Poniższy tekst stanowi wstęp do raportu Real Estate Index Poland za I kw. 2023. Link do pobrania całego raportu znajduje się na dole tej strony.
Po trudnym roku 2022 przyszedł – przełomowy na swój sposób – pierwszy kwartał 2023 r. Przełomowy – bo to, co się wydarzyło w tym okresie, będzie wpływać w perspektywie paroletniej na rynek mieszkaniowy. Po pierwsze – zapowiedź Bezpiecznego Kredytu 2 proc., po drugie stabilizacja cen mieszkań, po trzecie stabilizacja cen najmu w największych miastach. Jak to odbiło się na sprzedaży mieszkań i wynikach finansowych deweloperów? Jak to wpływa na podaż mieszkań? Przyjrzymy się temu w naszym raporcie.
Rok 2022 był być może najbardziej burzliwym rokiem na rynku deweloperskim, przynajmniej od kryzysowych lat 2008-2009. Wojna, inflacja, napływ uchodźców – dawno nie mieliśmy do czynienia z takim natłokiem wydarzeń, a działo się to w roku, kiedy gospodarka ciągłe leczyła rany po covidowych latach 2020-2021.
To, co najwyraźniej widać w I kwartale 2023 r., to wyrwa w podaży mieszkań. Wyrwę widać zarówno w liczbie rozpoczynanych budów, jak i w wydanych pozwoleń na budowie (mierzonych liczbą mieszkań). Ta wyrwa była już widoczna już w 2022 r. – rozpoczęto wtedy budowę 27 proc. mieszkań mniej (r/r). Widać jednak szansę na odbicie: w pierwszym kwartale odnotowano wzrost 8,6 proc. liczby lokali, których budowę rozpoczęto (w stosunku do poprzedniego kwartału). Czy wchodzimy na ścieżkę wzrostu podaży – kolejne kwartały to pokażą. Warto jednak pamiętać, że ciągle rosnąca liczba lokali oddawanych do użytkowania to efekt koniunktury i rozbudzonych oczekiwań deweloperów w poprzednich latach – gdy ten potencjał wzrostowy się wyczerpie, przez nawet około dwa lata będziemy zmagać się z malejącą liczbą lokali oddawanych do użytkowania. Nawet jeżeli pierwszy kwartał br. znamionuje odbicie w koniunkturze, to na efekty tego odbicia przyjdzie nam poczekać.
Pierwszy kwartał to także – lekkie, ale zauważalne – odbicie na rynku kredytów hipotecznych. I działo się to pomimo zapowiedzi wdrożenia Bezpiecznego Kredytu 2 proc. - co mogło przesunąć popyt na okres po 1 lipca 2023 r. Można nawet przypuszczać, że sama zapowiedź spowodowała „efekt mrożący” w odniesieniu do mieszkań z sektora popularnego. Na ile wprowadzenie tego programu odmrozi popyt – przyjdzie nam to komentować dopiero w podsumowaniu trzeciego kwartału br.
Druga połowa 2023 r. – pomimo wszystkich zawirowań – zapowiada się dla deweloperów bardzo dobrze. Spółki nie zwiększają zadłużenia, co w warunkach drogiego pieniądza i słabszego popytu wydaje się optymalnym rozwiązaniem. Jednocześnie, przy dużych bankach ziemi zgromadzonych przez giełdowych deweloperów, maleje potrzeba wychodzenia na rynek z nowymi emisjami. Zarządzający funduszami wciąż dość ostrożnie podchodzą do ryzyka deweloperów, natomiast – po fali entuzjazmu z początku 2022 r. – ogromny apetyt inwestorów detalicznych na obligacje deweloperów wydaje się wyczerpywać. W porównaniu z kwotami pozyskiwanymi w pierwszej połowie 2022 r., początek 2023 r. potwierdził mniejsze zainteresowanie zarówno emitentów tą formą finansowania, jak i funduszów tym kierunkiem inwestowania. Niektórzy emitenci poszli nawet dalej, wykupując przed terminem swoje obligacje. Wzrost oprocentowania lokat bankowych obniżył atrakcyjność obligacji wśród inwestorów detalicznych – emitenci musieli zatem mocniej zwrócić się do inwestorów instytucjonalnych.
Pierwszy kwartał br. przyniósł też odwrócenie trendu dotyczącego lokalizacji nowych budów – nowe projekty (mierzone liczbą lokali, których budowy rozpoczęto) wracają do sześciu największych ośrodków miejskich. W pierwszym kwartale rozpoczęto tam budowę 26,7 proc. mieszkań – to kontynuacja wzrostu trwającego trzy kwartały i jednocześnie najlepszy wynik od czwartego kwartału 2020 r. Przewidujemy, że inwestycje mieszkaniowe nie będą już uciekać z największych ośrodków – co obserwowaliśmy przez ostatnie dwa lata.
Skoro już mówimy o lokalizacjach – problem z dostępnością działek w największych miastach nie zniknął, nie zniknęły też problemy planistyczne. Jednak zmniejszenie ilości nowych budów oraz duże banki ziemi w posiadaniu deweloperów spowodowały, że po cenowych szaleństwach na rynku gruntów (szczególnie w dużych miastach) nie ma już śladu. Jak pisaliśmy już w raportach w 2022 r., z początkiem zeszłego roku skończył się rynek sprzedającego i nie wydaje się, aby miał prędko wrócić.
