środa, 25 maja 2022

Newsroom

Wywiad: Sprzedaż nie zawsze jest najlepszą opcją

pytania przygotował Michał Sadrak | 14 lutego 2022
Rosnące stopy procentowe w Polsce nie wpływają znacząco na nasz koszt kapitału – mówi Daniel Draga, wiceprezes Cavatiny Holding w wywiadzie dla Obligacje.pl.

Daniel Draga, wiceprezes Cavatina HoldingKtóre ze skutków pandemii są obecnie najbardziej dokuczliwe z punktu widzenia dewelopera biurowego?

Chociaż dla nas w Cavatina Holding minione dwa lata były niezwykle udane – biorąc pod uwagę konsekwentną realizację i uruchamianie nowych projektów, sprzedaż projektów, przeprowadzoną pierwszą ofertę publiczną na GPW, jak też zainteresowanie naszymi inwestycjami ze strony najemców, to wybuch pandemii i obostrzenia wprowadzane w 2020 r. wprowadziły na rynek element niepewności. Firmy w czasie lockdownu zaczęły nieco ostrożniej podchodzić do podejmowania długofalowych decyzji dotyczących wynajmowanych powierzchni biurowych. Z pewnością drugi rok trwania pandemii możemy dla rynku nieruchomości ocenić jako spokojniejszy niż 2020 r. Rok 2021 przyniósł już wyczuwalne ożywienie, które na razie przełożyło się na umiarkowany wzrost popytu na biura w Polsce w minionych 12 miesiącach. Natomiast sygnały napływające od nas z rynku oraz aktualnie prowadzone rozmowy z potencjalnymi nowymi najemcami dają nam podstawy do optymizmu. Mamy podpisane kolejne listy intencyjne i wkrótce będziemy mogli pochwalić się nowymi transakcjami najmu. Dodam, że wciąż dużo mówi się także o kolejnych firmach z sektora usług wspólnych, które planują wejście na nasz rynek.

Jakie perspektywy rynek biurowy ma przed sobą wobec upowszechnienia się pracy zdalnej i coraz wyższych stóp procentowych?

Firmy, na bazie wcześniejszego roku doświadczeń z modelem pracy hybrydowej czy w całości zdalnej, przekonały się, że biura, wbrew początkowym sygnałom, pozostaną kluczowe dla budowania relacji, kreatywności i współpracy zespołowej czy wzmacniania poczucia przynależności, a tym samym kształtowania kultury organizacji. Odważniej już podejmują decyzje dotyczące wynajmowanych powierzchni i dostosowują przestrzenie biurowe do zmieniających się potrzeb i oczekiwań pracowników. Także pandemia była katalizatorem dla obserwowanych już wcześniej trendów dotyczących np. wykorzystania technologii w biurach, zadbania o komfort pracowników czy zrównoważone rozwiązania w biurach, ale nie sprawiła, że straciły one na znaczeniu. O tym, że firmy mają potrzebę pracy w dobrze przygotowanym, ergonomicznym środowisku, świadczy także fakt dużego stopnia obłożenia m.in. powierzchni elastycznych. Duże zainteresowanie takimi rozwiązaniami obserwujemy także w regionach u należącego do Cavatina Holding operatora biur elastycznych - marki Quickwork. Z drugiej strony sektor biurowy pozostaje jedną z sił napędowych rynku inwestycyjnego w Polsce – w 2021 r. obroty w tym segmencie osiągnęły ponad 1,7 mld EUR – czyli blisko 1/3 całego wolumenu inwestycji. Inwestorów interesują przede wszystkim budynki klasy A w dobrych lokalizacjach, a to jest trzon naszego biznesu w Cavatina Holding. Rosnące stopy procentowane na skutek kolejnych decyzji RPP nie powinny wpłynąć na zainteresowanie inwestorów tym produktem. Wynika to przede wszystkim z faktu, że budynki biurowe generuję przepływy z najmu w euro, ich akwizycje są z reguły finansowane długiem bankowym denominowanym w euro, a znakomita większość inwestorów to zagraniczne fundusze inwestycyjne. Dopóki zatem nie dojdzie do istotnych podwyżek stóp procentowych w strefie euro, co mając na uwadze stopień zadłużenia niektórych południowych krajów strefy euro, wydaje się bardzo mało prawdopodobne, strona popytowa nie jest w żaden sposób zagrożona.

Czy sytuacja rynkowa, w tym rosnący koszt kapitału, mogą skłonić Cavatinę Holding do wyjścia z biznesem deweloperskim poza rynek biurowy?

