wtorek, 30 maja 2017

Newsroom

Sytuacja Capital Park stabilna przed zmianą waluty obligacji

ems | 20 marca 2017
Na koniec roku deweloper miał 156,5 mln zł w gotówce – najwięcej od dwóch lat i właściwie zabezpieczoną spłatę krótkoterminowych kredytów i obligacji.

Pod koniec marca ub.r. rezerwy gotówkowe Capital Parku stopniały poniżej 100 mln zł i wydawało się wówczas, że odpowiedzią na zbliżające się w 2017 r. terminy zapadalności obligacji będzie zapowiadana sprzedaż wybudowanych i oddanych użytku biorców w Warszawie – Royal Wilanów i Eurocentrum. Do transakcji ich sprzedaży dotąd nie doszło, ale grupa poczyniła inne kroki. Przede wszystkim zastąpiono kredyty budowlane inwestycyjnymi – w ten sposób udało się wydłużyć ich zapadalność oraz – według autorów sprawozdania rocznego – obniżyć koszty finansowania. Na spłatę kredytów Capital Park przeznaczył w ub.r. prawie 570 mln zł, a zaciągnął nowe na blisko 702 mln zł, wyemitował też obligacje warte 15 mln zł.

Pod koniec roku Capital Park „przełożył” też osiem nieruchomości komercyjnych do portfela funduszu inwestycyjnego, którego certyfikaty sprzedawano w lutym br. Wpływ tej operacji na finanse Capital Parku poznamy dopiero po publikacji raportu za I kwartał. Nawiasem mówiąc, w raporcie napisano, że uczestnicy funduszu mogą liczyć na 5-6 proc. rocznej dywidendy, oraz na 11 proc. rocznie całkowitego zwrotu, jeśli uwzględnić amortyzację kredytów – to zdanie jest istotne w kontekście dyskusji o powstawaniu kolejnych REIT w Polsce. Również Capital Park zapewnia, że będzie gotowy stworzyć własny REIT, gdy tylko pojawią się możliwości prawne w Polsce.

Wróćmy jednak do raportu rocznego. Oddanie do użytku nowych powierzchni biurowych i zatrzymanie ich w portfelu poskutkowało także wzrostem przychodów z najmu – zysk operacyjny netto wyniósł w tym obszarze 81,4 mln zł (55,6 mln zł przed rokiem) i walnie przyczynił się do postania dodatniego cash flow operacyjnego (75,9 mln zł). Wprawdzie sam zysk operacyjny wyniósł 124,4 mln zł, ale jego część (68,9 mln zł) powstała z aktualizacji wartości posiadanych nieruchomości, co finalnie może poprawić wskaźniki zadłużenia, ale gotówki wszak nie generuje. Inwestycje kosztowały grupę 103,6 mln zł, opisany wyżej bilans operacji finansowych przyniósł ostatecznie 70 mln zł. Warto zwrócić uwagę, że na zapłatę odsetek Capital Park wydał w ub.r. 72 mln zł (41 mln zł rok wcześniej). Z kolei w rachunku wyników odsetki netto obniżyły wynik brutto o 49 mln zł wobec 34,7 mln zł w 2015 r. (wzrost o 41 proc.). Nie widać więc jeszcze spadku kosztów odsetkowych wynikających z przekonwertowania kredytów.

Uwalnianie gotówki z gotowych już projektów zwiększyło nie tylko saldo gotówki i oddaliło terminy spłaty kredytów, ale też wpłynęło na wzrost zadłużenia finansowego. Mimo przyrostu salda gotówki, dług netto osiągnął rekordową wartość 1,09 mld zł przyrastając o 14 proc. w ciągu roku. Dlatego dług netto reprezentował 1,02x kapitału własnego – wartość wprawdzie historycznie najwyższą od co najmniej trzech lat, ale wyższą od odczytu z września tylko symbolicznie (było 1,01x). Po stronie ogólnego zadłużenia przyrost jest bardziej wyraźny – 55 proc. aktywów finansowanych jest kapitałem obcym, wobec 53 proc. we wrześniu i 52 proc. przed rokiem.

Posiadana gotówka pokrywała 74 proc. zobowiązań krótkoterminowych i 85 proc. zapadających w 2017 r. zobowiązań finansowych. Można powiedzieć, że Capital Park przygotowuje się do spłaty zapadających obligacji (w tym roku musi na to przeznaczyć 113 mln zł) i pod koniec roku był do tego już niemal gotowy. W następnym kroku Capital Park zdecydował się na przeprowadzenie emisji obligacji nominowanych w EUR, co ma lepiej pasować do struktury zadłużenia i przychodów firmy. W istocie chodzi zapewne o próbę obniżenia kosztów finansowania – obligacje złotowe są dla Capital Parku dosyć drogie. W ubiegłorocznych dwóch emisjach prywatnych zaoferował inwestorom 4,8 pkt proc. ponad WIBOR. Efekty emisji nie są jeszcze znane.

Na Catalyst notowanych jest siedem serii obligacji Capital Parku, przy czym trzy z nich zapadają od czerwca do grudnia br., Rentowność brutto sięga od 4,8 proc. do 5,6 w przypadku płynnych serii do 6,4 proc. w przypadku emitowanych jako ostatnie CAP0419.

Więcej wiadomości o Capital Park S.A.

Więcej wiadomości kategorii Catalyst

Emisje