Jak wyglądała sytuacja po stronie popytowej? Zarówno w pierwszym, jak i w drugim kwartale br. popyt rósł – i to mimo „mrożącego efektu” zapowiedzi kredytu 2 proc. W naszej analizie zajmiemy się drugim kwartałem 2023 r. W tym okresie sprzedaż lokali przez deweloperów giełdowych wzrosła o 54,8 proc. w porównaniu z drugim kwartałem 2022 r. W drugim kwartale br. deweloperzy giełdowi mogli się pochwalić najwyższą sprzedażą kwartalną od IV kw. 2022 r.
Sprawozdania finansowe (tu patrzymy na dane z I kw. 2023 r.) deweloperów giełdowych również nie dają powodów do niepokoju. Po kilku kwartałach redukcji zadłużenia w badanym okresie poziom zadłużenia ustabilizował się, na poziomach (w relacji kapitałów własnych) na poziomie blisko dwukrotnie niższym niż w latach 2018-2019.
Pierwsze półroczne 2023 r. przyniosło też osłabienie oczekiwań, które wcześniej – na fali znaczących wzrostów stawek najmu – wiązano z popytem generowanych przez sektor PRS. Planowane bariery regulacyjne oraz zapowiedź kredytu 2 proc. sprawiły, że w najbliższych latach ten rodzaj inwestorów nie będzie odgrywał kluczowej roli. Niemniej, w dłuższym okresie wzrost udziału inwestorów instytucjonalnych na rynku mieszkaniowym jest nieuchronny. Napływ imigrantów oraz wzrost kosztów budowy związany z wymogami zeroemisyjności spowoduje, że dla pewnej grupy konsumentów oferta PRS stanie się bezalternatywna.
Skoro już jesteśmy przy kredytach: pierwszy kwartał br. przyniósł pierwszy – po pięciu kolejnych kwartałach spadków – wzrost wartości udzielonych kredytów (o 21,1 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału). Oczywiście, wolumen udzielonych kredytów to tylko 7,5 mld zł – zaledwie 32 proc. wolumenu z rekordowego trzeciego kwartału 2021 r. – jest dalej niski ale wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi jeszcze przed wprowadzeniem Bezpiecznego Kredytu 2 proc., świadczy o wzroście optymizmu wśród konsumentów. Możemy śmiało powiedzieć, że popyt klientów detalicznych odzyskał animusz znany z lat 2020-2021. Po dodaniu efektu kredytu 2 proc. oraz spadku stóp bazowych popyt nie powinniśmy się martwić.
Co z cenami? Nadchodzące ograniczenia podaży oraz wzrost dostępności kredytu jednoznacznie wskazują, że ceny będą rosły. Oczywiście w różnych segmentach sytuacja może się różnić. Segment premium – faworyzowany przez inwestorów gotówkowych w ostatnich latach – może napotkać bariery wzrostu, wynikające z ograniczonej bazy najemców oraz dostępnych lokalizacji w dużych miastach. W pierwszym kwartale średnie ceny transakcyjne w największych miastach – podobnie jak w poprzednim kwartale – ustabilizowały się (wzrost o 0,6 proc.). Tu warto dodać parę uwag o podaży gotowych mieszkań. Pierwszy kwartał br., w porównaniu z analogicznym okresem w czterech poprzednich latach okazał się znowu wzrostowy. W porównaniu jednak do poprzedniego kwartału widzimy wyraźne spadki, wykraczające w dużych miastach poza typowe dla pierwszego kwartału dowolnego roku, sezonowe spadki. O ile w skali kraju w pierwszym kwartale liczba lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania spadła o 22 proc. (spadek jest typowy dla pierwszego kwartału), to w sześciu największych ośrodkach miejskich podaż gotowych mieszkań spadła o 41 proc. Ceny zostały w dużych miastach ustabilizowane w warunkach spadku liczby mieszkań oddanych do użytkowania o 41 proc. Rok 2022 był ósmym kolejnym rokiem wzrostu ilości mieszkań oddanych do użytkowania – można oczekiwać, że ten trend zostanie zahamowany w 2023 r. Tym samym mamy istotny argument, aby twierdzić, że 2023 r. nie przyniesie spadków cen. Przeciwnie – w największych miastach należy oczekiwać wzrostów.
Co przyniesie zatem II połowa 2023 r.? Można oczekiwać, że będzie to pierwszy rok, po trzech poprzednich, nader burzliwych latach, który nie przyniesie gwałtownych, nieprzewidywalnych zdarzeń w otoczeniu rynku mieszkaniowego. Oczekujemy spokojnego powrotu do koniunktury na rynku deweloperskim, spadków podaży nowych mieszkań, ograniczenia ucieczki inwestycji poza największe miasta. I przede wszystkim wszyscy czekają na Bezpieczny Kredyt 2 proc. – drugie półrocze powinno być znacznie lepsze dla deweloperów.
INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH
Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.
Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.
Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych
Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.
Twoje podstawowe dane osobowe
Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:
Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach
Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.
Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach
Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.
Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.
Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.
Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?
Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.
Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?
Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.
Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.
Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.
Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.
Twoje prawa
W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.
Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).
Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.
Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.
Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:
Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.
Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych
Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.
Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:
Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.
Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.
Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe
Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.
Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.
Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.
Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.
W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.
Nie profilujemy
Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.
Kontakt z nami
Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).
Zaloguj się