czwartek, 25 kwietnia 2024
Zaloguj się | Zarejestruj się | CENNIK
Strona główna|Newsroom|Analizy

Newsroom

Deweloperzy zadłużają się pod dobrą koniunkturę

Emil Szweda, Obligacje.pl dla "Gazety Giełdy Parkiet" | 16 października 2015
W ciągu roku średnie zadłużenie netto w relacji do kapitałów własnych w przypadku deweloperów w z detalicznej części Catalyst wzrosło o 26 proc.

Tekst ukazał się w Gazecie Giełdy Parkiet 5 października. Opublikowano za zgodą redakcji. Wszelkie prawa zastrzeżone.

O ile na koniec czerwca 2014 r. dług netto (zobowiązania finansowe pomniejszone o posiadaną gotówkę) stanowiły średnio 63 proc. kapitału własnego, tak na koniec czerwca tego roku jest to już 1,14x. Wzrost wynosi więc 82 proc., jednak jeśli wyłączymy ze statystyk ekstremalny przypadek Warimpeksu (na koniec czerwca jego dług netto przekraczał kapitał własny 13,56x; głównie wskutek ponoszonych strat uszczuplających kapitał własny) relacja ta wróci do bardziej racjonalnych poziomów. Średnio dług netto stanowił 58 proc. wartości kapitałów własnych deweloperów, co można uznać za bardzo dobry wynik.

Beczka miodu

Co więcej, tylko w trzech przypadkach dług netto przekraczał wysokość kapitału własnego (poza Warimpeksem dotyczy to Rank Progress i 2C Partners).

Jeśli dług netto jest wart mniej niż kapitał własny, oznacza to, że emitent obligacji angażuje więcej własnych środków niż pożyczonych od instytucji finansowych i inwestorów. W przypadku deweloperów jest to korzystna sytuacja, bo w razie załamania rynku większość z nich byłaby w stanie spłacić dług, nawet jeśli zostałaby zmuszona sprzedać aktywa ze znacznym dyskontem.

Jak wiadomo, deweloperzy finansują się nie tylko długiem, ale również zobowiązaniami wobec wykonawców i dostawców, dlatego istotna jest także wartość wskaźnika ogólnego zadłużenia. I pod tym względem deweloperzy – jako grupa – prezentują się korzystnie, bowiem nawet po wzroście średniej wartości wskaźnika o 10,6 proc. w ciągu roku, wynosi on 0,55 (oznacza to, że na aktywa w 55 proc. składają się zobowiązania, a w 45 proc. kapitał własny emitenta).

Jednak jak wiadomo statystyka bywa myląca, a decydując się na inwestycje w obligacje w ogóle nie warto kierować się uogólnieniami – ważniejsza jest sytuacja konkretnych emitentów.

Łyżka dziegciu

Warto więc zwrócić uwagę, że najwyższe rentowności obligacji nie dotyczą wcale firm najbardziej zlewarowanych, lecz tych, które legitymują się najniższą płynnością natychmiastową. Włodarzewska miała na koniec czerwca tyle gotówki, by spłacić 3 proc. krótkoterminowych zobowiązań (pomniejszonych o otrzymane zaliczki), a rentowność jej obligacji zbliżała się do 200 proc. pod koniec września. Warimpex niską płynność podratował już w III kwartale sprzedając część inwestycji. Rank Progress miał w czerwcu zapasy gotówki takie same jak Włodarzewska, stąd właśnie solenne zapewnienia o bliskiej finalizacji sprzedaży niektórych galerii handlowych. Relatywnie niska płynność gotówkowa Polnordu została poprawiona jeszcze w czerwcu, gdy deweloper przeprowadził emisję obligacji wartą 50 mln zł, ale ta kwota nie zdążyła wejść do bilansu.

Również 2C Partners i Czerwona Torebka mogły na koniec czerwca spłacić od ręki mniej niż 10 proc. zobowiązań krótkoterminowych i również ich obligacje notowane były wyraźnie poniżej nominału, choć pod względem relacji długu netto do kapitału własnego Czerwona Torebka może uchodzić za firmę o bardzo niskim zadłużeniu (0,21).

