Tekst ukazał się w Gazecie Giełdy Parkiet 24 listopada w skróconej wersji (względy redakcyjne). Publikujemy go w oryginalnym rozmiarze. Opublikowano za zgodą redakcji. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Co oznacza, że inwestorzy mają mniej lub bardziej zaawansowane obawy, co do możliwości spłaty obligacji przez ich emitentów.
Oznacza to także, że zdecydowana większość deweloperów jest pozytywnie postrzegana przez inwestorów, zaś wątpliwości dotyczą przede wszystkim firm o mniejszej skali działania. Przeciętnie, inwestując w obligacje deweloperów inwestorzy detaliczni (pod uwagę nie braliśmy papierów dostępnych wyłącznie na Bond Spot) mogą zarobić od 6 do 7 proc. (rentowność obligacji). Za najbezpieczniejsze papiery rynek uznaje obligacje Echa Investment, zwłaszcza dwuletnie papiery z publicznej emisji z czerwca i lipca tego roku, na których można zarobić 4,2 proc. Za najbardziej ryzykowne uchodzą zapadające w grudniu tego roku obligacje Trusta. Tu rentowność przekracza 1000 proc., ale wiadomo już, że Trust od końca 2013 r. przestał obsługiwać swoje zadłużenie odsetkowe, nie spłacił dwóch serii obligacji zapadających wcześniej, a podejmowane działania restrukturyzacyjne nie dają gwarancji sukcesu.
Czym się kierować w wyborze obligacji dewelopera do portfela? Ponieważ biznes deweloperski jest w znacznej części biznesem projektowym, trudno oczekiwać powtarzalnych wyników i marż. Dla inwestorów zainteresowanych obligacjami pomocne mogą okazać się informacje dotyczące poziomu zadłużenia i płynności finansowej.
Zabójcza kombinacja
Oczywiście wskaźnik zadłużenia finansowego (zadłużenie finansowe pomniejszone o wartość gotówki w relacji do kapitału własnego) i wskaźnik szybkiej płynności (aktywa obrotowe pomniejszone o zapasy wobec zobowiązań krótkoterminowych pomniejszonych o zaliczki od klientów) nie zawsze dają pełny obraz sytuacji finansowej dewelopera. Ale mogą być wstępem do dalszej analizy. Aby się o tym przekonać, wystarczy zasłonić prawą część przedstawionej obok tabeli i wytypować spółki o najsłabszej kombinacji tych dwóch wskaźników (tj. o najwyższym wskaźniku zadłużenia i jednocześnie najniższym wskaźniku płynności finansowej).
Najniższą płynność finansową wykazuje Instalexport i wymieniony wcześniej Trust. Instalexport także reguluje z opóźnieniem płatności odsetkowe, nie wykupił w terminie jednej z serii obligacji. Z kolei w trzech z czterech przypadków, w których zadłużenie finansowe przekracza wartość kapitału własnego inwestorzy także są zaniepokojeni, co widać po wysokiej rentowności obligacji. W przypadku Globe Trade Centre, gdzie zadłużenie finansowe także jest wysokie, inwestorzy doceniają wysoką płynność finansową oraz rozmiar samej spółki i zaangażowanie inwestorów instytucjonalnych.
W przypadku Czerwonej Torebki zadłużenie finansowe kapitału własnego jest bardzo niskie, ale wskaźnik szybkiej płynności też zanurkował w niebezpieczne rejony (przed dwoma laty osiągnięcie podobnych poziomów było przyczyną wyprzedaży obligacji Marvipolu i Ganta przez inwestorów detalicznych). W tym przypadku warto też zwrócić uwagę na kierunek zmian tych wskaźników – Czerwona Torebka sukcesywnie wykazuje straty operacyjne i netto, przez co wartość obu wskaźników podąża w kierunku niepokojącym inwestorów.
Premia dla najlepszych
Można też przeprowadzić ćwiczenie w drugą stronę i na podstawie przedstawionych wskaźników zadłużenia i płynności wytypować tych deweloperów, którzy powinni cieszyć się największym zaufaniem rynku wyrażonym w najniższej rentowności obligacji.
Okaże się wówczas, że choć najlepszą kombinacją zadłużenia i płynności finansowej mogą pochwalić się Unidevelopment i Capital Park, to najniższe rentowności osiągają obligacje Echa, Robyga i Ronson Europe. Prawdopodobnie w tych trzech przypadkach uznanie inwestorów budzi nie tylko kondycja finansowa (wskaźniki mają nieomal wzorcowe wartości), ale przede wszystkim ich powtarzalność (od lat kondycja finansowa tej trójki nie wywołuje wśród wierzycieli żadnych znaków zapytania).
