Tekst ukazał się w Gazecie Giełdy Parkiet 5 października. Opublikowano za zgodą redakcji. Wszelkie prawa zastrzeżone.
O ile na koniec czerwca 2014 r. dług netto (zobowiązania finansowe pomniejszone o posiadaną gotówkę) stanowiły średnio 63 proc. kapitału własnego, tak na koniec czerwca tego roku jest to już 1,14x. Wzrost wynosi więc 82 proc., jednak jeśli wyłączymy ze statystyk ekstremalny przypadek Warimpeksu (na koniec czerwca jego dług netto przekraczał kapitał własny 13,56x; głównie wskutek ponoszonych strat uszczuplających kapitał własny) relacja ta wróci do bardziej racjonalnych poziomów. Średnio dług netto stanowił 58 proc. wartości kapitałów własnych deweloperów, co można uznać za bardzo dobry wynik.
Beczka miodu
Co więcej, tylko w trzech przypadkach dług netto przekraczał wysokość kapitału własnego (poza Warimpeksem dotyczy to Rank Progress i 2C Partners).
Jeśli dług netto jest wart mniej niż kapitał własny, oznacza to, że emitent obligacji angażuje więcej własnych środków niż pożyczonych od instytucji finansowych i inwestorów. W przypadku deweloperów jest to korzystna sytuacja, bo w razie załamania rynku większość z nich byłaby w stanie spłacić dług, nawet jeśli zostałaby zmuszona sprzedać aktywa ze znacznym dyskontem.
Jak wiadomo, deweloperzy finansują się nie tylko długiem, ale również zobowiązaniami wobec wykonawców i dostawców, dlatego istotna jest także wartość wskaźnika ogólnego zadłużenia. I pod tym względem deweloperzy – jako grupa – prezentują się korzystnie, bowiem nawet po wzroście średniej wartości wskaźnika o 10,6 proc. w ciągu roku, wynosi on 0,55 (oznacza to, że na aktywa w 55 proc. składają się zobowiązania, a w 45 proc. kapitał własny emitenta).
Jednak jak wiadomo statystyka bywa myląca, a decydując się na inwestycje w obligacje w ogóle nie warto kierować się uogólnieniami – ważniejsza jest sytuacja konkretnych emitentów.
Łyżka dziegciu
Warto więc zwrócić uwagę, że najwyższe rentowności obligacji nie dotyczą wcale firm najbardziej zlewarowanych, lecz tych, które legitymują się najniższą płynnością natychmiastową. Włodarzewska miała na koniec czerwca tyle gotówki, by spłacić 3 proc. krótkoterminowych zobowiązań (pomniejszonych o otrzymane zaliczki), a rentowność jej obligacji zbliżała się do 200 proc. pod koniec września. Warimpex niską płynność podratował już w III kwartale sprzedając część inwestycji. Rank Progress miał w czerwcu zapasy gotówki takie same jak Włodarzewska, stąd właśnie solenne zapewnienia o bliskiej finalizacji sprzedaży niektórych galerii handlowych. Relatywnie niska płynność gotówkowa Polnordu została poprawiona jeszcze w czerwcu, gdy deweloper przeprowadził emisję obligacji wartą 50 mln zł, ale ta kwota nie zdążyła wejść do bilansu.
Również 2C Partners i Czerwona Torebka mogły na koniec czerwca spłacić od ręki mniej niż 10 proc. zobowiązań krótkoterminowych i również ich obligacje notowane były wyraźnie poniżej nominału, choć pod względem relacji długu netto do kapitału własnego Czerwona Torebka może uchodzić za firmę o bardzo niskim zadłużeniu (0,21).
Deweloperzy jako spółki projektowe nie mogą pochwalić się stałym poziomem przychodów i zysków, dlatego w ich przypadku najważniejszymi wskaźnikami, które inwestorzy powinni stale monitorować są właśnie poziomy zadłużenia i płynności. Przy czym wskaźniki bieżącej płynności (relacja aktywów obrotowych do krótkoterminowych zobowiązań) na ogół osiągają wysokie wartości ze względu na wysoki poziom zapasów, do których deweloperzy zaliczają i gotowe mieszkania i te w budowie. Koniunktura sprzyja dziś deweloperom, a wysokie zapasy nie są takim balastem jak jeszcze trzy lata temu, ale mimo to kluczowe – jak w każdej innej firmie – jest utrzymanie płynności gotówkowej.
Komu dług?
Jednym ze sposobów na zarządzanie płynnością może być emitowanie nowego długu – czy to związanego z finansowaniem kolejnych inwestycji, czy ze zbliżającym się terminem spłaty starszych zobowiązań. W ciągu 12 miesięcy do końca czerwca br. deweloperzy z detalicznej części Catalyst zwiększyli zadłużenie netto z 8,35 mld zł do 9,16 mld zł, czyli o 810 mln zł (9,7 proc.). (Dług netto wzrósł wolniej niż wskaźnik ogólnego zadłużenia – deweloperzy chętniej finansują się u klientów i wykonawców niż na rynku).
