Newsroom

Michał Sadrak, Obligacje.pl: Po ubiegłorocznych dezinwestycjach w Rosji portfel nieruchomości Warimpeksu zmalał do około 223 mln euro. Co się na niego składa obecnie i jakie generuje on dochody?

Daniel Folian, wiceprezes i dyrektor finansowy Warímpex Finanz und Beteiligungs AG: Wycena rynkowa nieruchomości znajdujących się w portfelu grupy na koniec czerwca 2025 wynosi 231,2 mln euro, na co składa się segment biurowych nieruchomości inwestycyjnych (181,9 mln euro), nieruchomości hotelowych (21,3 mln euro) oraz projektów deweloperskich (28,1 mln euro). W ramach aktywów biurowych dominują aktywa polskie (87 proc.), gdzie największą cześć stanowi kompleks trzech biur przy ulicy Mogilskiej w Krakowie wynajęty w 100 proc., oraz dwa biura w Łodzi (Ogrodowa i Red Tower przy ul. Piotrkowskiej), wynajęte odpowiednio w 81 proc. i 69 proc. W związku z postępującą rekomercjalizacją krakowskich i łódzkich biurowców w pierwszym półroczu 2025 nastąpił wzrost przychodów z tego segmentu do 6,9 mln euro w stosunku do 6 mln euro w analogicznym okresie roku poprzedniego, po zakończeniu rekomercjalizacji w 2026 oczekujemy podobnej dynamiki wzrostu przychodów. W segmencie hotelowym całość wyceny stanowi hotel Greet w Darmstadt. W wycenie segmentu hotelowego nie uwzględniamy wyceny hotelu Intercontinental w Warszawie, który został sprzedany do niemieckiego funduszu i dzierżawiony jest obecnie przez nas w ramach leasingu zwrotnego. Hotel w Darmstadt jest jednym z największych obiektów konferencyjnych i eventowych na obszarze aglomeracji Ren-Men, który z uwagi na mniejszą aktywność konferencyjną zanotował w pierwszym półroczu spadek przychodów do 2,3 mln euro z 2,9 mln Euro przy spadku obłożenia z 58 proc. do 46 proc. oraz średniej ceny pokoju o 10 proc. Obecnie trwają prace nad repozycjonowaniem hotelu w ramach grupy Accor. Dodatkowo należy wspomnieć, że inwestycja w hotel w Darmstadt była od początku oportunistycznie nastawiona na pełne wykorzystanie potencjału dużej działki hotelowej. W chwili obecnej został już uchwalony nowy plan zagospodarowania, który pozwala na budowę dodatkowo ponad 30 000 m.kw. GLA nowoczesnej powierzchni biurowej, co traktujemy jako dodatkową opcję w przypadku poprawy sytuacji gospodarczej i na rynku biurowym w Niemczech. Nasz segment nieruchomości deweloperskich skrywa w sobie jeszcze dużo więcej takich działek w banku ziemi, jak na przykład 12 900 m.kw. PUM przy ul. Mogilskiej oraz 20 600 m.kw. GLA przy Rondzie Mogilskim w Krakowie.

- Czy Warimpex planuje dezinwestycje w obszarze aktywów komercyjnych w perspektywie kolejnego roku, dwóch lat? Na jakim etapie jest realizacja tych planów?

- Warimpex był historycznie pierwszym inwestorem w Polsce w obszarze nieruchomości komercyjnych zaczynając od budowy hotelu Holiday Inn w Warszawie otwartego w roku 1989 czy budowy hotelu InterContinental, który był drugim najwyższym budynkiem w Warszawie w tamtym czasie. O ile na początku rzeczywiście dość szybko sprzedawaliśmy nasze projekty inwestorom instytucjonalnym, o tyle z biegiem lat strategia grupy wyewoluowała w stronę modelu REIT, czyli spółki posiadającej aktywa długoterminowo, co wiąże się z utrzymywaniem poziomu zadłużenia w okolicach 60-65 proc. LTV. Było to w dużej mierze możliwe dzięki dostępowi do taniego finansowania długoterminowego od austriackich firm ubezpieczeniowych. W związku z tym do transakcji sprzedaży aktywów podchodzimy bardzo oportunistycznie i tylko w przypadku otrzymania bardzo dobrej ceny. Przy obecnym nastawieniu rynku do nieruchomości biurowych nie szukamy aktywnie wyjścia z naszych inwestycji, co, w przypadku poprawy sentymentu przy dalszym spadku rynkowych stóp procentowych i zakończeniu niepewności związanej z konfliktem na Ukrainie, może się zmienić. Spadek stóp procentowych w strefie euro kreuje dla nas bardzo korzystne środowisko do wydłużenia długoterminowego finansowania naszych aktywów.

