Newsroom

   Otoczenie branży

   Na podstawie raportu AMRON-SARFiN publikowanego przez Związek Banków Polskich, 2012 r. przyniósł spadek wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych do 39,1 mld zł, tj. o ponad 20 proc. r/r. Liczba udzielonych kredytów wyniosła niecałe 200 tys. Spadek wartości udzielonych kredytów był wynikiem z jednej strony zmniejszenia o prawie 15 proc. liczby udzielonych kredytów, z drugiej zaś strony niemal 7- proc. obniżeniem średniej wartości udzielanego kredytu. Ponadto w raporcie dokonano podsumowania programu Rodzina na Swoim. W czasie jego trwania, od 2007 do 2012 r., udzielono łącznie niemal 182 tys. kredytów (ponadto ok. 26 tys. sztuk jest jeszcze procedowanych) o łącznej wartości 33 mld zł.

   Wg raportu Jones Lang LaSalle, deweloperzy i spółdzielnie mieszkaniowe zadeklarowały oddanie w Warszawie w 2013 r. niemal 14,8 tys. mieszkań, w 2014 zaś około 11 tys.

   Wśród dużych, publicznych deweloperów jako pierwszy swoje sprawozdanie finansowe za 2012 r. przedstawił Dom Development. Deweloper utrzymał pozycję lidera na rynku warszawskim, ale jego udział w rynku spadł. Dom Development przekazał rekordową liczbę mieszkań – 1 970, co przełożyło się na przychody w wysokości 851,4 mln zł. W 2013 r. liczba przekazań nie będzie już jednak tak duża, co powinno spowodować spadek przychodów i zysków. Marża brutto na sprzedaży wyniosła 24 proc., co stanowi spadek o 8,9 p.p. r/r, należy brać jednak pod uwagę, że marża osiągnięta w 2011 r. była wyjątkowo wysoka. W 2013 r. spółka planuje utrzymać marżę ze sprzedaży na poziomie ponad 20 proc. Dom Development, który i tak był przykładem skrajnie niezadłużonego dewelopera, zmniejszył jeszcze swój dług netto r/r o ponad 85 mln zł, przez co wynosi on obecnie 19,3 mln zł, co przy skali działalności spółki jest wartością znikomą. Zadłużenie Dom Development z tytułu obligacji wynosi 220 mln zł, a najbliższe papiery zapadają dopiero w czerwcu 2015 r. Wszystko to powoduje, że Dom pozostał najbezpieczniejszym pod względem ryzyka kredytowego publicznym deweloperem mieszkaniowym w Polsce.

   Na rynku pierwotnym obligacji uwagę w lutym zwracała oferta publiczna Warimpeksu. Poprzednia seria obligacji (zamiennych) dewelopera o wartości 66,25 mln zł i stałym oprocentowaniu 8,5 proc. jest notowana na rynku Catalyst. Ostatecznie, 4 marca, dokonany został przydział obligacji. Objętych zostało 63,1 z 80 mln zł oferowanych papierów. O trudnościach w uplasowaniu emisji niech poświadczy liczba oferujących zaangażowanych w emisję – pięciu (Wood&Co, DI Investors, BM Alior Bank, DI BRE oraz DM KBC Securities) oraz ostateczna wysokość marży – 700 pb. ponad stopę WIBOR 6M. Ponadto w trakcie trwania emisji spółka podała do publicznej wiadomości informację o sprzedaży warszawskiego biurowca LePalais o powierzchni 5 300 m.kw. Transakcja ma być sfinalizowana latem. Cena sprzedaży nie została ujawniona.

   Zapadalność obligacji deweloperów

   Mimo że GTC i Echo Investment czekają największe wykupy (więcej szczegółów w części dotyczącej refinansowania zadłużenia), to za najbardziej istotne należy uznać zachowanie Ganta. Warto tylko odnotować w tym miejscu, że GTC podpisało umowę sprzedaży Platinium Business Park V przy ul. Domaniewskiej w Warszawie. Cena sprzedaży wynosi 33,9 mln EUR. Kupującym jest fundusz Allianz Real Estate.

