Emil Szweda, Obligacje.pl: W raporcie półrocznym Ghelamco raportowało niskie wskaźniki płynności. W wakacje pożyczaliście relatywnie niewielkie kwoty, co mogło niepokoić obligatariuszy, skoro w grudniu zapadały papiery warte ponad 230 mln zł. Czy sprzedaż Warsaw Unit na trzy tygodnie przed datą zapadalności obligacji, to efekt tej właśnie sytuacji? Rodzaj fire sale dla ratowania płynności?
Jarosław Zagórski, dyrektor zarządzający Ghelamco Poland: Historia tej transakcji i naszych problemów wyglądała zupełnie inaczej. Warsaw Unit oddaliśmy do użytkowania w 2021 r., a projekt jego budowy uruchomiliśmy znacznie wcześniej. W naszych planach mieliśmy też jego sprzedaż krótko po oddaniu do użytku i naprawdę uwzględniliśmy możliwość znacznego przesunięcia terminu jego sprzedaży, tak aby ta transakcja nie wpływała na komfort obligatariuszy. Ale nie mogliśmy przewidzieć pandemii, a później wybuchu wojny za naszą wschodnią granicą. Te dwa elementy miały ogromny wpływ na rynek nieruchomości komercyjnych na całym świecie. Do tego doszedł jeszcze wzrost inflacji i stóp procentowych. Naprawdę trudno było to wszystko uwzględnić w planach budowy i sprzedaży Warsaw Unit, które powstawały znacznie wcześniej.
Ale czy ta sytuacja wpłynęła na cenę sprzedaży?
Uważam, ze w tych okolicznościach wynegocjowaliśmy maksymalną możliwą cenę, niezależnie od tego, czy zbliżał się termin zapadalności naszych obligacji czy nie. Proszę zauważyć jak wygląda dziś rynek biurowy na świecie. W USA Amerykanie nie chcą wracać z pracy zdalnej do biur. Wiele firm musiało skorygować wartość posiadanych biurowców. Fundusze nie są zainteresowane nowymi inwestycjami, rynek jest wciąż w marazmie. Równolegle spadła rentowność najmu, a wzrosły koszty finansowania. W Europie te powroty pracowników do biur wyglądają lepiej, bo europejskie miasta są lepiej skomunikowane, ale chętnych do zawierania transakcji wcale nie ma zbyt wielu. W Polsce dochodzą nowe elementy, czyli wojna i związane z nią ryzyko oraz wysokie stopy procentowe, które – inaczej niż w Europie czy USA – nie są obniżane. To powoduje, że koszty finansowania są wciąż boleśnie wysokie. W tych okolicznościach sprzedaż Warsaw Unit z rentownością zbliżoną do 6 proc. to bardzo dobry wynik.
6 proc. to prawie tyle, ile wynosi rentowność polskich obligacji skarbowych.
To też rentowność, którą często osiągaliśmy sprzedając nasze biurowce wcześniej, kiedy stopy procentowe znajdowały się znacząco niżej. Więc odpowiedź na pana pytanie, brzmi: nie. Nie schodziliśmy z ceny, negocjacje trwały długo, ale osiągnęliśmy cel. Tyle, że 18 miesięcy po zaplanowanym terminie, stąd chwilowy spadek naszej płynności.
Niemniej, finansujecie się nie tylko wśród obligatariuszy. Czy nie istniała możliwość zwrócenia się do banków, które przecież chętnie was kredytują, o udzielenie finansowania pomostowego?
Wie pan jak to jest. Przyjaciół mamy wtedy, kiedy mamy nadpłynność i nie potrzebujemy zewnętrznych źródeł finansowania. Kiedy płynność wysycha, banki nie są już tak chętne do współpracy. Nie mam pretensji, tak działa ten biznes. Rynek nas przetestował na wszystkie możliwe sposoby i zdaliśmy ten test. Finansowanie pomostowe nie było nam w ogóle potrzebne. Po drugie, operacyjnie za nami świetny rok.
Jedna duża transakcja na koniec roku i od razu świetny?
To nie tylko sprzedaż Unita. Wynajęliśmy pierwszy etap kompleksu biurowego VIBE w 100 proc. jeszcze przed oddaniem do użytku. Na stole mamy oferty jego sprzedaży i chcemy sfinalizować tę transakcję w I półroczu 2025. Podpisaliśmy umowę najmu połowy wieżowca The Bridge z Santanderem, największą na polskim rynku biurowym od 2022 roku…
Santander kredytuje tę budowę. Czy wynajął budynek, żeby wesprzeć swojego klienta, kredytobiorcę?
