Michał Sadrak, Obligacje.pl: W nowej strategii Cavatina Holding chce się skupić na działalności mieszkaniowej. Na ile jest to segment bardziej atrakcyjny od biur, na przykład pod względem potencjału rynkowego, cyklu budowlanego, zysków, czy kapitałochłonności?
Karol Stefański, członek zarządu Cavatina Group: Zgodnie z ogłoszoną na początku 2024 r. strategią, dążymy do tego, aby stać się jednym z wiodących podmiotów na rynku mieszkaniowym w Polsce. Reagując na niewystarczającą podaż mieszkań przy aktualnym poziomie cen, widzimy potencjał do szybkiego rozwoju w tym segmencie. Czas realizacji projektów mieszkaniowych jest zbliżony do inwestycji biurowych, jednak ich monetyzacja następuje znacznie szybciej, a obecne stopy zwrotu przewyższają te możliwe do uzyskania przy projektach komercyjnych. Najbliższe kwartały powinny pozwolić nam pokazać to już w naszych sprawozdaniach.
Za Grupą Cavatina stoją osoby, które wywodzą się z segmentu mieszkaniowego i posiadają odpowiednią wiedzę oraz kompetencje. Dotychczas Grupa działała na tym rynku wyłącznie poprzez Resi Capital, która posiada w swoim portfolio inwestycyjnym już kilka tysięcy mieszkań segmentu popularnego oraz premium, zlokalizowanych w największych aglomeracjach, takich jak: Kraków, Wrocław, Łódź i Katowice. Decyzja o wejściu w ten segment była naturalnym krokiem, który pozwoli nam wykorzystać potencjał rynku mieszkaniowego w okresie czasowego ograniczenia inwestycji w segmencie komercyjnym. Posiadany przez nas bank ziemi stopniowo dostosowujemy pod projekty mieszkaniowe wykorzystując również aktualne przepisy do sprawnego uzyskiwania wymaganych zgód i pozwoleń. Posiadamy trzy projekty w fazie realizacji na łącznie blisko 25.000 mkw. PUM, w których wykazaliśmy na koniec kwietnia ponad 34-proc. poziom przedsprzedaży. W przygotowaniu są kolejne dwa projekty w Łodzi i w Warszawie, łącznie na blisko 40.000 mkw. PUM, ale na tym nie koniec.
- Jakie korzyści płyną dla wierzycieli Cavatiny z punktu widzenia rozwoju działalności mieszkaniowej?
- Działalność mieszkaniowa charakteryzuje się obecnie bardzo atrakcyjną marżowością oraz możliwością monetyzacji realizacji obiektów na wczesnym etapie ich realizacji. Zdywersyfikowany model biznesowy i nadwyżki finansowe generowane w segmencie mieszkaniowym powinny przełożyć się na obniżenie ryzyka kredytowego i poprawę warunków finansowania.
- Grupa ma ukończone nieruchomości komercyjne o wartości ponad 1,7 mld zł, z których potencjalnie mogłaby uwolnić około 0,8 mld zł gotówki. Lecz czy aktualny rynek pozwala w ogóle na korzystne cenowo dezinwestycje z aktywów komercyjnych?
- Na koniec 1 kwartału br. posiadaliśmy 12 ukończonych projektów, o średnim stopniu skomercjalizowania na poziomie 81 proc. Pomijając niedawno oddany Quorum A we Wrocławiu, średni poziom najmu w pozostałych obiektach wyniósł 86 proc. Cały czas prowadzimy rozmowy z potencjalnymi inwestorami i najemcami, jednak nie czujemy presji, aby sprzedawać projekty po zaniżonych cenach tylko po to, aby uwalniać gotówkę. Nie wykluczamy sprzedaży 1-2 projektów w najbliższych okresach, licząc na planowane dalsze obniżki stóp procentowych w strefie euro i powrót inwestorów do zakupów, o ile cena sprzedaży będzie uzasadniała taką transakcję. Równolegle wykorzystujemy dostępne źródła finansowania i generujemy przepływy z najmu powierzchni. W 2023 r. osiągnęliśmy prawie 95 mln zł przychodów z najmu i aranżacji, poprawiając o prawie 1/3 wynik z poprzedniego roku.
- Od ostatniej sprzedaży projektów biurowych przez Cavatinę minęło ponad półtora roku. Od tego czasu w portfelu grupy przybyło ukończonych inwestycji, ale i spęczniało zadłużenie, które – wg nakreślonych czynników ryzyka – nadal ma rosnąć. Czy to nie czas, aby mimo wszystko doprowadzić do sprzedaży części aktywów komercyjnych?
- Jak już wspomniałem, nie wykluczamy sprzedaży wybranych aktywów, ale na satysfakcjonujących warunkach rynkowych. Cały czas skutecznie pozyskujemy nowe finansowanie, wydłużamy terminy spłat i refinansujemy nasze zobowiązania, jednocześnie monitorując nasze kowenanty. Docelowo jednak działalność na rynku mieszkaniowym powinna pozwolić na znaczną redukcję zadłużenia, nawet w mało prawdopodobnym scenariuszu, gdyby nie doszło do żadnej sprzedaży aktywów komercyjnych.