   W horyzoncie półrocznym Gant Development będzie musiał wykupić 72 mln zł papierów, a ponadto zapłacić premię za brak konwersji przy wykupie obligacji zamiennych, zapadających w marcu. W połowie lutego spółce udało się zrefinansować 30 mln zł obligacji. Jest to bez wątpienia do jakiegoś stopnia sukces, ale… Po pierwsze okres, na który zostały zrolowane obligacje nie jest długi. Nowe obligacje zapadają na koniec grudnia tego roku. Ponadto, podobnie jak w przypadku J.W. Construction, uwagę zwraca duża liczba zabezpieczeń. Zabezpieczeniami są: zastaw rejestrowy do kwoty 100 mln zł na certyfikatach inwestycyjnych wyemitowanych przez Gant FIZ (zabezpieczenie to oceniamy jednak jako mało przydatne, ze względu na korelację ekspozycji na ryzyko kredytowe spółki i zabezpieczenia), hipoteka łączna do kwoty 45 mln zł, ustanowiona na parunastu działkach we Wrocławiu i okolicach, Krakowie, Katowicach i Bogatyni oraz hipoteka do kwoty 10 mln zł, ustanowiona na gruncie na ul. Jana Kazimierza na warszawskiej Woli. Co ciekawe, właścicielem jednego z gruntów, stanowiących zabezpieczenie, położonego w podwrocławskiej Żórawinie jest Karol Antkowiak, prezes i jeden z głównych akcjonariuszy Ganta. Nie znamy oprocentowania tej serii obligacji.

   Najbliższe obligacje Gant będzie musiał wykupić 29 marca 2013 r. W połowie 2012 r. w funduszach otwartych znajdowało się nieco ponad 16 mln zł tej serii, z czego 10 w funduszach Idea TFI – 6,5 mln zł w Idea Obligacji oraz 3,5 mln zł w Idea Premium. Od dłuższego czasu papiery te są notowane na Catalyst, gdzie cieszą się dużym powodzeniem, a wielkości transakcji wskazują na to, że znajdują się, przynajmniej w jakiejś części w rękach drobnych inwestorów. Ciężko więc w tej chwili powiedzieć jaka część, ale na pewno część z tych obligacji znajduje się z rękach inwestorów indywidualnych, co wyklucza w zasadzie całkowite, bezpośrednie refinansowanie tego zadłużenia. Obecnie minęło już pięć miesięcy od końca września czyli ostatnich dostępnych danych finansowych spółki. Dopiero 21 marca ukaże się sprawozdanie roczne.

   Na uwagę zasługują również informacje z 28 lutego. Tego dnia zrezygnowało dwoje członków rady nadzorczej Ganta. Jak powód odejścia jednej z nich podano podjęcie nowych wyzwań w konkurencyjnym podmiocie, natomiast odejście drugiej było uwarunkowane powodami osobistymi. To jednak nie koniec. 1 marca nastąpił ciąg dalszy rezygnacji. Prócz kolejnych dwóch członków rady nadzorczej, zrezygnował również wiceprezes Andrzej Szornak, odpowiedzialny za finansowanie inwestycji, relacje inwestorskie oraz sprawy korporacyjne. W piątek, 1 marca, wniosek o upadłość układową zgłosiła także spółka zależna Budopolu-Wrocław, Budopol GW, którego niemal 33 proc. akcji posiada Gant i który jest generalnym wykonawcą inwestycji dewelopera. Także z rady nadzorczej Budopolu zrezygnował jeden z członków. Bardzo nerwowo na informację zareagował kurs akcji Ganta, który łącznie w ciągu pierwszego dnia spadał o ponad 13 proc. osiągając roczne minimum. Wcześniejszy spadek był natomiast prawdopodobnie wynikiem pojawienia się na rynku wznowienia rekomendacji z ceną docelową 3 zł wydanej przez jeden z domów maklerskich. Kolejne rezygnacje wywołały dalszą falę spadków. 7 marca zrezygnował kolejny członek zarządu. Na stanowisko prokurenta został natomiast powołany Grzegorz Antkowiak, założyciel spółki.

