Powodów, dla których deweloperzy mają słabą prasę, wymienić można wiele. Spadek popytu na mieszkania wyrażony w liczbie udzielonych kredytów hipotecznych przekracza 20 proc. Na rynku przeważa podaż zarówno mieszkań gotowych, w budowie, jak i w obrocie wtórnym. W dodatku z końcem roku kończy się program Rodzina na Swoim, który stanowi obecnie 20 proc. rynku kredytów hipotecznych. Plus spowolnienie gospodarcze, spadek cen mieszkań, zbyt duże banki ziemi kupione po zawyżonych cenach – oto główne, powszechnie wymieniane przyczyny, dla których inwestorzy odnoszą się z głęboką niechęcią do branży. O ile w przypadku rynku akcji jest to zrozumiałe, ponieważ spadek rentowności deweloperów (a więc i zysków na akcję) jest nieunikniony, o tyle przecena obligacji, wskazuje na obawy związane z terminową spłatą zobowiązań. Czy rzeczywiście jest tak źle, by obawiać się dalszych bankructw deweloperów notowanych na Catalyst?
Wskaźniki bieżącej płynności nie wskazują na zagrożenie
Jednym ze wskaźników pozwalających wyciągnąć wnioski o kondycji finansowej przedsiębiorstw jest wskaźnik płynności finansowej, czyli stosunek aktywów obrotowych do krótkoterminowych zobowiązań. Co do zasady przyjmuje się, że jeśli aktywa obrotowe są równe lub większe od krótkoterminowych zobowiązań, firma nie ma większych problemów z płynnością, ponieważ sprzedaż aktywów obrotowych (a więc przeznaczonych do sprzedaży) powinna pokryć krótkoterminowe zobowiązania bez uciekania się np. do wyprzedaży tzw. sreber rodowych (aktywów trwałych) lub innych metod pozyskiwania środków na spłatę zobowiązań.
Okazuje się, że spośród czternastu deweloperów, których obligacje notowane są na detalicznej części Catalyst, tylko jeden – Capital Park – miał na koniec czerwca wskaźnik płynności poniżej 1. Mimo to, ponieważ jest on specyficznym deweloperem (zajmuje się wynajmem powierzchni biurowej, która nie stanowi jego majątku obrotowego, lecz aktywa trwałe), w żadnym razie nie można o nim powiedzieć, że jego sytuacja finansowa budzi zastrzeżenia.
Rynek stawia granice
Deweloperzy mieszkaniowi prowadzą jednak specyficzną księgowość, dlatego relacja aktywów obrotowych do krótkoterminowych zobowiązań nie oddaje najlepiej ich kondycji finansowej. Dlaczego? Aktywa obrotowe, to w ich przypadku mieszkania przeznaczone do sprzedaży (obojętnie, gotowe, w budowie, czy na deskach kreślarskich). Zakładanie w obecnych czasach, że duże zapasy mieszkań świadczą o dobrej kondycji dewelopera i jego odporności na ryzyko utraty płynności finansowej, byłoby zbyt życzeniowym spojrzeniem na sytuację. Dlatego lepszym wskaźnikiem oceny wypłacalności będzie tzw. wskaźnik szybkiej płynności, a więc aktywa obrotowe pomniejszone o zapasy (oraz o rozliczenia międzyokresowe). Jeśli tak postawimy sprawę, to okaże się, że tylko dwóch z czternastu deweloperów ma wskaźnik szybkiej płynności powyżej 1, nie jest to jednak niczym niezwykłym. W wypadku tego wskaźnika trudno jednak precyzyjnie ustawić „urzędową” granicę bezpieczeństwa.
Ale – sądząc po notowaniach deweloperów – potrafią wyznaczyć ją inwestorzy. W niemal wszystkich przypadkach, w których aktywa obrotowe pomniejszone o zapasy pokrywają mniej niż czwartą część krótkoterminowych zobowiązań, obligacje deweloperów zostały poważnie przecenione.
Najlepszym przykładem tej tezy jest Gant, którego wskaźnik szybkiej płynności wynosi 0,19 (na złotówkę krótkoterminowych zobowiązań ma 19 groszy aktywów obrotowych z pominięciem zapasów. Łącznie z zapasami ma 1,57 zł), a ceny jego obligacji zbliżają się do 90 proc. nominału. W tym także tych, których termin wykupu mija w przyszłym roku. Oznacza to, że rentowność jego obligacji przekracza w niektórych przypadkach 25 proc. i jest przeszło dwa razy wyższa niż wynikałoby to z samego oprocentowania obligacji.
Również obligacje Marvipolu są poddane silnej presji podaży, a w jego przypadku wskaźnik szybkiej płynności wynosi 0,22, natomiast rentownści obligacji przekraczają ich oprocentowanie nawet o 4 pkt procentowe. Wskaźnik szybkiej płynności Wikany wynosił na koniec czerwca 0,2, zaś obligacje tego dewelopera spadły do 97 proc. nominału, co daje im 15,4 proc. rentownści. W jednym przypadku reguła niskiego wskaźnika szybkiej płynności nie wpłynęła na ceny obligacji – chodzi o papiery Trusta, które wyceniane są w okolicach nominału, choć wskaźnik wynosi 0,23. Jednak Trust ma aktywa obrotowe o wartości 11-krotnie wyższej niż krótkoterninowe zobowiązania. Inwestorzy najwyraźniej głęboko wierzą, że taki bufor ochroni dewelopera przed kłopotami. Również Murapol wyceniany jest lepiej niż konkurencja o podobncych wskaźnikach szybkiej płynności.
Nie wszyscy muszą zbankrutować
Pozostałe tradycyjne – lecz statyczne – miary zadłużenia, nie wpływają w wyraźny sposób na postępowanie inwestorów. Być może dlatego, że we wszystkich przypadkach poziom zlewarowania względem kapitału własnego nie przekracza reguł zdrowego rozsądku, zaś najmocniej wychylony od średniej Marvipol, który na cztery złote swojego majątku, aż trzy finansuje kapitałem zewnętrznym, został ukarany przeceną obligacji.
Na koniec inna uwaga, która być może lepiej pozowala zrozumieć, czemu inwestorzy boją się deweloperów – na czternastu z nich, tylko czterech zanotowało w I półroczu dodatnie przepływy operacyjne (Capital Park i Robyg, oraz – tu niespodzianka - Gant i Wikana). A to właśnie one mówią najwięcej o zdolności spółki do zarabiania pieniędzy i przetrwania.
Szczęśliwie, na wynikach za I półrocze świat się nie skończył, a już w najbliższych tygodniach na rynek zaczną napływać raporty za III kwartał. Po drugie, warto pamiętać, że tak jak na wojnie nie wszyscy muszą zginąć, tak i w kryzysie nie wszystkie spółki bankrutują. Ten los czeka jedynie najsłabsze z nich, a lektura raportów finansowych pomaga zorientować się w zagrożeniach.
INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH
Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.
Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.
Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych
Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.
Twoje podstawowe dane osobowe
Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:
Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach
Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.
Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach
Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.
Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.
Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.
Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?
Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.
Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?
Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.
Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.
Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.
Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.
Twoje prawa
W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.
Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).
Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.
Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.
Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:
Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.
Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych
Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.
Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:
Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.
Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.
Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe
Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.
Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.
Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.
Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.
W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.
Nie profilujemy
Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.
Kontakt z nami
Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).
Zaloguj się