym boomie – raczej o zapaści.
Jednak warto zwrócić uwagę, że o ile w 2008 r. liczba udzielonych kredytów przekraczała liczbę rozpoczynanych budów mieszkań (co może oznaczać, że ich zakup lub budowa mogły być już wspierane kredytem) o 64 proc., tak obecnie ta przewaga wynosi zaledwie 8 proc. – daje to tylko niewielką przestrzeń do kredytowania zakupów na rynku wtórnym, albo prowadzi do wniosku, że znaczna część zakupów mieszkań finansowanych jest gotówką.
Ubogie statystyki
I rzeczywiście. W ostatnim komentarzu Home Broker dotyczącym danych GUS znalazła się nie poparta źródłem uwaga o 30-40 proc. zakupów mieszkań finansowanych gotówką. Jest to cyfra o tyle prawdopodobna, że mieszkania na wynajem istotnie oferują obecnie wyższy zwrot niż lokaty czy obligacje skarbowe, a mniejsze ryzyko systemowe.
Jak można się przekonać z samych danych GUS, rynek mieszkaniowy daleki jest od stanu przedzawałowego osiągniętego w 2008 roku. Statystyki dotyczące liczby udzielanych pozwoleń i rozpoczynanych budów bliższe są raczej pokryzysowym danym.
Jednak ten trop może być fałszywy – statystyki należałoby przyrównać do sytuacji sprzed szczytu na rynku budowlanym by móc ocenić stopień dojrzałości hossy na rynku budownictwa mieszkaniowego. Tu jednak ślad się urywa – GUS publikuje starsze dane tylko dla mieszkań oddanych do użytku, które nie mają waloru wyprzedzającego. Wręcz przeciwnie – ze względu na czas, który musi minąć od rozpoczęcia budowy do jej zakończenia, liczba kończonych inwestycji spada z opóźnieniem w stosunku do liczby wydawanych pozwoleń czy rozpoczynanych inwestycji, które szybciej reagują na zmianę koniunktury. Na wykresie tego nie widać, ale owszem – liczba wydawanych mieszkań jest obecnie wyższa niż w 2007 r. o ok. 9 tys. (7 proc.), na który przypadł szczytowy okres zainteresowania mieszkaniami (późniejsze załamanie notowań złotego zmieniło spojrzenie wielu ich potencjalnych nabywców).
Co więcej, możemy oczekiwać, że liczba oddawanych do użytku mieszkań będzie nadal rosła – wszak deweloperzy biją kolejne rekordy sprzedaży, a mieszkania często wydawane są w ostatnich miesiącach roku. Trzeba też pamiętać, że statystyki GUS obejmują również budownictwo indywidualne, które w Polsce stanowi tradycyjnie około połowy rynku budownictwa mieszkaniowego. Wzrost aktywności deweloperów jest więc o wiele wyższy niż można sądzić z wykresu obok – w samym wrześniu liczba rozpoczętych przez deweloperów inwestycji wzrosła o 45 proc. (i o ok. 25 proc. w licząc w ujęciu 12-miesięcznym).
Są więc pewne podstawy do tego, by obawiać się, że aktywność deweloperów osiąga maksymalne rozmiary. Zdolność kredytowa Polaków już nie będzie istotnie rosła w wyniku zmiany stóp procentowych, raczej ograniczają je rosnące wymogi dotyczące wkładu własnego (to tłumaczy niską liczbę udzielonych kredytów hipotecznych). Duża liczba inwestycji na wynajem może zaś odbić się na rentowności i zniechęcić kolejnych kupujących.
Obligacje deweloperów
Mając to na uwadze, należy pamiętać o przestrzeganiu limitu koncentracji – udział obligacji deweloperów w portfelu obligacji powinien być kontrolowany. Inwestycje na rynku wtórnym bezpieczniej jest koncentrować na seriach o bliskim terminie wykupu (zwłaszcza, że z reguły mają one wyższe kupony niż te oferowane na rynku pierwotnym). A wybierając konkretnych deweloperów trzeba zwracać uwagę na stan zadłużenia i perspektywę jego spłaty.
Oczywiście może się też okazać, że nawet jeśli rynek mieszkaniowy osiągnie rekordowe rozmiary, będzie nadal rósł, a obawy okażą się przedwczesne. M.in. dlatego z obligacji deweloperów nie warto rezygnować całkowicie. Ostatecznie dają one wyższy kupon niż budowane przez nich mieszkania.
Rynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce
| Rok | Oddane do użytkowania | Rozpoczęte budowy | Wydane pozwolenia | Liczba kredytów |
| 2008 | 165 189 | 174 696 | 230 117 | 286 762 |
| 2009 | 160 002 | 142 901 | 178 801 | 189 192 |
| 2010 | 135 835 | 158 064 | 174 929 | 230 361 |
| 2011 | 130 954 | 162 200 | 184 101 | 231 159 |
| 2012 | 152 904 | 141 798 | 165 092 | 196 557 |
| 2013 | 145 136 | 127 392 | 138 681 | 176 866 |
| 2014 | 143 166 | 148 122 | 156 752 | 174 087 |
| IX 2015* | 144 532 | 161 612 | 174 595 | 174 314* |
Źródło: GUS, AMRON
*liczba krocząca, za 12 miesięcy, dane dotyczace kredytów na koniec półorcza.
INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH
Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.
Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.
Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych
Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.
Twoje podstawowe dane osobowe
Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:
Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach
Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.
Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach
Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.
Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.
Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.
Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?
Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.
Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?
Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.
Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.
Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.
Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.
Twoje prawa
W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.
Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).
Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.
Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.
Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:
Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.
Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych
Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.
Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:
Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.
Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.
Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe
Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.
Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.
Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.
Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.
W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.
Nie profilujemy
Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.
Kontakt z nami
Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).
Zaloguj się