   Z pozytywnych informacji, Gant poinformował o szczegółach współpracy z węgierskim inwestorem Futureal. Partnerzy rozpoczną na wiosnę wspólną realizację trzech projektów deweloperskich – w Warszawie przy ul. Jana Kazimierza i Sokołowskiej oraz we Wrocławiu przy ul. Racławickiej. Łącznie w ramach projektów powstanie 770 mieszkań, które wg szacunków spółki przynieść mogą 277,5 mln zł przychodów. Obecnie spółki negocjują kształt umowy joint venture. Gant ma wnieść do spółek celowych grunty i pozwolenia na budowę, Futureal będzie finansować budowę. Deweloper zakłada marżę brutto na sprzedaży na tych projektach na co najmniej 20 proc.

   Także Polnord poinformował o warunkach współpracy w ramach joint venture. Deweloper podpisał porozumienie o współpracy z należącym do ARP – MS Waryński Development. Spółki mają razem budować inwestycję na ul. Jana Kazimierza na warszawskiej Woli. Sprzedaż mieszkań może ruszyć już na przełomie 2013 i 2014 r. Ich przewidywana wartość w ramach całego projektu ma wynieść około 300 mln zł.

   29 marca będzie ciekawym dniem nie tylko z powodu planowanego wykupu obligacji Ganta, czy Echo Investment. Tego samego dnia zapada bowiem 8 mln zł notowanych na Catalyst, papierów spółki Koncept WS. Spółka poinformowała 21 lutego o podjęciu uchwały na NWZ w sprawie emisji publicznej do 10 mln zł obligacji serii B. Dzień wcześniej spółka opublikowała swoje roczne sprawozdanie finansowe, pokazując dobre wyniki. Przychody wzrosły r/r o prawie 50 proc. do 84 mln zł, zysk netto zaś o ponad 15 proc. r/r do 5,9 mln zł. Spółka nie jest zadłużona, jej aktywa obrotowe są niemal dwukrotnie wyższe niż zobowiązania ogółem, jednak w przypadku deweloperów i to o tak ograniczonym zakresie raportowania, ciężko określić realną płynność/efektywność sprzedaży zapasów, stanowiących istotną część aktywów obrotowych. Stan gotówki na koniec 2012 r. wynosił około 3,3 mln zł, nie pozwala więc twierdzić, że spółka będzie w stanie sama obsłużyć zadłużenie, dużo zależeć więc może od sukcesu refinansowania.

   Wyniki styczniowej sprzedaży mieszkań podało J.W. Construction. Liczba sprzedanych w styczniu lokali wyniosła jedynie 47, co należy uznać za bardzo słaby wynik. Wcześniej dla przykładu Marvipol pochwalił się styczniową sprzedażą mieszkań na poziomie 44 lokali. Zakładając podaż mieszkań J.W. Construction na poziomie około 1,4 tys. implikuje to bardzo niską efektywność. Spółka zakłada sprzedaż mieszkań w 2013 r. na poziomie średnio powyżej 100 miesięczne, sam Józef Wojciechowski deklarował natomiast poziom rzędu 2000 sprzedanych mieszkań w całym roku, który wydaje się być jednak kompletnie nierealny.

   Największa wartość wykupów przypada na maj, kiedy zapadają obligacje o wartości ponad 450 mln zł. Najciekawszym miesiącem, z dzisiejszej perspektywy, wydaje się być jednak marzec, z zapadającymi na koniec miesiące obligacjami Gant Development, Koncept WS i Echo Investment.