Rosnące stopy procentowe w Polsce nie wpływają znacząco na nasz koszt kapitału. Według stanu na 30 września 2021 r., ponad 10 proc. naszych zobowiązań finansowych było oprocentowanych w oparciu o stałą stopę procentową, natomiast blisko 40 proc. było oprocentowanych w oparciu o stopy procentowe dla waluty euro. A dodam, że udział finansowania naszej działalności w euro powinien znacząco wzrosnąć, co istotnie ograniczy wpływ rosnących w Polsce stóp procentowych na rentowność naszego biznesu. Wpływ na to mają: niedawno podpisana umowa kredytowa w zakresie finansowania projektu Global Office Park, które już na etapie budowlanym zostało udzielone przez banki w euro, planowana konwersja kolejnych kredytów budowlanych denominowanych w złotówce na kredyty inwestycyjne denominowane w euro oraz kolejne planowane finansowania budowlane, podobnie jak w przypadku Global Office Park – oparte o euro. Warto przy tym wspomnieć, że zaciąganie finansowania dłużnego w euro nie rodzi dla nas ryzyka walutowego, ponieważ przepływy z najmu czy też sprzedaży projektów, które posłużą do regulowania tych zobowiązań, również odnotowywane są w euro.

Pod koniec ubiegłego roku grupa miała sześć ukończonych projektów na różnym etapie komercjalizacji, a od około półtora roku nie doszło do żadnej większej transakcji sprzedaży aktywów. Co decyduje o utrzymywaniu tych projektów na bilansie?

Zgodnie z naszym modelem po zakończeniu budowy i osiągnięciu odpowiedniego poziomu komercjalizacji, aktywnie zarządzamy budynkami i zakładamy ich sprzedaż pod warunkiem uzyskania atrakcyjnej oferty, która umożliwia nam efektywnie reinwestowanie kapitału i wzrost wartości. Co do zasady podstawowym celem jest dla nas właśnie budowanie wartości firmy i maksymalizacja zysków. Obecna sytuacja finansowa Grupy pozwala ze spokojem wyczekiwać atrakcyjnych ofert, które pozwolą na maksymalizację stóp zwrotu dla akcjonariuszy. Sprzedaż projektu nie zawsze jest w danym momencie najlepszą opcją.

Według ostatniego sprawozdania wartość nieruchomości inwestycyjnych to ponad 1,7 mld zł, z czego blisko połowa przypadała właśnie na zakończone projekty. Jak wyglądają plany sprzedaży tych aktywów w najbliższym czasie i ile gotówki z tych transakcji zostanie uwolnione po spłacie finansowania?

Tak, jak wspomniałem, działamy w modelu, w którym priorytetem jest budowanie wartości firmy, w związku z czym sprzedaż budynku nie w każdym momencie jest optymalną opcją. Przypomnę chociażby sprzedaż łącznie trzech budynków Equal Business Park w Krakowie, w 2020 r., zamiast wcześniejszej sprzedaży każdego z nich osobno po oddaniu do użytku. Najprawdopodobniej biorąc pod uwagę obecny portfel Cavatiny, w pierwszej kolejności dojdzie do sprzedaży budynku Carbon Tower, który obecnie jest skomercjalizowany już w 98 proc. Według stanu na 30 września 2021 r. jego wartość godziwa wynosiła ponad 160 mln zł przy saldzie kredytu finansującego tę inwestycję na poziomie nieco ponad 105 mln zł, co pozwala, w razie sprzedaży, oczekiwać wpływów netto na poziomie ponad 60 mln zł.

Pomimo zeszłorocznego upublicznienia spółki, dług netto nadal rośnie, a w relacji do aktywów czy kapitałów własnych jest on wyżej niż na kilka miesięcy przed IPO. Na ile to efekt tego, że dokapitalizowanie przyniosło Cavatinie znacznie mniejsza kwotę niż oczekiwano?

Wzrost długu netto jest naturalną konsekwencją rozwoju realizowanego portfela inwestycyjnego. Miejmy na uwadze, że w okresie pomiędzy 31 grudnia 2020 r. a 30 września 2021 r., suma bilansowa wzrosła o ponad 700 mln zł. Sytuacja finansowa grupy jest bardzo dobra, a wskaźniki finansowe pozostają na bezpiecznym poziomie. Oczywiście przeprowadzenie IPO po wówczas ogłoszonej cenie maksymalnej te sytuację czyniłoby znakomitą, ale cóż, nie można mieć wszystkiego.