- Na koniec 2023 r. dług netto Cavatiny sięgnął 0,53x aktywów skorygowanych o gotówkę i wartość firmy, a później wskaźnik ten prawdopodobnie nadal rósł. Czy istnieje ryzyko, że w horyzoncie kilku kwartałów znajdzie się w pobliżu obligacyjnego limitu na poziomie 0,6x?
- Nie zakładamy naruszenia obligacyjnego kowenantu. Obecny rozmiar bilansu grupy powoduje, że jest jeszcze sporo miejsca na czasowy wzrost zadłużenia, który jak już wspommiałem, docelowo będzie ulegał redukcji.
- Jak duże pole do rozwoju i finansowania działalności mieszkaniowej ma grupa w razie czasowego braku konwersji jakichkolwiek projektów biurowych na gotówkę?
- Nasza nowa strategia zakłada osiągnięcie wiodącej pozycji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Cel ten będzie realizowany w pierwszej kolejności przede wszystkim w oparciu o dotychczasowy bank ziemi. Grupa planuje m.in. konwersję części projektów komercyjnych (na bazie zapisów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego bądź w oparciu o specustawę deweloperską), które mogą pozwolić na realizację kolejnych projektów o łącznej powierzchni ok. 40 tys. mkw. PUM, dla których planuje uzyskać pozwolenia na budowę jeszcze w 2024 r. Całkowity potencjał portfela mieszkaniowego Grupa szacuje na ponad 110 tys. mkw. PUM (ok. 2,5 tys. mieszkań). Głównym źródłem finansowania kosztów realizacji tych projektów będą wpływy z tytułu przedsprzedaży mieszkań.
- W ostatnich 12 miesiącach Cavatina Holding zapłaciła ponad 65 mln zł odsetek od kredytów, pożyczek i obligacji, co było wartością wyższą niż osiągnięte w tym czasie dochody z najmu. Czy wzrost komercjalizacji powierzchni biurowej może tu jeszcze coś istotnie poprawić?
- Komercjalizacja naszego portfela cały czas postępuje, a do końca roku planujemy zakończyć jeszcze jedną inwestycję biurową w Katowicach o powierzchni ok. 20.000 mkw. GLA. Docelowy poziom dochodów netto z najmu z obecnego portfela to 33 mln euro rocznie, więc przy jego pełnej komercjalizacji i stabilizacji przepływy będą znacznie wyższe niż poziomy widoczne w ostatnim sprawozdaniu finansowym. Grupa będzie zatem w stanie obsługiwać swoje zadłużenie z generowanych przepływów z najmu powierzchni komercyjnej, jak również ze sprzedaży lokali mieszkalnych – docelowa wartość projektów w trakcie realizacji to ponad 280 mln zł, zaś wartość projektów mieszkaniowych w przygotowaniu to ponad 1 mld zł, w tym nasz flagowy projekt premium przy ulicy Chmielnej w Warszawie.
- Spółka ruszyła właśnie z publiczną ofertą obligacji do 25 mln zł, w której proponuje 3,5-letnie papiery z 6 pkt proc. marży ponad WIBOR. Choć na rynku marże zaczęły spadać, to Cavatina została przy warunkach oferowanych w poprzednich emisjach. Czy zatem możemy odczytywać to jako rodzaj premii za wzrost ryzyka kredytowego?
- Marża na poziomie 6 pkt proc. była przez nas oferowana w poprzednich programach emisji obligacji i zdecydowaliśmy się ją utrzymać również w tej serii. Jeżeli zainteresowanie inwestorów będzie dopisywało, to w przyszłości będziemy dostosować poziom marży do trendów obserwowanych na rynku.
- Jak wynika ze sprawozdania rocznego, w tym roku Cavatina Holding będzie chciała pozyskać około 100 mln zł z emisji obligacji. Na razie dostała 51,65 mln zł, w tym 10 mln zł z emisji wewnątrzgrupowej. Czy można więc zakładać, że po trwającej aktualnie ofercie tegoroczny popyt spółki zostanie w większości zaspokojony?
- Podtrzymujemy nasze oczekiwania pod kątem zapotrzebowania na kapitał z emisji obligacji i w perspektywie ważności prospektu będziemy sukcesywnie wychodzić na rynek z kolejnymi ofertami. W ramach dwóch emisji realizowanych na podstawie memorandum w pierwszej połowie tego roku pozyskaliśmy ponad 41 mln zł nowych środków, które wraz z obecnie trwającą ofertą powinny w większości zaspokoić nasze potrzeby w zakresie emisji obligacji. Jeżeli popyt ze strony inwestorów dopisze, to niewykluczone, że w kolejnych kwartałach wyjdziemy z kolejną ofertą.
- Z jakim oprocentowaniem wyemitowane zostały w kwietniu obligacje do większościowego akcjonariusza?
Kwietniowa emisja na 10 mln zł miała charakter wewnątrzgrupowy i została skierowana do dwóch podmiotów z grupy Cavatina. Oprocentowanie tych obligacji zostało ustalone na poziomie tożsamym z emisjami kierowanymi do szerokiego grona inwestorów.
INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH
Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.
Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.
Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych
Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.
Twoje podstawowe dane osobowe
Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:
Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach
Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.
Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach
Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.
Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.
Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.
Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?
Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.
Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?
Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.
Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.
Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.
Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.
Twoje prawa
W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.
Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).
Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.
Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.
Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:
Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.
Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych
Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.
Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:
Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.
Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.
Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe
Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.
Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.
Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.
Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.
W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.
Nie profilujemy
Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.
Kontakt z nami
Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).
Zaloguj się