Tekst ukazał się w Gazecie Giełdy i Inwestorów „Parkiet” 20 marca. Opublikowano za zgodą redakcji. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Statystycy NBP podają, że w 2016 r. Polacy wydali na mieszkania 14,2 mld zł w gotówce. Nieruchomości na wynajem są przy tym głównym sposobem na uzyskiwanie pasywnego dochodu przy minimalizacji ryzyka. A gdzie na jego mapie mieszczą się Real Estate Investment Funds, które już wkrótce otrzymają polską nazwę Spółek Rynku Wynajmu Nieruchomości (SRWN)?
Idea i rzeczywistość
Model działania SRWN nie jest skomplikowany. Inwestorzy obejmują akcje, spółki za pieniądze akcjonariuszy i banków kupują wynajęte już w 100 proc. nieruchomości i zarządzają nimi, a wpływy z najmu oddają – w postaci dywidendy – akcjonariuszom. Najemcy podpisują kilkuletnie umowy, płatność zabezpieczają kaucjami, niespodzianki obejmuje polisa. Jak każdy biznes, tak i ten wymaga doświadczenia, by działał dobrze, ale w odróżnieniu od wielu innych, zarządca nieruchomości ma solidne podstawy, by prognozować wysokość przychodów, kosztów i zysków na kilka lat do przodu. A dzięki temu akcjonariusze wiedzą, lub przynajmniej powinni się domyślać, na jaką stopę dywidendy mogą liczyć.
SRWN są więc pod tym względem nieco podobne do obligacji – także i w tym wypadku inwestorzy z góry mogą oszacować ostateczny wynik z inwestycji, oczywiście pod warunkiem, że obsługa zadłużenia i spłata papierów przebiegną gładko.
Jednak podobne, a nawet wyższe ryzyko dotyczy i REIT’ów. Wszak w przypadku upadłości, akcjonariusze są na końcu kolejki z roszczeniami, przed nimi stoją wierzyciele, w tym także posiadacze obligacji. Jest więc czymś naturalnym, że ponosząc wyższe ryzyko, akcjonariusze powinni otrzymać więcej niż wierzyciele. Innymi słowy, stopa dywidendy powinna przewyższać kupon od obligacji. To oczywiście teoria – w praktyce w Polsce nie mamy jeszcze notowanych akcji REIT’ów, nie mówiąc o ich obligacjach, co pomogłoby w udokumentowaniu tej intuicyjnej zasady.
Mieszkania ponad wszystko
W porównaniu do samodzielnych inwestycji w mieszkania na wynajem, zarówno obligacje korporacyjne jak i akcje SRWN są bardziej ryzykowne. Akt własności nieruchomości jest twardym aktywem. Nieruchomość jako taka nie może zbankrutować (może zbankrutować jej właściciel), dlatego jej posiadanie jest lepszym zabezpieczeniem inwestycji niż obligacja (choćby zabezpieczona na tej samej nieruchomości) czy akcja spółki (choćby posiadającej tę samą nieruchomość).
Należałoby wobec tego oczekiwać, że stopy zwrotu z wynajmu mieszkań będą najniższe, nieco lepsze mogą być zwroty z obligacji, a najwyższą stopę zwrotu powinny oferować akcje REIT’ów. Jest to jeden z niewielu przykładów zgodności teorii z praktyką.
Deklarowana przez Griffin Premium RE.. stopa dywidendy na poziomie 6,5 proc., przewyższa średnie oprocentowanie obligacji deweloperów na Catalyst (5,8 proc.), oraz rentowność najmu mieszkań (4,99 proc. netto za HomeBroker, dane na czerwiec 2016 r.). To oczywiście za mało do wyciągnięcia poprawnych wniosków – stopę dywidendy z konkretnego przykładu porównaliśmy do danych zbiorczych. Warto więc odnotować, że Griffin Premium RE.. za kredyty w EUR płaci ok. 2 proc. (2,4 proc. marży – wszystkie mają zmienne oprocentowanie). Kredyty są zabezpieczone, zatem niezabezpieczone obligacje powinny dawać o ok. 1-1,5 pkt proc. więcej, a gdyby były nominowane w złotych, jeszcze 2 pkt proc. – razem 5-5,5 proc. Dopiero w takiej perspektywie widać, czy 6,5 proc. stopy dywidendy (z perspektywą jej wzrostu do 7 proc.), daje odpowiednią premię za zajęcie miejsca na końcu kolejki.
Deweloperzy | Griffin jak Capital Park lub Ghelamco
Kiedy kapitał akcyjny Griffin Premium RE.. wzrośnie o wpływy z emisji akcji, wskaźnik ogólnego zadłużenia spadnie w okolice 0,61, a długu finansowego netto do kapitału własnego poniżej 1,4x (przynajmniej do czasu, aż spółka wyda środki z emisji) z ok. 1,7x przed emisją.
Taka charakterystyka pasuje do trzech emitentów obligacji obecnych na Catalyst, z których dwóch jest świetnie znanych inwestorom indywidualnym. Zarówno Capital Park (wskaźnik ogólnego zadłużenia 0,53, długu netto do kapitału własnego 1,01x) jak i Ghelamco Invest (odpowiednio 0,54 i 1,02x) prowadziły w niezbyt odległej przeszłości emisje obligacji skierowane do szerokiego grona nabywców. Podobieństwa nie kończą się zresztą na wskaźnikach zadłużenia, ale dotyczą również profilu działalności.
W emisji z marca br., Ghelamco oferowało inwestorom instytucjonalnym 4,3 pkt proc. marży ponad WIBOR, do daje 6,1 proc. odsetek przez pięć lat. Capital Park w emisji sprzed roku oferował z kolei 4,8 pkt proc. ponad WIBOR przez trzy lata (6,6 proc.). Na rynku wtórnym obligacje Ghelamco z publicznych emisji osiągają ok. 5,5 proc. rentowności brutto, Capital Parku 4,8-5,2 proc. (ale zapadają już za rok). Premia wyrażona w stopie dywidendy przypadającej na akcje Griffina prezentuje w tym zestawieniu umiarkowaną atrakcyjność (Griffin jest bardziej zadłużony, a akcje są bardziej ryzykowne niż obligacje), ale akcje mogą dać dodatkowy dochód w przypadku zmiany notowań.
INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH
Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.
Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.
Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych
Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.
Twoje podstawowe dane osobowe
Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:
Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach
Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.
Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach
Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.
Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.
Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.
Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?
Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.
Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?
Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.
Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.
Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.
Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.
Twoje prawa
W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.
Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).
Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.
Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.
Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:
Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.
Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych
Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.
Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:
Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.
Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.
Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe
Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.
Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.
Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.
Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.
W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.
Nie profilujemy
Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.
Kontakt z nami
Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).
Zaloguj się