Newsroom

- Grupa CORE powstała w 2025 r., ale w prezentacji inwestorskiej wskazujecie na piętnastoletnie doświadczenie w branży deweloperskiej. Proszę wytłumaczyć jak przebiegała dotychczasowa działalność i co jest celem zmiany struktury na holdingową?

Dawid Tatarek, Dyrektor Zarządzający, CORE Development: - Od początku działalności rozwój CORE miał charakter organiczny. W dużej mierze każdy kolejny projekt był finansowany z zysków wygenerowanych przez poprzednie inwestycje. Przez lata zdobywane przez nas doświadczenie oraz znajomość rynku premium, pozwalała na realizowanie coraz śmielszych projektów. Przełomem w rozwoju, a w konsekwencji istotnym zwiększeniem skali portfela projektów, było nabycie dwóch dużych nieruchomości - Hotelu Salamandra w Kościelisku oraz Hotelu Sanato w Zakopanem. 

Głównym celem zbudowania holdingu było poprawienie transparentności szeroko rozumianej grupy. Dotychczas prowadziliśmy inwestycje przez spółki celowe i działaliśmy przede wszystkim projektowo. Dziś rozumiemy, że obecność na rynku kapitałowym wymaga zbudowania czytelnej struktury kapitałowej, która pozwoli uchwycić szerszą perspektywę niż tylko pojedynczy projekt. W tym celu powołaliśmy nowy podmiot - Grupa CORE, który pełni rolę spółki holdingowej w grupie kapitałowej i będzie odpowiedzialny za konsolidację poszczególnych projektów wnoszonych do grupy. To właśnie przez spółkę Grupa CORE chcemy pozyskiwać finansowanie od inwestorów i na niej chcemy budować naszą obligacyjną historię, a w przyszłym roku również zadebiutować na Catalyst. 

Dziś Grupa CORE to trzy projekty o łącznej powierzchni ponad 12.000 mkw. Należy jednak tutaj zaznaczyć, iż jest to początek budowania holdingu, a łączna powierzchnia projektów w przygotowaniu w grupie CORE i poza nią to 50.000 mkw. powierzchni sprzedaży. 

- Czy udziały zostały opłacone solidarnie gotówką czy w inny sposób?

- Zakładając spółkę Grupa CORE udziałowcy wnieśli zarówno wkłady pieniężne jak i niepieniężne w postaci udziałów w innych spółkach, które dziś są spółkami zależnymi emitenta. W wyniku wzajemnych rozliczeń dziś Grupa CORE ma kapitały własne na poziomie ponad 44 mln zł i blisko 2 mln zł kapitału zapasowego, który powstał z nadwyżki wkładu pieniężnego ponad wartość nominalną udziałów. 

- Udziałowcami w grupie CORE są Panowie Przemysław Dyląg i Michał Salata. Czy już wcześniej realizowali oni wspólne przedsięwzięcia biznesowe w obszarze budownictwa mieszkaniowego? 

- Historia marki CORE jest długa, a pierwsze projekty mieszkaniowe realizowane przez Michała Salatę i Przemysława Dyląga miały miejsce piętnaście lat temu. Od tamtego czasu sukcesywnie realizowali oni kolejne projekty w segmencie premium podnosząc standardy krakowskiego i zakopiańskiego rynku mieszkaniowego. Wśród zrealizowanych inwestycji znalazły się takie projekty jak Apartamenty pod Kasprowym, Różana, Garden Lane, River Lane czy chociażby Kościuszki 39 w Krakowie. Dziś CORE to symbol wysokiej klasy inwestycji i laureat wielu branżowych wyróżnień oraz nagród, m.in. Diament Forbes 2021 i 2022, Gold Winner Urban Design & Architecture Awards 2023, Nagroda Laur Klienta 2023, Nagroda Gazele Biznesu 2023, Nagroda Dobry Pracodawca 2023, Nagroda Digital Excellence Awards 2022.

- Większość realizowanych obecnie projektów (cztery z pięciu wymienionych w prezentacji inwestorskiej) przeprowadzanych jest w formule joint venture. Kim są partnerzy tych inwestycji? Czy są oni powiązani osobowo lub kapitałowo z grupą CORE lub jej założycielami? 