- Warimpex jest deweloperem komercyjnym z wieloletnią tradycją działania i rozpoznawalną marką. Skąd decyzja o poszerzeniu działalności o nieruchomości mieszkaniowe i gdzie leżą płynące z niej korzyści dla sytuacji finansowej grupy?

- Grupa Warimpex ma bardzo rozpoznawalną markę w obszarze nieruchomości hotelowych i biurowych, której towarzyszą wysokie kompetencje wykonawcze w obszarze wznoszenia wysokich budynków i prowadzenia dużych projektów. Oczywiście hotele, które są budynkami zbiorowego zamieszkania do okresowego pobytu ludzi, odbiegają od klasycznej definicji budynku mieszkalnego, jednak w obecnym świecie coraz bardziej wzrasta znaczenia sektora wynajmu instytucjonalnego. Segment PRS w naszej ocenie bardziej przypomina hotelarstwo niż deweloperkę mieszkaniową w klasycznym rozumieniu, stąd decyzja o wykorzystaniu naszych kompetencji i banku ziemi w tym kierunku. Nie bez znaczenia jest również lepszy rynkowy sentyment dla segmentu mieszkaniowego, który pozwoli nam na uwolnienie potencjału drzemiącego w naszym banku ziemi w okresie gorszej koniunktury na rynku komercyjnym. Pierwszy nasz projekt typowo mieszkaniowy przy ul. Mogilskiej 31 w Krakowie będzie sprzedawany w klasyczny sposób do klienta detalicznego i pozwoli uwolnić ponad 20 mln zł z działki i, szacujemy, może wygenerować dodatkowo dwa razy tyle w marży deweloperskiej. Kolejne projekty mieszkaniowe w Krakowie w zależności od sytuacji zostaną zrealizowane w podobny sposób lub bezpośrednio dla inwestora instytucjonalnego.

- Grupa ma za sobą okres dwóch i pół roku straty netto, nawet jeśli wyłączyć biznes w Rosji. Co złożyło się na tak długi okres braku zysków?

- Rzeczywiście wpływ konfliktu na Ukrainie jest bardzo widocznym we wskazanym okresie w naszym rachunku wyników z uwagi na dość dużą skalę prowadzonych projektów biurowych i hotelowych w Sankt Petersburgu. Aż do momentu całkowitego wyjścia z rynku rosyjskiego w październiku 2024 roku, grupa była w ciągłym trybie dezinwestycji trudnych aktywów oraz dostosowywania skali działalności do zmienionych realiów jak również zmiany strategii w zakresie pivotu do segmentu mieszkaniowego i koncentracji na rynku polskim. Proces ten został na szczęście zakończony z sukcesem co pozwala nam z optymizmem patrzeć w przyszłość związaną z uwolnieniem potencjału drzemiącego w naszych polskich projektach. Poza nowymi projektami przez cały czas poprawiamy parametry posiadanych pracujących aktywów biurowych, które są relatywnie nowe i to zajmuje trochę czasu, aby je w pełni wynająć w optymalnej cenie.

- Grupa Warimpeksu pozostaje relatywnie wysoko zadłużona na tle innych deweloperów komercyjnych obecnych na GPW. Czy istnieje plan delewarowania w horyzoncie dwóch, trzech lat i jakie są docelowe poziomy wskaźników zadłużenia uznawane przez Was za optymalne?

- Tak jak wcześniej wspomniałem strategia grupy z biegiem lat wyewoluowała w stronę modelu REIT, czyli spółki posiadającej aktywa długoterminowo, co wiąże się z utrzymywaniem poziomu zadłużenia w okolicach 60-65 proc. LTV, a było to w dużej mierze możliwe dzięki dostępowi do taniego finansowania długoterminowego od austriackich firm ubezpieczeniowych. Taki poziom zadłużenia uznajemy za optymalny z punktu widzenia rentowności kapitału własnego zaangażowanego w posiadane aktywa nieruchomościowe. Uważamy, że wraz ze spodziewanym spadkiem stóp kapitalizacji (yield compression) w Polsce wartość polskich nieruchomości wzrośnie, a wskaźnik LTV spadnie.

- Od czterech kwartałów grupa utrzymuje niskie wskaźniki płynności gotówkowej na tle ostatnich dziewięciu lat. Co kryje się za tą strategią?