W ostatnich tygodniach i miesiącach spółka wielokrotnie chwaliła się pozyskaniem dużych kredytów i pożyczki na potrzeby finansowania lub refinansowania nakładów ponoszonych na realizację projektów biurowych. Gdzie zatem docelowo powinniśmy zobaczyć wskaźniki zadłużenia Cavatiny i na ile zabezpieczono już finansowanie dla prowadzonych projektów?

Tak, spółki działające w ramach grupy kapitałowej Cavatina Holding w ciągu 2021 r. zawarły istotne umowy finansowania projektów inwestycyjnych. Środki przeznaczone są na realizację projektów biurowych, w szczególności Palio Office Park w Gdańsku, Quorum we Wrocławiu, Global Office Park w Katowicach – łącznie równowartość blisko 600 mln zł. A już w styczniu tego roku spółka zależna Cavatina Holding pozyskała od niemieckiego banku Norddeutsche Landesbank – Girozentrale 50 mln euro kredytu inwestycyjnego z przeznaczeniem na refinansowanie nakładów poniesionych na realizację inwestycji Tischnera Office w Krakowie. Kluczowe obecnie realizowane projekty mają już zabezpieczone finansowanie lub też znajdują się na etapie zaawansowania realizacji i komercjalizacji pozwalającym takie finansowanie w niedługim czasie pozyskać. Wskaźniki finansowe grupy pozostają na bardzo dobrym i bezpiecznym poziomie. Wyemitowane dotychczas obligacje nakładają na nas obowiązek utrzymywania wskaźnika zadłużenia netto do aktywów netto na poziomie nie wyższym niż 0,6, ale nie planujemy zbliżać się do tej granicy.

Niezależnie od pozyskanego ostatnio finansowania, spółka ma też czynne dwa programy emisji obligacji, każdy po 200 mln zł, które adresowane są osobno do inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych. Czy Cavatina zamierza z nich korzystać równolegle?

Tak, chcemy realizować oba programy równolegle, dostosowując ich zakres oraz harmonogram do sytuacji rynkowej oraz aktualnego apetytu poszczególnych grup inwestorów na emitowane przez nas obligacje. Jest to ważny element naszej strategii dywersyfikacji źródeł finansowania.

Notowane na Catalyst obligacje Cavatiny nie należą do najtańszych (WIBOR 6M plus 6,5 pkt proc.). Tymczasem niedawno spółka uplasowała trzyletnie papiery z 8 pkt proc. marży, dorzucając do tego jeszcze 2-proc. Dyskonto i mocniejsze zabezpieczenie. Jak wytłumaczyć inwestorom indywidualnym różnicę w proponowanych im warunkach podczas oferty publicznej?

Nie zapominamy, że obligacje Cavatiny na Catalyst notowane są z istotną premią w stosunku do ich wartości nominalnej. Ich efektywna rentowność jest zatem niższa niż wspomniane WIBOR 6M plus marża. Natomiast jeżeli chodzi o różnicę w warunkach oferty publicznej w porównaniu z listopadową emisją, to jej przyczyna wynika z kilku aspektów, które dotyczą głównie czaso- i kosztochłonności tych procesów. W przypadku emisji publicznej konieczne jest zatrudnienie zespołu doradców prawnych oraz oferującego – to wszystko kosztuje. Listopadowa emisja została przeprowadzona bez takich dodatkowych kosztów, de facto w dwa tygodnie, podczas gdy w obecnej ofercie publicznej sam okres pomiędzy złożeniem pierwszej wersji prospektu do KNF a jego zatwierdzeniem zajął blisko cztery miesiące i momentami wymagał pracy sztabu ludzi po stronie Spółki i doradców.

Mocniejsze zabezpieczenie w listopadowej emisji ma charakter przejściowy, zgodnie z zapisami warunków emisji, hipoteka podlega zwolnieniu w momencie pozyskania finansowania projektowego (np. kredytu bankowego) dla realizowanej inwestycji, co wpisuje się w standardowy scenariusz finansowania każdego z naszych projektów inwestycyjnych.

Inwestorzy indywidualni wykazują się ostatnio bardzo mocnym popytem podczas większości publicznych ofert obligacji. Na ile Cavatina zamierza to wykorzystać mając program o całkowitej wartości 200 mln zł?

Ostateczna ilość serii obligacji oraz ich wartość będzie uzależniona od wielu czynników, w tym chociażby dostępności innych źródeł finansowana. Jesteśmy jednak przekonani, że oferta jest atrakcyjna i spotka się z dużym zainteresowaniem inwestorów.

Więcej wiadomości o Cavatina Holding S.A.

Więcej wiadomości kategorii Emisje