Newsroom

Michał Sadrak, Obligacje.pl: Echo jest po dużych dezinwestycjach i w trakcie negocjacji sprzedaży kolejnych projektów komercyjnych. Ile gotówki spółka może z nich uwolnić w 2022 r. i w jakim stopniu trafi ona na spłatę zadłużenia, wypłaty dla akcjonariuszy i rozwój segmentu mieszkaniowego?

Maciej Drozd, wiceprezes Echo Investment ds. finansowych: W 2022 r. planujemy sprzedaż co najmniej sześciu budynków biurowych i uzyskanie z tego źródła ponad 600 mln zł po spłacie zadłużenia projektów. Nie zakładamy istotnego spadku kwoty zadłużenia z tytułu obligacji, a nasza polityka dywidendowa jest od wielu lat stała: akcjonariuszom rocznie oferujemy w formie dywidendy do 70 proc. skonsolidowanego zysku netto, oczywiście w kalkulacjach uwzględniając bieżące zapotrzebowanie kapitałowe na zakup działek i prowadzenie projektów deweloperskich. Dlatego większość wpływów z roku 2022 reinwestujemy. Priorytetem dla nas jest dalsze rozwijanie się w segmencie mieszkaniowym – zarówno w mieszkaniach na sprzedaż, jak i na wynajem. Grupa Echo Investment, łącznie z przejętym w ubiegłym roku Archicomem, na koniec trzeciego kwartału 2021 r. miała w budowie i przygotowaniu około 140 projektów o łącznej powierzchni użytkowej 1,5 mln mkw.

Przez ostatnie pięć lat z pozycji firmy sprzedającej około 300 mieszkań rocznie weszliśmy do grona pięciu największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce. W trzech kwartałach 2021 r. grupa Echo-Archicom sprzedała łącznie ponad 2,3 tys. mieszkań. Na tym jednak nie kończą się nasze ambicje, chcemy zdobywać coraz większą część rynku mieszkaniowego, oczywiście przy zachowaniu dobrej marży. Wierzymy w zdrowe fundamenty tego rynku i uważamy, że nawet podniesione stopy procentowe nie zachwieją znacząco popytem, który w Polsce jest zdrowy i ciągle niezaspokojony.

W 2018 r. weszliśmy też w sektor mieszkań na wynajem, zakładając z globalnym funduszem PIMCO spółkę Resi4Rent. Dziś jest to największy instytucjonalny podmiot oferujący mieszkania na wynajem w kraju: ma 2,3 tys. gotowych i wynajętych mieszkań w największych miastach, za rok będzie miał ich 3,7 tys., natomiast na koniec 2024 r. - 10 tys. Atrakcyjność segmentu mieszkań na wynajem w Polsce potwierdzają znaczące transakcje zawarte choćby w ostatnich miesiącach przez m.in. Heimstaden, Zeitgeist, Catella czy kilka dni temu TAG Immobilien. Uważamy, że jako pionier na tym rynku mamy przewagę: największe doświadczenie na lokalnych rynkach i własne siły wykonawcze.

Echo zapowiada zwiększenie udziału segmentu mieszkaniowego w aktywach z 38 proc. do 60 proc. W jakiej perspektywie czasowej może się to wydarzyć i czy to oznacza, że nowe projekty komercyjne nie będą już uruchamiane?

Zakładamy wzrost udziału segmentu mieszkaniowego w bilansie w ciągu kilku kolejnych lat, poprzez zwiększenie skali działalności w mieszkaniach, zachowując jednocześnie pozycję w segmencie komercyjnym, przede wszystkim biurowym. Echo już od wielu lat ma w produkcji stale około 100 tys. mkw. biur, co daje nam pozycję lidera na tym rynku. To poziom, z którego jesteśmy zadowoleni, który daje odpowiednią skalę działania, zapewnia ciągłą obecność na rynku i rozpoznawalność naszej marki wśród najemców czy inwestorów. W budowie mieliśmy na koniec trzeciego kwartału 2021 r. pięć biurowców o łącznej powierzchni około 100 tys. mkw., na dalsze lata przygotowujemy 10 projektów, które będą miały blisko 220 tys. mkw. Nie zamierzamy wychodzić z segmentu nieruchomości komercyjnych. Uważamy, że taka dywersyfikacja jest ważnym czynnikiem stabilizującym firmę oraz umożliwia nam realizację projektów wielofunkcyjnych, takich jak Browary Warszawskie czy Fuzja w Łodzi, które są naszą unikalną przewagą konkurencyjną.

