piątek, 27 stycznia 2023

Newsroom

Wywiad: Z naszej perspektywy spowolnienie to szansa

pytania przygotował Michał Sadrak | 30 listopada 2022
Paweł Ruszczak, wiceprezes Develii odpowiada na pytania Obligacje.pl.

Paweł Ruszczak_DeveliaMichał Sadrak, Obligacje.pl: - Jak do tej pory, sprzedaż mieszkań w Develii spada o około połowę wolniej w stosunku do średniej rynkowej. Ile mieszkań spółka spodziewa się zakontraktować w tym i kolejnym roku? 

Paweł Ruszczak, wiceprezes Develii: - Rzeczywiście, mimo trudniejszej sytuacji na rynku Develia radzi sobie dobrze, rośnie nasz udział w rynku. Cel sprzedażowy na 2022 r. to minimum 1600 mieszkań. Do końca roku został jeszcze miesiąc, który jest tradycyjnie słabszy pod względem sprzedaży, ale oceniamy, że zrealizowanie celu jest realne. Z naszej perspektywy kluczowe są także osiągane przez spółkę marże - jesteśmy w dobrej sytuacji finansowej i nie będziemy na siłę zwiększać sprzedaży, jeśli miałoby się to negatywnie odbić na osiąganych wynikach. Cel sprzedaży na 2023 r. będziemy ogłaszać na początku przyszłego roku. Natomiast w czasach spowolnienia najlepiej radzą sobie duże firmy z dobrą sytuacją płynnościową, rozpoznawalną marką, dużym bankiem ziemi. Develia jest jednym z takich podmiotów. 

Jak wyglądają prognozy spółki, co do sytuacji na rynku mieszkaniowym w perspektywie kolejnych kilku kwartałów? Czy przewidują one możliwość jakiegokolwiek ożywienia, gdyby dostępność kredytu nie uległa istotnej poprawie?

Liczba klientów kredytowych jest w tej chwili mocno ograniczona, natomiast obserwujemy stabilny popyt ze strony klientów gotówkowych. Bez zwiększenia dostępności kredytów ciężko spodziewać się istotnego ożywienia na całym rynku. Obserwujemy spadek podaży nowych mieszkań i spodziewamy się pogłębienia tej tendencji w kolejnych kwartałach, co ma wpływ na wstrzymywanie nowych inwestycji przez deweloperów, szczególnie mniejszych podmiotów, mniej zasobnych w kapitały własne. Tym samym, spodziewamy się postępującej konsolidacji na rynku deweloperskim.

Na wydanych w tym roku mieszkaniach Develia realizuje niższą marżę brutto niż przed rokiem (22,6 vs. 24,7 proc.). Z czego to wynika? I jak wyglądać mogą marże w dwóch kolejnych latach z mieszkań obecnie kontraktowanych?

- W okresie pierwszych trzech kwartałów przekazaliśmy klientom 626 lokali. Nasz cel to przekazanie w tym roku 1950-2050 lokali. Tym samym duży wpływ na wyniki grupy będzie miał IV kwartał. W związku z tym, że do przekazania mamy projekty z wysoką marżą brutto, to planujemy w 2022 r. poprawić marżę wypracowaną w okresie pierwszych 9 miesięcy tego roku, a także w całym 2021 r., tj. 28,8 proc. Jeżeli chodzi o 2023 r., to zamierzamy utrzymać wysoką marżowość. W realizacji mamy ponad 1900 lokali, których budowa zakończy się w 2023 r., ponad połowa tych mieszkań jest już sprzedana.

Jak wypada udział klientów gotówkowych w obecnej sprzedaży i czy spółka zmieniła lub zmieni w najbliższym czasie politykę cenową?

Udział klientów gotówkowych wynosi obecnie około 70-75 proc. Warto zwrócić uwagę, że wśród klientów gotówkowych, poza inwestorami, są także klienci kupujący lokale na własne potrzeby, zmieniając mniejsze mieszkanie na większe bez potrzeby uzyskania kredytu lub kupujący mieszkanie dla rodziny. Deweloperzy, w tym Develia, zmienili politykę cenową. Przez kilka ostatnich lat, ze względu na silny popyt, ceny w zależności od miasta rosły o kilka lub kilkanaście procent w skali roku. W wyniku ograniczenia popytu przez stopy procentowe nie ma obecnie przestrzeni na wzrost cen i od kilku miesięcy realnie ich nie podnosimy. Nie widzimy jednocześnie przesłanek do ich obniżania – inflacja wpływa na koszty budów, spada podaż nowych mieszkań, a na rynku brakuje gotowych lokali. Dodatkowo rosną ceny najmu, a dostępność wolnych lokali jest bardzo niska, co zwiększa atrakcyjność zakupu mieszkań na wynajem.