Czynnikiem wpływającym na oceny inwestorów może być również wielkość spółki. Vantage Development nie ustępuje wyżej wymienionej trójce, a Victoria Dom czy Mak Dom mają nawet wyższą płynność finansową, ale ich obligacje nie są aż tak cenione, właśnie z powodu wielkości projektów, które realizują. Również Polnord mógłby być ceniony wyżej, ale tu pewne znaczenie może mieć historyczne postrzeganie tej spółki przez część inwestorów. Z powodu relatywnie małych rozmiarów, na wyższy poziom rentowności nie może wspiąć się też Unidevelopment (choć już obligacje jego właściciela – grupy Unibep – notowane są rentownością niedostępną dla deweloperów na poziomie 3,1-3,5 proc.). Spadek rentowności Capital Park jest najwyraźniej hamowany przez oczekiwany wzrost nakładów inwestycyjnych związany z planowanymi inwestycjami.
Wnioski
Sytuacja deweloperów jest dziś znacząco lepsza niż przed dwoma laty, o czym zaświadczają nie tylko wyniki sprzedaży mieszkań, ale też wartość wskaźników zadłużenia i płynności finansowej. W przypadku najlepszych spółek wzrost zaufania inwestorów widoczny jest w premii płaconej za obligacje. Nie brakuje też i obiecujących papierów. Utrzymanie koniunktury i jakości zarządzania finansami może przełożyć się na lepsze postrzeganie Capital Park, Polnordu, Vantage czy Unidevelopment. Nie można też zapominać, że o rentownościach na Catalyst czasem decydują pojedyncze transakcje, a różnice – w porównaniu do przedstawionych obok – mogą być znaczące.
| Porównanie obligacji deweloperów obecnych na GPW Catalyst | ||||
| Emitent | wskaźnik zadłużenia | wskaźnik szybkiej płynności | oprocentowanie | rentowność |
| BBI Development | 0,83 | 0,3 | WIBOR6M+6-6,5 pkt proc. | 7,5-8,5 proc. |
| Capital Park | 0,55 | 1,82 | WIBOR6M+5,0-5,5 pkt proc. | 6,7-7,2 proc. |
| Czerwona Torebka | 0,33 | 0,21 | WIBOR6M+5,0 pkt proc. | 27,3 proc. |
| Echo Investment | 0,83 | 1 | WIBOR6M+2,85-3,15 pkt proc.** | 4,2-4,9 proc.** |
| ED Invest | 0,29 | 4,72 | WIBOR3M+5,0 pkt proc. | 7 proc. |
| Globe Trade Centre | 1,43 | 1,12 | WIBOR6M+4,5 pkt proc.** | 6,4** |
| Instalexport* | 2,7 | 0,08 | WIBOR6M+6,75 pkt proc. | 13,3 |
| Mak Dom | 0,89 | 1,52 | WIBOR6M+4,8 pkt proc. | 6,8 |
| Marvipol | 0,87 | 0,45 | WIBOR3M+5,9 pkt proc. | 4,8 |
| Murapol* | 0,74 | 0,43 | WIBOR3M+5,21-6,0 pkt proc. | 6,0-7,5 |
| Nordic Development* | 0,98 | 0,53 | 12 proc. | 8,7 |
| Polnord | 0,4 | 1,12 | WIBOR3M+4,35-4,85 pkt proc. | 5,8-6,0 |
| Rank Progress | 1,22 | 0,35 | WIBOR6M+5,5 pkt proc. | 11,7 |
| Robyg | 0,4 | 1,22 | WIBOR6M+3,5-4,9 pkt proc. | 3,7-5,5 |
| Ronson Europe | 0,33 | 1,2 | WIBOR6M+3,5-4,55 pkt proc. | 4,5-5,7 |
| Trust* | 1,43 | 0,02 | WIBOR6M+5,0 pkt proc. | 1112 |
| Unidevelopment* | 0,23 | 2,08 | WIBOR6M+5,0 pkt proc. | 7 |
| Vantage Development | 0,34 | 1,08 | WIBOR3M+5,5 pkt proc. | 6,8 |
| Victoria Dom* | 0,84 | 2,24 | WIBOR6M+5,9 pkt proc. | 7,4 |
| Włodarzewska* | 0,71 | 0,82 | WIBOR3M+5,5-7,5 pkt proc. | 12,2-27,8 |
Wskaźnik zadłużenia – zadłużenie finansowe netto/kapitał własny
Wskaźnik szybkiej płynności – aktywa obrotowe pomniejszone o zapasy i rozliczenia międzyokresowe/zobowiązania krótkoterminowe pomniejszone o wpłaty klientów i rozliczenia międzyokresowe
źródło: raporty emitentów, obliczenia własne, obligacje.pl, gpwcatalyst.pl
* Na koniec półrocza
** Tylko serie z GPW Catalyst
INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH
Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.
Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.
Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych
Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.
Twoje podstawowe dane osobowe
Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:
Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach
Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.
Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach
Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.
Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.
Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.
Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?
Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.
Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?
Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.
Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.
Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.
Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.
Twoje prawa
W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.
Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).
Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.
Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.
Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:
Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.
Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych
Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.
Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:
Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.
Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.
Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe
Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.
Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.
Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.
Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.
W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.
Nie profilujemy
Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.
Kontakt z nami
Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).
Zaloguj się