sobota, 20 lipca 2024

Newsroom

Wywiad: Cavatina chce osiągnąć wiodącą pozycję na rynku mieszkaniowym

pytania przygotował Michał Sadrak | 10 czerwca 2024
Podtrzymujemy nasze oczekiwania pod kątem zapotrzebowania na kapitał z emisji obligacji i w perspektywie ważności prospektu będziemy sukcesywnie wychodzić na rynek z kolejnymi ofertami – mówi Karol Stefański, członek zarządu Cavatina Group.

Michał Sadrak, Obligacje.pl: W nowej strategii Cavatina Holding chce się skupić na działalności mieszkaniowej. Na ile jest to segment bardziej atrakcyjny od biur, na przykład pod względem potencjału rynkowego, cyklu budowlanego, zysków, czy kapitałochłonności?

Karol Stefański, członek zarządu Cavatina Group: Zgodnie z ogłoszoną na początku 2024 r. strategią, dążymy do tego, aby stać się jednym z wiodących podmiotów na rynku mieszkaniowym w Polsce. Reagując na niewystarczającą podaż mieszkań przy aktualnym poziomie cen, widzimy potencjał do szybkiego rozwoju w tym segmencie. Czas realizacji projektów mieszkaniowych jest zbliżony do inwestycji biurowych, jednak ich monetyzacja następuje znacznie szybciej, a obecne stopy zwrotu przewyższają te możliwe do uzyskania przy projektach komercyjnych. Najbliższe kwartały powinny pozwolić nam pokazać to już w naszych sprawozdaniach.

Za Grupą Cavatina stoją osoby, które wywodzą się z segmentu mieszkaniowego i posiadają odpowiednią wiedzę oraz kompetencje. Dotychczas Grupa działała na tym rynku wyłącznie poprzez Resi Capital, która posiada w swoim portfolio inwestycyjnym już kilka tysięcy mieszkań segmentu popularnego oraz premium, zlokalizowanych w największych aglomeracjach, takich jak: Kraków, Wrocław, Łódź i Katowice. Decyzja o wejściu w ten segment była naturalnym krokiem, który pozwoli nam wykorzystać potencjał rynku mieszkaniowego w okresie czasowego ograniczenia inwestycji w segmencie komercyjnym. Posiadany przez nas bank ziemi stopniowo dostosowujemy pod projekty mieszkaniowe wykorzystując również aktualne przepisy do sprawnego uzyskiwania wymaganych zgód i pozwoleń. Posiadamy trzy projekty w fazie realizacji na łącznie blisko 25.000 mkw. PUM, w których wykazaliśmy na koniec kwietnia ponad 34-proc. poziom przedsprzedaży. W przygotowaniu są kolejne dwa projekty w Łodzi i w Warszawie, łącznie na blisko 40.000 mkw. PUM, ale na tym nie koniec.

- Jakie korzyści płyną dla wierzycieli Cavatiny z punktu widzenia rozwoju działalności mieszkaniowej?

- Działalność mieszkaniowa charakteryzuje się obecnie bardzo atrakcyjną marżowością oraz możliwością monetyzacji realizacji obiektów na wczesnym etapie ich realizacji. Zdywersyfikowany model biznesowy i nadwyżki finansowe generowane w segmencie mieszkaniowym powinny przełożyć się na obniżenie ryzyka kredytowego i poprawę warunków finansowania.

- Grupa ma ukończone nieruchomości komercyjne o wartości ponad 1,7 mld zł, z których potencjalnie mogłaby uwolnić około 0,8 mld zł gotówki. Lecz czy aktualny rynek pozwala w ogóle na korzystne cenowo dezinwestycje z aktywów komercyjnych?

- Na koniec 1 kwartału br. posiadaliśmy 12 ukończonych projektów, o średnim stopniu skomercjalizowania na poziomie 81 proc. Pomijając niedawno oddany Quorum A we Wrocławiu, średni poziom najmu w pozostałych obiektach wyniósł 86 proc. Cały czas prowadzimy rozmowy z potencjalnymi inwestorami i najemcami, jednak nie czujemy presji, aby sprzedawać projekty po zaniżonych cenach tylko po to, aby uwalniać gotówkę. Nie wykluczamy sprzedaży 1-2 projektów w najbliższych okresach, licząc na planowane dalsze obniżki stóp procentowych w strefie euro i powrót inwestorów do zakupów, o ile cena sprzedaży będzie uzasadniała taką transakcję. Równolegle wykorzystujemy dostępne źródła finansowania i generujemy przepływy z najmu powierzchni. W 2023 r. osiągnęliśmy prawie 95 mln zł przychodów z najmu i aranżacji, poprawiając o prawie 1/3 wynik z poprzedniego roku.

- Od ostatniej sprzedaży projektów biurowych przez Cavatinę minęło ponad półtora roku. Od tego czasu w portfelu grupy przybyło ukończonych inwestycji, ale i spęczniało zadłużenie, które – wg nakreślonych czynników ryzyka – nadal ma rosnąć. Czy to nie czas, aby mimo wszystko doprowadzić do sprzedaży części aktywów komercyjnych?

- Jak już wspomniałem, nie wykluczamy sprzedaży wybranych aktywów, ale na satysfakcjonujących warunkach rynkowych. Cały czas skutecznie pozyskujemy nowe finansowanie, wydłużamy terminy spłat i refinansujemy nasze zobowiązania, jednocześnie monitorując nasze kowenanty. Docelowo jednak działalność na rynku mieszkaniowym powinna pozwolić na znaczną redukcję zadłużenia, nawet w mało prawdopodobnym scenariuszu, gdyby nie doszło do żadnej sprzedaży aktywów komercyjnych.