Santander kredytuje wszystkie nasze najważniejsze projekty od lat. Jest wypróbowanym partnerem finansowym, a my jesteśmy liderem i benchmarkiem dla budownictwa biurowego w Polsce. Nie ma niczego nadzwyczajnego w tym, że wynajął powierzchnię w The Bridge. Łącznie wynajęliśmy w tym roku blisko 40 tys. mkw. To prawie tyle, ile powierzchni ma The Bridge, czyli 47 tys. mkw.
Tak dla wyrobienia sobie skali. Ile ma Warsaw Spire?
60 tys. metrów kwadratowych w samej wieży.
Czyli bez problemu budujecie i wynajmujecie. Ale barierą rozwoju jest sprzedaż.
Była. Sprzedaliśmy Warsaw Unit i to była największa w tym roku transakcja na rynku biurowym w Europie, ale też i jaskółka zmian. Wiem o dwóch transakcjach, które mają się wydarzyć w Warszawie w najbliższym czasie, plus zainteresowanie VIBE jest bardzo duże. Sytuacja zaczęła się zmieniać. Widzą to inwestorzy instytucjonalni, którzy wzięli udział w naszej jesiennej emisji obligacji.
Wciąż jednak istnieje problem dopasowania terminów zapadalności obligacji z cyklem inwestycyjnym i trudnym do przewidzenia terminem sprzedaży waszych obiektów.
Kiedyś nie było to problemem, jednak w obliczu tylu międzynarodowych wydarzeń, z jakimi rynek mierzył się przez ostatnie cztery lata, stało się to dużym wyzwaniem i dlatego zmieniamy podejście. Obecnie chcemy realizować także mniejsze projekty, takie jak VIBE. Za chwilę ruszamy zresztą z drugim etapem, który będzie miał 38 tys. mkw. Mamy też w planach inne inwestycje, szukamy nowych gruntów pod mniejsze projekty i mocniej wchodzimy w rynek mieszkaniowy i luksusowy, na którym lokale można sprzedawać już w trakcie ich budowy. Nad Bałtykiem ruszamy z projektem Nova Marina Gdynia na ok. 20 tys. mkw. w nadmorskiej części centrum miasta. W Konstancinie zrealizowaliśmy już trzy etapy osiedla domów, szykujemy kolejny. Zmieniamy nasz model działania w ten sposób, żeby dywersyfikować go na mniejsze przedsięwzięcia, zamiast uzależniać się od flagowych projektów o wielkiej wartości, ale trudniejszych do sprzedaży.
To jednak niejedyne wyzwanie. Ponad połowa waszych aktywów to należności od spółek z grupy, z centrali. Kiedy matka przestanie zasysać pieniądze z Polski?
Już przestała. Działalność w Polsce jest teraz mocno wyizolowana od grupy. Warunki ostatniej emisji obligacji zabraniają nam transferu środków do spółek spoza Polski, istnieją ograniczenia nawet w kwestii wypłaty dywidendy.
Ale należności pozostają. Czy mam rozumieć, że zostaną spłacone w ramach potrącenia wierzytelności od np. dywidendy?
To decyzja właścicieli. Nie mam na nią wpływu. Stopniowy zwrot należności w rozliczeniu za dywidendę jest jednym ze scenariuszy.
Co z emisjami obligacji? Spadek wskaźnika płynności gotówkowej wynikał przecież z tego, że termin spłaty obligacji jest trudny, czasem wręcz niemożliwy do przesunięcia, a terminu sprzedaży projektów biurowych nie można ustalić z wyprzedzeniem. Czy sparzyliście się na tyle mocno, by zrezygnować z emisji w przyszłości?
Chcemy zachować elastyczność w tej kwestii. Obligacje bardzo dobrze sprawdziły się jako źródło finansowania w naszej historii. Przez wiele lat praktykowaliśmy raczej przedterminowe wykupy i to na długo przed terminami zapadalności. Zbudowaliśmy w ten sposób wiarygodność wśród inwestorów. Sposób, w jaki pokonaliśmy ostatnie trudności także buduje wizerunek. Obecnie obligacje to dość drogie finansowanie i chcemy je ograniczyć, myślimy raczej o wykorzystaniu nadpłynności po sprzedaży projektów do wcześniejszych wykupów. Ale nie chcę dziś kategorycznie się wypowiadać. Jeśli uznamy, że obligacje będą dla nas dobrym źródłem finansowania, wrócimy do emisji.
Do emisji prospektowych także?
Będziemy się nad tym zastanawiali w przyszłym roku.
Dziękuję za rozmowę.
INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH
Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.
Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.
Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych
Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.
Twoje podstawowe dane osobowe
Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:
Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach
Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.
Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach
Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.
Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.
Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.
Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?
Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.
Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?
Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.
Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.
Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.
Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.
Twoje prawa
W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.
Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).
Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.
Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.
Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:
Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.
Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych
Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.
Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:
Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.
Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.
Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe
Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.
Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.
Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.
Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.
W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.
Nie profilujemy
Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.
Kontakt z nami
Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).
Zaloguj się