czwartek, 21 czerwca 2018

Newsroom

Vantage Development – raport kredytowy DM Michael/Ström

Piotr Ludwiczak, analityk DM Michael/Ström | 23 listopada 2017
Potencjał do generowania gotówki z działalności komercyjnej tkwi w sprzedaży aktywów. Gdyby spółka sprzedała komercyjne nieruchomości pracujące po wycenie bilansowej i z otrzymanych środków spłaciłaby całość zobowiązań przypisanych do tego segmentu, to uwolnionych zostałoby 95 mln zł.

Gdyby spółka wybudowała wszystkie lokale w ramach obecnie realizowanych i planowanych projektów oraz sprzedała ok. 53 proc. lokali z potencjału sprzedażowego (oferta + bank ziemi), to powinna być w stanie spłacić wszystkie zobowiązania przypisane do segmentu deweloperskiego oraz opłacić koszty sprzedaży i ogólnego zarządu w okresie trzech lat (wtedy zapadają obligacje serii O). Przy tym poziomie sprzedaży spółce pozostałoby ok. 827 gotowych do sprzedaży i wolnych od długu lokali, pozostałe aktywa tego segmentu oraz aktywa netto z działalności komercyjnej. Obliczenia nie uwzględniają dywidend i podatków. Hipotetycznie, przy trzykrotnej wypłacie dywidendy po 10 mln zł każda, spółka musiałaby sprzedać ok. 58 proc. mieszkań z potencjału sprzedażowego, aby uregulować ww. zobowiązania i koszty.

Po terminie spłaty ostatnich obligacji spółki w 2020 r. zapadają kredyty o wartości 101 mln zł, które w całości są przypisane do działalności komercyjnej. Zatem w perspektywie trzech lat zapadają zobowiązania finansowe na kwotę 228 mln zł (w tym ok. 38 mln zł stanowi leasing biurowca Promenady Epsilon, którego spodziewamy się refinansowania, oraz 14 mln zł pożyczki od Centaurisa). Wyłączając ww. leasing oraz pożyczki i uwzględniając posiadaną przez VTG gotówkę, w ciągu trzech lat wymagalnych będzie ok. 67 mln zł zobowiązań finansowych netto.

Potencjał do generowania gotówki z działalności komercyjnej tkwi w sprzedaży aktywów. Gdyby spółka sprzedała komercyjne nieruchomości pracujące po wycenie bilansowej i z otrzymanych środków spłaciłaby całość zobowiązań przypisanych do tego segmentu, to uwolnionych zostałoby 95 mln zł. Dodatkowo, do tej działalności przypisane są 4 mln zł środków pieniężnych oraz nieruchomości niepracujące (grunty) o wartości księgowej równej 70 mln zł (wolne od długu). Nie dostrzegamy znaczącego potencjału do generowania gotówki z bieżącej działalności tego segmentu. Co istotne, póki co spółka nie zamierza inwestować w nowe projekty komercyjne.

Skonsolidowany poziom długu netto do kapitałów własnych wynosi 60 proc. (vs. 71 proc. na koniec 2Q17). Zwracamy uwagę, że po skorygowaniu o pożyczki od Centaurisa poziom ten na koniec 3Q17 wyniósłby 56 proc. Średni wskaźnik LTV dla projektów komercyjnych wyniósł 59 proc. (bez zmian kw/kw).

Spółka posiada 110 mln zł gotówki, podczas gdy krótkoterminowe zobowiązania finansowe wynoszą 14 mln zł (29 mln zł zakładając przedterminową spłatę obligacji serii L).

Więcej wiadomości o Vantage Development S.A.

Więcej wiadomości kategorii Analizy

Emisje