- Na koniec 2023 r. dług netto Cavatiny sięgnął 0,53x aktywów skorygowanych o gotówkę i wartość firmy, a później wskaźnik ten prawdopodobnie nadal rósł. Czy istnieje ryzyko, że w horyzoncie kilku kwartałów znajdzie się w pobliżu obligacyjnego limitu na poziomie 0,6x?

- Nie zakładamy naruszenia obligacyjnego kowenantu. Obecny rozmiar bilansu grupy powoduje, że jest jeszcze sporo miejsca na czasowy wzrost zadłużenia, który jak już wspommiałem, docelowo będzie ulegał redukcji.

- Jak duże pole do rozwoju i finansowania działalności mieszkaniowej ma grupa w razie czasowego braku konwersji jakichkolwiek projektów biurowych na gotówkę?

- Nasza nowa strategia zakłada osiągnięcie wiodącej pozycji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Cel ten będzie realizowany w pierwszej kolejności przede wszystkim w oparciu o dotychczasowy bank ziemi. Grupa planuje m.in. konwersję części projektów komercyjnych (na bazie zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego bądź w oparciu o specustawę deweloperską), które mogą pozwolić na realizację kolejnych projektów o łącznej powierzchni ok. 40 tys. mkw.  PUM, dla których planuje uzyskać pozwolenia na budowę jeszcze w 2024 r. Całkowity potencjał portfela mieszkaniowego Grupa szacuje na ponad 110 tys. mkw. PUM (ok. 2,5 tys. mieszkań). Głównym źródłem finansowania kosztów realizacji tych projektów będą wpływy z tytułu przedsprzedaży mieszkań.

- W ostatnich 12 miesiącach Cavatina Holding zapłaciła ponad 65 mln zł odsetek od kredytów, pożyczek i obligacji, co było wartością wyższą niż osiągnięte w tym czasie dochody z najmu. Czy wzrost komercjalizacji powierzchni biurowej może tu jeszcze coś istotnie poprawić?

- Komercjalizacja naszego portfela cały czas postępuje, a do końca roku planujemy zakończyć jeszcze jedną inwestycję biurową w Katowicach o powierzchni ok. 20.000 mkw. GLA. Docelowy poziom dochodów netto z najmu z obecnego portfela to 33 mln euro rocznie, więc przy jego pełnej komercjalizacji i stabilizacji przepływy będą znacznie wyższe niż poziomy widoczne w ostatnim sprawozdaniu finansowym. Grupa będzie zatem w stanie obsługiwać swoje zadłużenie z generowanych przepływów z najmu powierzchni komercyjnej, jak również ze sprzedaży lokali mieszkalnych – docelowa wartość projektów w trakcie realizacji to ponad 280 mln zł, zaś wartość projektów mieszkaniowych w przygotowaniu to ponad 1 mld zł, w tym nasz flagowy projekt premium przy ulicy Chmielnej w Warszawie.

- Spółka ruszyła właśnie z publiczną ofertą obligacji do 25 mln zł, w której proponuje 3,5-letnie papiery z 6 pkt proc. marży ponad WIBOR. Choć na rynku marże zaczęły spadać, to Cavatina została przy warunkach oferowanych w poprzednich emisjach. Czy zatem możemy odczytywać to jako rodzaj premii za wzrost ryzyka kredytowego?

- Marża na poziomie 6 pkt proc. była przez nas oferowana w poprzednich programach emisji obligacji i zdecydowaliśmy się ją utrzymać również w tej serii. Jeżeli zainteresowanie inwestorów będzie dopisywało, to w przyszłości będziemy dostosować poziom marży do trendów obserwowanych na rynku.

- Jak wynika ze sprawozdania rocznego, w tym roku Cavatina Holding będzie chciała pozyskać około 100 mln zł z emisji obligacji. Na razie dostała 51,65 mln zł, w tym 10 mln zł z emisji wewnątrzgrupowej. Czy można więc zakładać, że po trwającej aktualnie ofercie tegoroczny popyt spółki zostanie w większości zaspokojony?

- Podtrzymujemy nasze oczekiwania pod kątem zapotrzebowania na kapitał z emisji obligacji i w perspektywie ważności prospektu będziemy sukcesywnie wychodzić na rynek z kolejnymi ofertami. W ramach dwóch emisji realizowanych na podstawie memorandum w pierwszej połowie tego roku pozyskaliśmy ponad 41 mln zł nowych środków, które wraz z obecnie trwającą ofertą powinny w większości zaspokoić nasze potrzeby w zakresie emisji obligacji. Jeżeli popyt ze strony inwestorów dopisze, to niewykluczone, że w kolejnych kwartałach wyjdziemy z kolejną ofertą.

- Z jakim oprocentowaniem wyemitowane zostały w kwietniu obligacje do większościowego akcjonariusza?

Kwietniowa emisja na 10 mln zł miała charakter wewnątrzgrupowy i została skierowana do dwóch podmiotów z grupy Cavatina. Oprocentowanie tych obligacji zostało ustalone na poziomie tożsamym z emisjami kierowanymi do szerokiego grona inwestorów.

Więcej wiadomości o Cavatina Holding S.A.

Więcej wiadomości kategorii Catalyst