Deweloperzy jako spółki projektowe nie mogą pochwalić się stałym poziomem przychodów i zysków, dlatego w ich przypadku najważniejszymi wskaźnikami, które inwestorzy powinni stale monitorować są właśnie poziomy zadłużenia i płynności. Przy czym wskaźniki bieżącej płynności (relacja aktywów obrotowych do krótkoterminowych zobowiązań) na ogół osiągają wysokie wartości ze względu na wysoki poziom zapasów, do których deweloperzy zaliczają i gotowe mieszkania i te w budowie. Koniunktura sprzyja dziś deweloperom, a wysokie zapasy nie są takim balastem jak jeszcze trzy lata temu, ale mimo to kluczowe – jak w każdej innej firmie – jest utrzymanie płynności gotówkowej.

Komu dług?

Jednym ze sposobów na zarządzanie płynnością może być emitowanie nowego długu – czy to związanego z finansowaniem kolejnych inwestycji, czy ze zbliżającym się terminem spłaty starszych zobowiązań. W ciągu 12 miesięcy do końca czerwca br. deweloperzy z detalicznej części Catalyst zwiększyli zadłużenie netto z 8,35 mld zł do 9,16 mld zł, czyli o 810 mln zł (9,7 proc.). (Dług netto wzrósł wolniej niż wskaźnik ogólnego zadłużenia – deweloperzy chętniej finansują się u klientów i wykonawców niż na rynku).

Naturalnie wzrost zadłużenia netto należy wiązać z koniunkturą rynkową. Dopóki utrzymuje się wysoki popyt na nowe mieszkania i powierzchnie biurowe, deweloperzy chcą budować i sprzedawać jak najwięcej nowych obiektów. Rzadko zdarza się, by deweloper, który jest podejrzewany o kłopoty z gotówką był w stanie zaciągnąć nowy dług. Wzrost zadłużenia wykazany w tabeli obok wynika w takim przypadku raczej ze zmniejszania salda gotówki (widać to po spadku płynności natychmiastowej), ewentualnie z pozyskania drogiego finansowania krótkoterminowego zabezpieczonego hipoteką.

W ujęciu procentowym najbardziej zadłużenie finansowe netto zwiększył Vantage – o 153 proc. (111 mln zł). O ponad 50 proc. dług netto wzrósł również w przypadku Capital Park i Robygu. Warto zwrócić uwagę na tego ostatniego – mimo wzrostu zadłużenia Robyg plasuje nowe obligacje z niższą marżą niż przed rokiem (2,8 pkt proc. ponad WIBOR dla długu bez zabezpieczenia i 2,3 pkt z zabezpieczeniem hipotecznym). Robyg utrzymuje jednak niski poziom zadłużenia w relacji do kapitału własnego.

Kwotowo najbardziej zadłużyło się Echo (o 292 mln zł) i Capital Park (287 mln zł).

Nie wszyscy deweloperzy zwiększali zadłużenie. Siedmiu z dwudziestu trzech zmniejszyło skalę zadłużenia. Najmocniej – o ponad 201 mln zł – z długu zeszło Granbero Holdings (poręczyciel obligacji Ghelamco Invest), o ponad 70 mln zł dług skróciła Czerwona Torebka i Polnord. Procentowo najlepiej zmniejszanie zadłużenia wyszło malutkiej Victorii Dom (miała więcej gotówki niż zobowiązań finansowych), istotnie zmniejszył się dług Czerwonej Torebki (35 proc.), BBI Development (28 proc.) i Dom Development (26 proc.) oraz ED Invest (39 proc.).

Wskaźniki zadłużenia deweloperów na Catalyst
  Dług netto/Kapitał własny wskaźnik płynności gotówkowej
Emitent VI 2014 VI 2015 VI 2014 VI 2015
2CPartners 1,12 2,04 0,07 0,07
BBI Development 0,76 0,61 0,05 0,16
Capital Park 0,49 0,86 1,52 1,1
Czerwona Torebka 0,3 0,21 0,08 0,04
Dom Development 0,16 0,12 1,12 0,95
Echo Investment 0,72 0,91 1,04 0,58
ED Invest 0,1 0,06 0,45 0,43
Ghelamco 0,9 0,74 0,24 0,7
Lokum Deweloper -0,07 0,14 1,4 0,64
Murapol 0,74 0,73 0,14 0,14
Nordic Development 0,92 0,87 0,07 0,19
Polnord 0,46 0,39 0,32 0,11
Rank Progress 1,17 1,45 0,07 0,03
Robyg 0,31 0,46 1,14 1,22
Ronson 0,3 0,43 0,91 0,67
Salwirak -0,33 0,12 8,7 4,35
Unibep -0,08 -0,02 0,29 0,21
Unidevelopment 0,23 0,31 2,02 0,82
Vantage Development 0,23 0,57 1,29 0,94
Victoria Dom 0,08 -0,1 2,31 2,91
Warimpex 4,59 13,56 0,12 0,05
Włodarzewska 0,71 0,72 0,08 0,03