- Od początku było dla nas ważne, aby partnerem był duży i stabilny podmiot. W dwóch realizowanych przez nas projektach w formule joint-venture, jesteśmy związani ze spółką Mercator Estates Sp. z o.o., należącą do giełdowej spółki Mercator Medical S.A., a w jeszcze jednym z podmiotem powiązanym z Mercator. Z kolei w mieszkaniowy projekt w Krakowie przy ul. Kościuszki 54 kapitałowo zaangażowany jest jeden z założycieli poprzez swoją fundację rodzinną.

- Przez piętnaście lat oddaliście inwestorom 650 apartamentów, co można uznać za działalność kameralną na tle innych podmiotów obecnych na Catalyst. Na czym polegała dotychczasowa strategia biznesowa?

- Jak już wspominałem, szeroko rozumiana grupa CORE dotychczas rozwijała się w sposób organiczny, sukcesywnie realizując projekty na mniejszą skalę. Warto jednak zaznaczyć, iż rynek premium wymaga większych nakładów kapitału, co jest powiązane z wyższym kosztem gruntu z uwagi na lepszą lokalizację oraz większych nakładów na wykończenie części wspólnych, na które składa się szereg udogodnień, niespotykanych w segmencie średnim lub niższym. Nasze projekty często realizujemy w ścisłym centrum miasta i w uzgodnieniu z konserwatorem zabytków – to w takich lokalizacjach powstają projekty unikatowe, kameralne, które stały się symbolem marki CORE. 

Doświadczenie jakie zdobyliśmy na rynku premium pozwoliło z czasem na rozwijanie nowych, ambitniejszych i większych projektów. Ostatnich pięć lat było kluczowe pod tym kątem dla szeroko rozumianej grupy CORE. W tym czasie, nasze portfolio projektów w przygotowaniu powiększyło się do 50.000 mkw., co pozwoli nam na oddanie około 1.000 lokali. Na tak dynamiczny wzrost skali wpłynęło między innymi zawarcie umów joint-venture na projekcie Hotel Salamandra w Kościelisku oraz Hotel Sanato w Zakopanem. 

- W 2027 r. ukończycie inwestycję w Kościelisku, a w 2028 r. trzy kolejne, w Krakowie i Zakopanem. Łącznie 408 apartamentów i pokoi hotelowych. Na jakich założeniach opiera się pomysł o przyspieszeniu rozwoju? 

- Zainteresowanie segmentem premium nie słabnie, co utwierdza nas w przekonaniu, że przyspieszenie rozwoju jest dobrą decyzją. W dużej mierze nasze produkty kierujemy do stałej bazy klientów, którzy regularnie kierują do nas zapytania w sprawie nowych projektów. W niedalekiej przyszłości planujemy pojawić się również w Warszawie i Trójmieście. Dziś w całej grupie CORE posiadamy atrakcyjny zabezpieczony portfel nieruchomości, który w połączeniu z dostępem do nowych źródeł finansowania, pozwoli nam szybciej osiągnąć zakładaną skalę.

- Wskazane w prezentacji kwoty zakładanych w projektach inwestycji znacząco wykraczają poza obecny bilans grupy CORE i jego poręczycieli, nawet po uwzględnieniu pełnego sukcesu emisji obligacji. Jakie będą inne źródła finansowania dla Waszych inwestycji? Na ile są już one ustalone?

- Chcemy wykorzystywać różne dostępne formy finansowania, w tym finansowanie obligacyjne i bankowe, a także zapraszać do współpracy renomowanych partnerów i inwestorów. Nie wykluczamy również dokapitalizowania spółki emitenta czy to bezpośrednio, czy też poprzez pożyczki właścicielskie. 