- Z uwagi na wspomniany wcześniej proces dezinwestycji aktywów rosyjskich, przeskalowanie działalności i zmianę strategii, poziom płynności był utrzymywany adekwatnie do braku prowadzenia przez nas nowych projektów deweloperskich. Obecnie, w związku z nowymi projektami, wskaźniki zostaną odpowiednio dostosowane, stąd również powrót grupy na rynek obligacji korporacyjnych. Zwracam uwagę również na pełne zaangażowanie głównych akcjonariuszy w bieżące zarządzenie grupą i gotowość do pełnego wsparcia płynnościowego czego dowodem jest przedstawiony w ofercie List wsparcia płynnościowego i zachowania stabilności finansowej Pana Georga Foliana i Pana Franza Jurkowitscha. Dla przypomnienia dodam, że główni akcjonariusze Grupy w 2017 roku przeprowadzili transakcję sprzedaży operatora hotelowego Vienna House za kwotę około 70 mln euro.

- Warimpex ruszył z emisją obligacji poprzez zarejestrowaną w marcu spółkę celową. Co przemawia za taką właśnie strukturą kapitałową i powierzeniu emisji obligacji spółce-córce?

- Polski emitent obligacji wydaje się najbardziej optymalnym rozwiązaniem prawnym z uwagi na transgraniczny charakter grupy oraz fakt, że spółka matka jest podmiotem austriackim. W naszej grupie, która działa od 1959 roku i w tym czasie zrealizowała 44 projekty na kwotę w sumie ponad 2 miliardów euro, zawsze najważniejsza była transparentność. W związku z tym właścicielem wszystkich aktywów jak również 100 proc. udziałów w emitencie obligacji jest austriacka spółka matka, która poręcza spłatę obligacji spółki córki całym swoim majątkiem. Transparentność grupy gwarantuje również fakt dual listingu akcji spółki matki na giełdach w Warszawie i Wiedniu.

- Proponowane inwestorom trzyletnie obligacje mają współfinansować projekt mieszkaniowy kończony w 2028 r. W tym samym roku grupa ma do spłaty także blisko 60 mln euro innego zadłużenia. Kto jest właścicielem tego długu i jaki jest plan jego spłaty?

- Głównym celem bieżącej emisji obligacji jest refinansowanie wewnątrzgrupowej pożyczki finansującej działkę w projekcie deweloperskim Mogilska 31. Przepływy z tego projektu zabezpieczają spłatę przedmiotowych obligacji. W naszej ocenie połączenie finansowania projektowego oraz bilansu dużej grupy poprawia komfort obligatariuszy. Kwestia refinansowania długoterminowego aktywów biurowych jest czysto techniczna i wynika ze specyfiki funkcjonowania podmiotów z segmentu REIT. Refinansowanie w oparciu o długoterminowe relacje z austriackim firmami ubezpieczeniowymi przeprowadzamy w sposób rutynowy i nie identyfikujemy tutaj żądanego zagrożenia dla obligatariuszy. W 2027 roku planujemy wydłużenie finansowania senioralnego zapadającego w pierwszej połowie 2028 roku.

- Z czego wynika różnica pomiędzy wartością godziwą a bilansową aktywów hotelowych i dlaczego Warimpex zdecydował różnicę tę uwzględnić w kalkulacji obligacyjnych wskaźników zadłużenia?

- Różnica pomiędzy wartością godziwą a bilansową aktywów hotelowych wynika z zasad wyceny określonych w MSR 16. Hotele ujmowane są w księgach po koszcie historycznym pomniejszonym o amortyzację (model kosztowy), a nie według bieżącej wartości rynkowej. W efekcie ich wartość bilansowa jest zwykle niższa niż oszacowana przez niezależnych rzeczoznawców wartość godziwa. Warimpex zdecydował się uwzględnić tę różnicę przy kalkulacji obligacyjnych wskaźników zadłużenia, ponieważ odzwierciedla ona realną wartość ekonomiczną posiadanych aktywów. Pozwala to na bardziej rzetelne pokazanie relacji długu do majątku spółki i lepsze oddanie jej faktycznej zdolności do obsługi zobowiązań.

***

Daniel Folian - Zastępca Prezesa Zarządu, Dyrektor finansowy (CFO), Warímpex Finanz und Beteiligungs AG.

Rok urodzenia: 1980. Po raz pierwszy powołany: 1 stycznia 2018 r. Mandat do 31 grudnia 2027 r.

Zakres kompetencji: finanse i rachunkowość, zarządzanie finansami, investor relations.

Daniel Folian dołączył do firmy Warimpex w 2006 roku. Odpowiada za zarządzanie finansami, relacje inwestorskie oraz rynki kapitałowe. W trakcie pracy w spółce przez pięć lat był również członkiem Rady Nadzorczej Vienna International Hotelmanagement AG (obecnie Vienna House). Posiada tytuł doktora rachunkowości uzyskany na Uniwersytecie Ekonomii i Biznesu w Wiedniu.