Naturalnie wzrost zadłużenia netto należy wiązać z koniunkturą rynkową. Dopóki utrzymuje się wysoki popyt na nowe mieszkania i powierzchnie biurowe, deweloperzy chcą budować i sprzedawać jak najwięcej nowych obiektów. Rzadko zdarza się, by deweloper, który jest podejrzewany o kłopoty z gotówką był w stanie zaciągnąć nowy dług. Wzrost zadłużenia wykazany w tabeli obok wynika w takim przypadku raczej ze zmniejszania salda gotówki (widać to po spadku płynności natychmiastowej), ewentualnie z pozyskania drogiego finansowania krótkoterminowego zabezpieczonego hipoteką.
W ujęciu procentowym najbardziej zadłużenie finansowe netto zwiększył Vantage – o 153 proc. (111 mln zł). O ponad 50 proc. dług netto wzrósł również w przypadku Capital Park i Robygu. Warto zwrócić uwagę na tego ostatniego – mimo wzrostu zadłużenia Robyg plasuje nowe obligacje z niższą marżą niż przed rokiem (2,8 pkt proc. ponad WIBOR dla długu bez zabezpieczenia i 2,3 pkt z zabezpieczeniem hipotecznym). Robyg utrzymuje jednak niski poziom zadłużenia w relacji do kapitału własnego.
Kwotowo najbardziej zadłużyło się Echo (o 292 mln zł) i Capital Park (287 mln zł).
Nie wszyscy deweloperzy zwiększali zadłużenie. Siedmiu z dwudziestu trzech zmniejszyło skalę zadłużenia. Najmocniej – o ponad 201 mln zł – z długu zeszło Granbero Holdings (poręczyciel obligacji Ghelamco Invest), o ponad 70 mln zł dług skróciła Czerwona Torebka i Polnord. Procentowo najlepiej zmniejszanie zadłużenia wyszło malutkiej Victorii Dom (miała więcej gotówki niż zobowiązań finansowych), istotnie zmniejszył się dług Czerwonej Torebki (35 proc.), BBI Development (28 proc.) i Dom Development (26 proc.) oraz ED Invest (39 proc.).
| Wskaźniki zadłużenia deweloperów na Catalyst | ||||
| Dług netto/Kapitał własny | wskaźnik płynności gotówkowej | |||
| Emitent | VI 2014 | VI 2015 | VI 2014 | VI 2015 |
| 2CPartners | 1,12 | 2,04 | 0,07 | 0,07 |
| BBI Development | 0,76 | 0,61 | 0,05 | 0,16 |
| Capital Park | 0,49 | 0,86 | 1,52 | 1,1 |
| Czerwona Torebka | 0,3 | 0,21 | 0,08 | 0,04 |
| Dom Development | 0,16 | 0,12 | 1,12 | 0,95 |
| Echo Investment | 0,72 | 0,91 | 1,04 | 0,58 |
| ED Invest | 0,1 | 0,06 | 0,45 | 0,43 |
| Ghelamco | 0,9 | 0,74 | 0,24 | 0,7 |
| Lokum Deweloper | -0,07 | 0,14 | 1,4 | 0,64 |
| Murapol | 0,74 | 0,73 | 0,14 | 0,14 |
| Nordic Development | 0,92 | 0,87 | 0,07 | 0,19 |
| Polnord | 0,46 | 0,39 | 0,32 | 0,11 |
| Rank Progress | 1,17 | 1,45 | 0,07 | 0,03 |
| Robyg | 0,31 | 0,46 | 1,14 | 1,22 |
| Ronson | 0,3 | 0,43 | 0,91 | 0,67 |
| Salwirak | -0,33 | 0,12 | 8,7 | 4,35 |
| Unibep | -0,08 | -0,02 | 0,29 | 0,21 |
| Unidevelopment | 0,23 | 0,31 | 2,02 | 0,82 |
| Vantage Development | 0,23 | 0,57 | 1,29 | 0,94 |
| Victoria Dom | 0,08 | -0,1 | 2,31 | 2,91 |
| Warimpex | 4,59 | 13,56 | 0,12 | 0,05 |
| Włodarzewska | 0,71 | 0,72 | 0,08 | 0,03 |
źródło: Raporty okresowe emitentów. Wszystkie obliczenia Obligacje.pl
INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH
Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.
Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.
Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych
Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.
Twoje podstawowe dane osobowe
Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:
Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach
Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.
Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach
Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.
Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.
Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.
Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?
Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.
Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?
Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.
Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.
Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.
Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.
Twoje prawa
W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.
Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).
Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.
Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.
Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:
Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.
Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych
Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.
Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:
Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.
Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.
Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe
Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.
Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.
Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.
Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.
W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.
Nie profilujemy
Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.
Kontakt z nami
Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).
Zaloguj się