- W jakim stopniu spadająca sprzedaż odbija się negatywnie na przepływach operacyjnych Develii?

Pomimo spowolnienia w sprzedaży mieszkań utrzymujemy dodatnie przepływy operacyjne. W czwartym kwartale będą one dodatkowo wspierane przez wysokie przekazania mieszkań. W kolejnych kwartałach odpowiedzią na wolniejszą sprzedaż mieszkań powinny być kredyty bankowe zaciągane na większe inwestycje mieszkaniowe. 

Grupa jest dobrze przygotowana na spowolnienie na rynku. Mamy potężny bufor w postaci ponad 400 mln zł gotówki i aktywów finansowych. Jesteśmy także na zaawansowanym etapie sprzedaży projektów komercyjnych, których dezinwestycja dodatkowo wzmocni nasz bilans. Z naszej perspektywy spowolnienie na rynku to nie tylko ryzyko, ale także szansa na zwiększanie udziału w rynku, konsolidacje.

W ostatnich latach Develia przyzwyczaiła inwestorów do utrzymywania poziomu gotówki w okolicach lub powyżej wartości krótkoterminowych zobowiązań (bez zaliczek). Ostatnie kwartały, za wyjątkiem momentu po sprzedaży Sky Tower, już nie wpisują się w ten trend. Czy to trwała zmiana w sposobie zarządzania płynnością grupy?

Sytuacja finansowa Grupy jest dobra i w opinii zarządu Develia jest przygotowana na spowolnienie. Co do porównywania gotówki do zobowiązań krótkoterminowych bez zaliczek, to warto zwrócić uwagę na dwa aspekty. Zmianę polityki inwestowania wolnych środków - od 2020 r. część środków inwestujemy w krótkoterminowe obligacje skarbowe, papiery komercyjne podmiotów z grup bankowych lub jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych, tym samym nie są one prezentowane jako gotówka tylko krótkoterminowe papiery wartościowe lub pozostałe aktywa finansowe. Dodatkowo zmiany w Międzynarodowych Standardach Rachunkowości zmieniły prezentację gruntów z użytkowaniem wieczystym. Obecnie potencjalne opłaty z tytułu użytkowania wieczystego do zapłaty do końca trwania umowy użytkowania wieczystego dotyczące gruntów mieszkaniowych prezentowane są w krótkoterminowych zobowiązaniach z tytuły leasingu. Kwota ta zwiększa zobowiązania krótkoterminowe o ponad 76 mln zł. W praktyce wraz z przekazywaniem mieszkań opłaty te przechodzą na nabywców.

Część wolnych środków Develia inwestuje w obligacje skarbowe i korporacyjne oraz jednostki uczestnictwa funduszy. Czy przy obecnych stopach procentowych i ogólnej sytuacji rynkowej spółka nadal uważa to za korzystne rozwiązanie?

Polityka inwestycyjna grupy zakłada możliwość lokowania części wolnych środków w krótkoterminowe obligacje skarbowe i korporacyjne oraz jednostki uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych. Celem jest zwiększenie efektywności inwestowania wolnych środków. W okresie ostatnich kilku miesięcy stopy zwrotu TFI były niskie lub nawet ujemne, stąd ograniczyliśmy poziom środków w TFI, natomiast obligacje zapewniają wyższą rentowność niż lokaty bankowe. Planujemy kontynuować politykę dywersyfikacji aktywów finansowych.

- W jakim terminie może dojść do sprzedaży projektów komercyjnych Arkady Wrocławskie i Wola Retro? Ile gotówki netto spółka jest w stanie wygenerować na tych transakcjach?

Jesteśmy na zaawansowanym etapie negocjacji sprzedaży aktywów komercyjnych. W naszym bilansie ich wartość netto, czyli po odjęciu prawie 200 mln zł kredytów, to 364 mln zł. Trzeba oczywiście pamiętać, że w przypadku sprzedaży spółkę będą obciążać koszty transakcyjne.

W październiku Develia zawarła z grupą Hillwood umowę o wspólnej realizacji projektu centrum logistycznego pod Wrocławiem. Czy poza wniesieniem cennego gruntu wymagać to będzie od spółki kolejnych nakładów i ewentualnie w jakiej wysokości? Jaki jest oczekiwany zwrot z tej inwestycji?