Zwiększenie udziału w mieszkaniach to plan, który założyliśmy pięć lat temu w strategii zrównoważonego rozwoju. Poprzez wzrost organiczny i zeszłoroczne przejęcie Archicomu, jesteśmy obecnie w pierwszej piątce największych deweloperów sprzedających mieszkania w Polsce. Dodatkowo, uwzględniając segment mieszkań na wynajem, w który weszliśmy w 2018 r., już teraz jesteśmy największym producentem mieszkań w Polsce. Nadal jednak mamy ambicje zwiększania skali działania w mieszkaniach zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem, a co ważniejsze – widzimy, że jest to możliwe. Działalność deweloperska jest coraz bardziej skomplikowana, bariera wejścia w ten biznes jest z roku na rok większa, a klienci ufają dużym, stabilnym firmom. Te czynniki nam sprzyjają.

W jaki sposób wyższe stopy procentowe mogą wpłynąć na poszczególne segmenty biznesu Echa, pod względem popytu, cen czy kosztów finansowania?

Największego i najszybciej zauważalnego efektu wzrostu stóp procentowych spodziewamy się w segmencie mieszkań na sprzedaż. Większy udział będą mieli chcący zmienić mieszkanie na większe. To głównie rodziny o stabilnej sytuacji finansowej, często z dwójką czy trójką dzieci. Upowszechnienie pracy hybrydowej powoduje, że ta grupa chce mieć zabezpieczone dobre warunki zarówno do życia, jak i pracy w domu. Stąd potrzeba zwiększenia liczby pokoi i zamieszkania w inwestycji o wyższym standardzie niż dotychczas. Nadal silną grupą pozostaną inwestorzy indywidualni, którzy w mieszkaniach upatrują sposobu na zabezpieczenie oszczędności w długim czasie i dywersyfikacji portfela inwestycji. Dotychczasowe podwyżki stóp procentowych, przy tak dużej inflacji, nie spowodowały, że atrakcyjność trzymania pieniędzy na depozytach znacząco wzrosła. Mieszkania nadal są jedną z najbezpieczniejszych klas aktywów. Dlatego nie spodziewałbym się ograniczenia popytu ze strony inwestorów indywidualnych.

Wzrost stóp procentowych prawdopodobnie spowoduje mniejszą liczbę transakcji z inwestorami krótkoterminowymi, którzy kupowali mieszkania z nadzieją na szybką i zyskowną odsprzedaż. Trudniej będą mieli też klienci, którzy do zakupu mieszkania potrzebują znaczącego udziału kredytu. Rosnące stopy kredytowe powodują, że banki będą ostrożniejsze przy kalkulowaniu zdolności kredytowej, bo szacowana miesięczna rata do spłaty będzie dla nabywcy wyższa.

Uważamy, że podniesienie stóp procentowych nie spowoduje dużych problemów dla branży deweloperskiej, w tym także dla nas. W ostatnich kwartałach deweloperzy mieli problem z uzupełnieniem oferty, bo mieszkania sprzedawały się bardzo szybko, a przygotowanie nowych gruntów pod zabudowę jest coraz bardziej czasochłonne. W efekcie ceny rosły w szybkim tempie. W 2022 r., mimo że wyższe stopy procentowe w pewnym stopniu ochłodzą popyt, to spodziewamy się kontynuacji wzrostu cen, bo opóźnienia administracyjne nadal hamują stronę podażową. Rynek będzie więc trochę bardziej stabilny, a nieco niższa dynamika cen zniechęci do spekulacyjnego kupowania mieszkań do szybkiej odsprzedaży.