źródło: Raporty okresowe emitentów. Wszystkie obliczenia Obligacje.pl

Więcej wiadomości o Włodarzewska S.A., Victoria Dom S.A., Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG, Vantage Development S.A., Unibep S.A., Unidevelopment S.A., Salwirak Sp. z o.o., Ronson Development SE, Robyg S.A., Rank Progress S.A., Polnord S.A., Nordic Development S.A., Murapol S.A., Lokum Deweloper S.A., Ghelamco Invest Sp. z o.o., ED Invest S.A., Echo Investment S.A., Czerwona Torebka S.A., Dom Development S.A., Capital Partners S.A., BBI Development S.A., 2C Partners S.A.

Więcej wiadomości kategorii Analizy

Newsroom

Emisje

Narzędzia

Edukacja

O nas

Rejestracja

INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH

Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.

Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.

Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych

Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.

Twoje podstawowe dane osobowe

Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:

  1. adres e-mail;
  2. numer IP urządzenia, z którego dokonano rejestracji;
  3. jeśli prowadzisz działalność gospodarczą i chcesz uzyskać fakturę VAT, także nazwę firmy, NIP i adres prowadzenia działalności, natomiast jeżeli nie prowadzisz działalności gospodarczej, a chcesz uzyskać fakturę VAT, także imię, nazwisko oraz adres zamieszkania.

Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.

Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach

Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.

Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.

Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach

Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.

Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.

Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.

Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?

Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.

Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?

Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.

Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.

Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.

Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.

Twoje prawa

W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.

Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).

Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.

Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych

Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.

Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:

  1. cele, w jakich przetwarzamy Twoje dane osobowe,
  2. jakie dane osobowe przetwarzamy;
  3. komu przekazujemy Twoje dane osobowe;
  4. jak długo będziemy przechowywać Twoje dane;
  5. przysługujące Ci prawa: prawo do sprostowania Twoich danych osobowych, prawo do usunięcia lub ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych, prawo do przenoszenia Twoich danych i prawo do wniesienia skargi do organu nadzorczego.

Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.

Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych

Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.

Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych

W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:

  1. gdy stwierdzisz, że Twoje dane osobowe są nieprawidłowe – do czasu, aż zweryfikujemy to twierdzenie;
  2. gdy przetwarzanie jest niezgodne z prawem, a zamiast usunięcia tych danych zażądasz ograniczenia ich przetwarzania;
  3. gdy Twoje dane osobowe nie będą już nam potrzebne, ale będą potrzebne Tobie do ustalenia, dochodzenia lub obrony roszczeń;
  4. gdy wniosłeś sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych z uwagi na Twoją szczególną sytuację – na czas oceny, czy nasz interes w dalszym przetwarzaniu Twoich danych jest nadrzędny względem podstaw uzasadniających Twój sprzeciw.

Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych

W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:

  1. Twoje dane osobowe nie są nam już potrzebne do celów, dla których je zebraliśmy;
  2. wycofałeś udzieloną nam zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych i nie istnieją inne podstawy do dalszego ich przetwarzania;
  3. wniosłeś sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych z uwagi na Twoją szczególną sytuację, a nasz interes w dalszym przetwarzaniu Twoich danych nie jest nadrzędny, albo gdy wniosłeś sprzeciw w związku z ich przetwarzaniem dla celów marketingowych;
  4. przetwarzamy Twoje dane niezgodnie z prawem;
  5. dane osobowe muszą zostać usunięte celem wywiązania się przez nas z obowiązku prawnego;

Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych

Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.

Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.

Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe

Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.

Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.

Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.

Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego

Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.

Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.

W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.

Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.

Nie profilujemy

Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.

Kontakt z nami

Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).

TAK, CHCĘ SIĘ ZAREJESTROWAĆ NIE, DZIĘKUJĘ