Projekt w Malinie pod Wrocławiem będzie realizowany w co najmniej czterech etapach, dlatego umowa przewiduje etapową sprzedaż gruntu należącego do Develii do spółki celowej, w której będziemy posiadać 25% udziałów. Nie przewidujemy dodatkowego zaangażowania finansowego w realizację centrum logistycznego, ponieważ wpływy ze sprzedaży gruntu pokryją nasz udział w kosztach całego projektu.

Szacujemy, że przychód ze sprzedaży gruntu, wyniesie około 34,7 mln euro, czyli powyżej obecnej wartości księgowej wynoszącej 70 mln zł. Dodatkowo Develia będzie posiadać udział w zyskach z tego projektu. Taki model współpracy pozwoli nam na maksymalizację wartości w ramach dezinwestycji tego aktywa, które spółka kupiła w 2007 r.

Spółka szykuje się do postawienia dwóch budynków na posiadanym gruncie we Wrocławiu przy ul. Kolejowej. Kiedy rozpocznie się ta inwestycja i jakich nakładów będzie wymagać?

Jesteśmy na etapie uzyskiwania niezbędnych pozwoleń administracyjnych dla tego projektu. Rozważamy różne scenariusze, w tym sprzedaż przed rozpoczęciem budowy.

Z wypowiedzi przedstawicieli wielu spółek deweloperskich można wnioskować, że rynek ma duże oczekiwania wobec sektora PRS. Czy obecne na nim fundusze same nie są pod wpływem obecnej sytuacji, tj. droższego i mniej dostępnego finansowania? Czy nastawienie Develii wobec najmu instytucjonalnego nadal pozostaje tak optymistyczne?

Rynek PRS pozostaje ważnym punktem naszej strategii i chcemy tam się rozwijać. Natomiast ze względu na niestabilne otoczenie prawne i wzrost kosztów finansowania potencjalnych inwestorów sfinalizowanie pierwszej transakcji zajmuje nam więcej czasu niż pierwotnie zakładaliśmy. 

Spółka zapowiada utrzymanie długu netto pomiędzy 0,3 a 0,49x kapitałów własnych. Czy trudna sytuacja rynkowa i stosunkowo wysokie wskaźniki wypłaty dywidendy nie będą temu zagrażać?

Chcemy pogodzić te dwa elementy - utrzymać zadłużenie na bezpiecznym poziomie, tak aby obligatariusze i instytucje finansujące czuli się komfortowo, i jednocześnie wypłacać dywidendę akcjonariuszom. Nie widzimy zagrożenia przekraczania założonych poziomów długu netto. Obecnie udaje nam się utrzymywać ten wskaźnik poniżej poziomu 0,3.

W przyszłym roku Develię czekają wykupy obligacji na 60 i 70 mln zł. Na ile publicznymi emisjami adresowanymi do inwestorów indywidualnych spółka będzie w stanie zrefinansować to zadłużenie? 

Przyszłoroczne spłaty przy naszej skali działalności nie stanowią dużych kwot. Do wykupu jest jeszcze dużo czasu, ponieważ przypadają one w maju i październiku, więc trudno jednoznacznie określić jak zostaną zrefinansowane. Obligacje dla inwestorów indywidualnych są jedną z opcji, ale jest za wcześnie, aby o tym decydować. Aktualnie skupiamy się na pierwszej emisji dla inwestorów detalicznych.  

Spółka nie miała do tej pory większego doświadczenia z emisjami obligacji detalicznych. Jakie są zatem oczekiwania wobec wejścia na ten rynek, co do wartości pozyskanego finansowania, uzyskanych warunków czy frekwencji inwestorów?

- Develia jest obecna na rynku obligacji od kilkunastu lat, ale dotychczas koncentrowaliśmy się na inwestorach instytucjonalnych. W pierwszej ofercie dla detalu proponujemy inwestorom obligacje 3 letnie, oprocentowane 4,1 proc. ponad WIBOR 3M. Wartość nominalna emisji może wynieść do 20 mln zł.  Wieloletnia historia na rynku obligacji, pozycja jednego z liderów rynku deweloperskiego w Polsce oraz dobra sytuacja finansowa sprawiają, że uważamy, że jest to ciekawa propozycja dla inwestorów. 

Więcej wiadomości o Develia S.A.

Więcej wiadomości kategorii Catalyst