Wyższe stopy procentowe spowodują także wzrost kosztów odsetkowych obligacji. To jest oczywiście czynnik obniżający nasze wyniki, ale w naturalny sposób zwiększa zainteresowanie inwestorów obligacjami, prowadząc w konsekwencji do spadków marż na tego typu finansowaniu.

Wyłączając Archicom, w 2022 r. Echo musi spłacić 297 mln zł obligacji, w tym większość to papiery, które trafiły do inwestorów indywidualnych. Spółka ograniczy się do ich refinansowania, czy zechce zwiększyć poziom obligacyjnego zadłużenia?

Nie zakładamy wzrostu zobowiązań z tytułu obligacji. Po trzecim kwartale 2021 r. stosunek zadłużenia netto grupy Echo Investment - czyli obligacje oraz kredyty minus gotówka - do wartości aktywów wyniósł 37 proc. To efekt m.in. tego, że przez covidowy 2020 r. procesy sprzedaży gotowych aktywów spowolniły. Obecnie mamy na bilansie pięć działających biurowców, centrum handlowe Libero w Katowicach i 30 proc. udziałów w warszawskiej Galerii Młociny. Budynki gotowe, generujące przychody z najmu, są kredytowane przez banki w znacznie większym stopniu niż projekty w budowie. Naszym strategicznym celem jest oczywiście sprzedaż tych budynków i reinwestowanie pieniędzy przede wszystkim w projekty mieszkaniowe, które są w znacznie mniejszym stopniu finansowane zewnętrznie. Sprzedaż gotowych biurowców czy centrum handlowego automatycznie przełoży się na obniżenie ogólnego poziomu zadłużenia. Na koniec trzeciego kwartału, zadłużenie gotowych budynków biurowych, które były wówczas gotowe do sprzedania, wynosiło około 170 mln EUR.

Nasza polityka finansowania jest skupiona na utrzymaniu zdrowego poziomu zadłużenia spółki. Od początku 2021 r. znacząco ograniczyliśmy zadłużenie, co wynika m.in. z coraz większej ekspozycji na biznes mieszkaniowy, który nie jest finansowany kredytami. Uważamy, że w długim terminie nasz dług netto powinien być zbliżony do 30 proc. wartości aktywów netto.

Echo nie wychodziło na rynek publicznych emisji obligacji już od blisko trzech lat. Jakie są oczekiwania spółki wobec nadchodzących ofert? Czy cały program o wartości 300 mln zł mógłby zostać wykorzystany?

Obligacje Echo Investment należą do najbardziej płynnych na rynku Catalyst. Emitujemy obligacje dla inwestorów indywidualnych od 2014 r., do tej pory uplasowaliśmy wśród nich papiery o łącznej wartości ponad 630 mln zł, z czego 330 mln zł nadal jest przedmiotem obrotu na giełdzie, a pozostałe zostały wykupione w terminach zapadalności. Jesteśmy stabilną firmą o zdywersyfikowanych źródłach przychodów i zysków, dobrym postrzeganiu wśród klientów i inwestorów. Dodatkowo jesteśmy notowani na GPW, co gwarantuje maksymalny poziom transparentności. W pierwszej emisji z tego programu spodziewamy się zebrać 50 mln zł. W zależności od sytuacji rynkowej dopuszczamy możliwość, że program emisji obligacji dla inwestorów indywidualnych będzie jednym z ważniejszych potencjalnych źródeł finansowania.

Pomimo rosnącego udziału mieszkaniówki w aktywach, wskaźniki zadłużenia Echa (np. dług netto/kapitały własne to 1,2x) nadal znajdują się na poziomie typowym raczej dla deweloperów komercyjnych. Jaki jest docelowy poziom, do którego spółka chciałby obniżyć dźwignię?

Zmiana wskaźników zadłużenia wynikać będzie przede wszystkim z dalszego zwiększenia udziału aktywów mieszkaniowych w bilansie Echo, co jest procesem wieloletnim. W segmencie mieszkaniowym Echo wskaźnik dług netto do kapitałów własnych już teraz nie przekracza 0,5x, natomiast ten sam wskaźnik skonsolidowany spadnie poniżej 1 po planowanych na 2022 r. sprzedażach projektów biurowych. Chcemy go utrzymać na tym poziomie.