niedziela, 01 sierpnia 2021

Newsroom

Mieszkanie na wynajem – stabilne i opłacalne

materiał prasowy Michael/Ström DM, ben | 14 czerwca 2021
Ostatni, pandemiczny rok potwierdził siłę i zalety inwestycji w mieszkania. Przyszłość dla ich posiadaczy wygląda optymistycznie, choć trzeba brać poprawkę na pierwsze sygnały o możliwości podniesienia stóp procentowych oraz chwilowe problemy rynku najmu – czytamy w raporcie „Mieszkania jako klasa aktywów inwestycyjnych”, przygotowanym przez Michael/Ström Dom Maklerski.

Po bardzo udanym dla deweloperów mieszkaniowych roku 2019, w kwietniu 2020 r. wielu z nich zamknęło biura sprzedaży w związku z wprowadzonymi obostrzeniami sanitarnymi. Rynek był w szoku i wielu analityków zaczęło zastanawiać się, czy deweloperzy będą w stanie sprzedawać chociaż połowę wolumenu z 2019 r. Inwestorzy oportunistyczni liczyli na spadek cen podyktowany koniecznością generowania gotówki na obsługę zadłużenia w spółkach deweloperskich. Kurz opadł niespodziewanie szybko, pokazując zdrowe fundamenty rynku nieruchomości, skuteczne zarządzanie ofertą i liczbą budów deweloperów oraz siłę polskiego nabywcy. W 2020 r. co prawda o 20 proc. spadła liczba zawartych transakcji zakupu mieszkań, jednak średnia cena 1 m2. na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach wzrosła o średnio o ponad 7 proc., podobnie jak ogólne zadłużenie z tytułu hipotek (dane NBP).

Tak, jak prognozowaliśmy, mimo zeszłorocznych trudności, sektor deweloperski okazał się odporny na kryzys, a zakup mieszkania był jedną z najlepszych decyzji inwestycyjnych dla posiadających gotówkę. W dalszym ciągu istnieją solidne przesłanki by twierdzić, że w porównaniu z wahaniami cen oraz historyczną rentownością innych klas aktywów, nawet w przypadku krótkoterminowych spadków cen, mieszkania pozosta­ją popularne wśród polskich inwestorów, generując stały dochód z wynajmu oraz chroniąc przed negatywnym wpływem inflacji. W tym roku jednak trzeba wziąć pod uwagę znacznie wyższe ceny zakupu mieszkań – mówi Paweł Gosz, partner w Michael/Ström DM.

Analitycy MS DM wskazują na to, że dziś zakupy mieszkań na wynajem są stymulowane rekordowo tanimi kredytami i oprocentowaniem lokat. Stawka WIBOR, mająca bezpośrednie przełożenie na oprocentowanie kredytu hipotecznego, zmniejszyła się z ok. 1,7 proc. rok temu do 0,2 proc. obecnie. Średnie oprocentowanie nowych oraz odnawianych depozytów bankowych wyniosło w marcu 2021 r. 0,2 proc. wobec 1,2 proc. na koniec 2019 r. Biorąc pod uwagę sumę około jednego biliona złotych na rachunkach bieżących oraz depozytach do dwóch lat (dane NBP na koniec marca 2021 r.), można spodziewać się dalszego silnego przepływu środków z banków w kierunku innych form oszczędzenia.

Jednym z głównych beneficjentów tych przepływów będzie rynek mieszkaniowy, co de facto już się dzieje. Według JLL, sprzedaż mieszkań na sześciu największych polskich rynkach w I kwartale 2021 r. była najwyższa w historii i wyniosła 19,5 tys. lokali. Spodziewamy się dalszego nasilania tego trendu oraz wzrostu liczby zakupów inwestycyjnych i gotówkowych. Silny odpływ pieniędzy z sektora bankowego widać również na rynku finansowym. Napływy netto do detalicznych funduszy inwestycyjnych w pierwszy trzech miesiącach 2021 r. osiągnęły prawie 12,5 mld zł, a w całym roku zakładane jest nawet 40 mld zł nadwyżki wpłat nad wypłatami – dodaje Paweł Gosz.

Wpływ na wzrost ceny mieszkań wywierają dodatkowo takie czynniki, jak zmniejszenie produkcji mieszkań w efekcie mniej sprawnego działania administracji wydającej pozwolenia na budowę i inne dokumenty, utrzymująca się wysoka inflacja, nadal silny rynek pracy.

Eksperci MS DM przeanalizowali stopy zwrotu z aktywów, w które może inwestować przeciętny Polak, w okresie od początku 2007 r. do końca I kw. 2021 r. W tym czasie najlepiej można było zarobić na złocie (stopa zwrotu blisko 170 proc.) oraz właśnie mieszkaniach na wynajem (162 proc.). Trzecie miejsce dostało się funduszom akcji amerykańskich, których zwrot wyniósł 134 proc.

Natomiast od początku 2020 r. do końca I kw. 2021 r. najlepszą inwestycją były fundusze akcji amerykańskich, z których zwrot wyniósł 28 proc. Na kolejnym miejscu było złoto, którego wartość wzrosła o ponad 13 proc., z czego większość wzrostu miała miejsce w pierwszym półroczu 2020. Wzrosty, aczkolwiek skromniejsze, wypracowały fundusze akcji polskich oraz rynków wschodzących, osiągając zwrot odpowiednio 11,1 proc. oraz 12,2 proc. Wzrost wartości mieszkania powiększonego o dochód z wynajmu w zeszłym roku pozwolił wygenerować stopę zwrotu 11,7 proc., co nieźle wygląda na tle inflacji, która w 2020 r. wyniosła w Polsce 3,4 proc.

Warto też zwrócić uwagę na współ­czynnik zmienności stopy zwrotu, który jest jedną z ważniejszych miar ryzyka. To udział odchylenia standardowego w średniej kwartalnej stopie zwrotu. Im niższa wartość tym mniejsze ryzyko. Współczynnik zmienności dla mieszkania z najmem wyniósł w ostatnich pięciu kwartałach 2,4 i mniejszy był tylko dla funduszy obligacji polskich oraz lokat bankowych. To oznacza, że inwestycja w wynajmowane mieszka­nie okazała się być obarczona mniejszym ryzykiem względnym niż złoto i fundusze akcyjne – uważa Paweł Gosz.

Więcej wiadomości kategorii Analizy

Emisje