Historycznie nasze projekty często finansowane były środkami pochodzącymi z wpłat od klientów. Zakładamy, że w kolejnych okresach również będziemy wykorzystywać to źródło. Uchwalony przez spółkę Grupa CORE program emisji obligacji pozwala nam wyemitować do 50 mln zł. Jeżeli obecna emisja się powiedzie, nie wykluczamy wyjścia do inwestorów z nową propozycją w przyszłym roku. W przypadku zaś projektów mieszkaniowych zamierzamy korzystać z finansowania bankowego i wpłat od nabywców. Decyzje o źródłach finansowania każdego z projektów będziemy podejmowali indywidualnie, w oparciu o dostępne warunki i zapotrzebowanie. Na pewno sukces emisji obligacji będzie dla nas ważną wskazówką odnośnie tego czy i po jakim koszcie możemy pożyczać środki na rynku kapitałowym.

- Sięgnięcie po zewnętrzne finansowanie siłą rzeczy podniesie wskaźniki zadłużenia. Jaki maksymalny pułap długu netto do kapitału własnego lub aktywów zamierzacie osiągnąć? Na co powinni się przygotować inwestorzy?

- Tworząc nową strukturę holdingową wnieśliśmy do grupy trzy projekty, które pozwoliły nam wykazać kapitały własne na ponad 44 mln złotych. W kolejnych okresach zamierzamy włączyć do grupy co najmniej dwa nowe projekty w Krakowie, co do których spółki powiązane z naszymi właścicielami posiadają już wiążące zobowiązania. Wniesienie ich do grupy Emitenta może nastąpić poprzez wymianę udziałów i podwyższenie kapitału zakładowego emitenta, co powinno pozwolić nam jeszcze bardziej zwiększyć poziom kapitałów. 

Ustanowiony przez nas I program emisji obligacji pozwala nam łącznie pozyskać do 50 mln zł z emisji instrumentów dłużnych. Emisja serii A to nasz debiut na rynku obligacji i jeżeli taka forma finansowania się sprawdzi będziemy chcieli wykorzystywać ją równolegle do finansowania bankowego i pożyczek, w tym pożyczek właścicielskich. 

Ustalony w warunkach emisji obligacji kowenant dotyczący wskaźnika zadłużenia netto został ustalony na poziomie jednokrotności skorygowanych kapitałów własnych, co jest rynkowym poziomem spotykanym również wśród innych podmiotów funkcjonujących w branży. Właściciele spółki Grupa Core planują w dalszych okresach aktywnie finansować jej rozwój, dlatego na potrzeby wyliczenia wartości tego wskaźnika, pożyczki właścicielskie podporządkowane terminowo spłacie obligacji traktowane są jak kapitał i pomniejszają wartość zadłużenia. Zakładamy, że w okresie życia obligacji, gdy będziemy jednocześnie realizować kilka projektów, poziom tego wskaźnika może zbliżyć się do jedności, jednak nie zamierzamy go przekraczać. Historycznie realizowane przez grupę CORE projekty były w dużej mierze finansowane z wpłat od nabywców lokali. Szacujemy, że obecne projekty, w tym przede wszystkim najbardziej kapitałochłonny projekt przy Błoniach w Krakowie realizowany w formule JV z Mercatorem także będzie finansowany w ten sposób.

- W prezentacji inwestorskiej mowa o znaczącej monetyzacji projektów w 2027 r. Na ile realny jest więc przedterminowy wykup obligacji, których termin zapadalności ustalono na czerwiec 2029 r.? Co zamierzacie zrobić ze środkami ze sprzedaży mieszkań i apartamentów? Jaka była dotychczasowa praktyka Waszych inwestycji w tym obszarze?

- Przedterminowa spłata obligacji jest realna, chociażby z uwagi na zamknięcie w tym czasie projektu Hotel Salamandra, w którym udziały posiadają spółki będące poręczycielami emisji obligacji. W tym samym czasie będziemy również realizować sprzedaż dwóch projektów należących do spółki Grupa CORE, tj. Bogdańskiego i Kościuszki 54. 

Środki ze sprzedaży lokali w naszych inwestycjach – poza samą spłatą obligacji – przeznaczymy na dalszy rozwój grupy emitenta, tj. zakup lub zabezpieczenie kolejnych projektów, również w nowych lokalizacjach jak Warszawa czy Trójmiasto oraz na zwiększenie udziału własnego w realizowanych projektach.