sobota, 04 kwietnia 2020

Newsroom

6 proc. od Ghelamco – emisja w czasie paniki rynkowej

Emil Szweda dla Gazety Giełdy i Inwestorów "Parkiet" | 20 marca 2020
Najciekawszym elementem publicznej emisji obligacji dewelopera nieoczekiwanie stały się okoliczności z rynkiem związane tylko pośrednio – wybuch pandemii, która coraz mocniej odbija się także na gospodarce i rynkach.

Tekst ukazał się w Gazecie Giełdy i Inwestorów „Parkiet” 16 marca. Opublikowano za zgodą redakcji. Wszelkie prawa zastrzeżone.

Na początek kilka faktów. Ghelamco Invest wróciło do emisji publicznych po rocznej przerwie. W marcu 2019 r. oferowało dwie emisje obligacji (w zasadzie jedną, tyle, że rozbitą na różnych oferujących) oprocentowane na 4,25 pkt proc. ponad WIBOR 6M w zamian za trzyletnie papiery. Oznaczało to wówczas podniesienie oprocentowania względem poprzednich emisji publicznych, w których Ghelamco stanardowo oferowało 4 pkt proc. ponad WIBOR 6M za czteroletnie papiery. Obie emisje (warte razem 60 mln zł) zostały uplasowane w całości. Obecnie deweloper proponuje warte 50 mln zł papiery 3,5-letnie oprocentowane na 4,3 pkt proc. ponad WIBOR, co możemy uznać za utrzymanie warunków z ubiegłego roku (kupon jest nieznacznie wyższy, ale termin do wykupu także wydłużono).

Publiczne emisje obligacje Ghelamco na Catalyst

W marcu zapadają także starsze emisje publiczne dewelopera wyemitowane w przeszłości. Ich pierwotna wartość sięgała 130 mln zł, ale część Ghelamco wykupiło przed terminem. W zasadzie mówimy więc nie tyle o pozyskiwaniu nowych środków, co o częściowym refinansowaniu zapadających papierów. Z tego powodu powodzenie emisji można byłoby uznać za wysoce prawdopodobne – inwestorzy kończą czteroletnią inwestycję, w czasie której otrzymywali rocznie 4 pkt proc. ponad WIBOR 6M, a część pieniędzy wróciła do nich przed czasem. Teraz zaś otrzymują propozycję ulokowania pieniędzy w papiery tego samego emitenta z wyższym oprocentowaniem i krótszym okresem do wykupu. W międzyczasie Ghelamco udowodniło, że na deweloperce komercyjnej zna się jak mało kto – m.in. dokończyło i sprzedało swój flagowy projekt – Warsaw Spire.

Sytuacja rynkowa

Obecnie Ghelamco finalizuje prace nad kolejnym dużym projektem – Warsaw Hub, w którym umowy najmu obejmują już (na dzień prospektu) 93,5 tys. m2 ze 117 tys. m2 dostępnych i o połowę mniejszy Warsaw Unit (59 tys. powierzchni, 17,5 tys. wynajęto), który jednak ma zostać ukończony w przyszłym roku. Oczywiście nie są to jedyne realizowanej projekty.

Od strony biznesowej sytuacja Ghelamco jest zabezpieczona, gros ciężaru finansowania spoczywa na bankach, a umowy najmu podpisane są na bieżąco, przed oddaniem budynków do użytkowania.

Od strony bilansu sytuacja także jest stabilna. Dług netto od dłuższego czasu oscyluje w pobliżu połowy kapitału własnego, a wskaźnik ogólnego zadłużenia w okolicach 40 proc. (co oznacza, że 60 proc. aktywów finansowanych jest kapitałem własnym). Są to wskaźniki świadczące o wysokiej odporności Ghelamco (a dokładniej Granbero, to ono poręcza obligacje Ghelamco Invest) na ewentualność wystąpienia kryzysu. Nawet gdyby rozmowy o sprzedaży biurowców zostały sparaliżowane przez potencjalny kryzys (na razie tylko się go spodziewamy), deweloper z powodzeniem może czerpać przychody z najmu i dzięki nim obsługiwać zadłużenie. Pamiętajmy przy tym, że przynajmniej do lutego br. nastroje na rynku powierzchni biurowych były znakomite, a zainteresowanie Warszawą ze strony instytucji rozglądających się za możliwością ulokowania biur w atrakcyjnych lokalizacjach, przerastało oczekiwania. Z kolei w gotowe i wynajęte biurowce chętnie inwestowały fundusze nieruchomości (REIT-y).

Koronakryzys

Na ile sytuacja się zmieniła przez ostatnie tygodnie? Trudno udzielić przekonującej odpowiedzi nie znając liczb innych niż odnotowane w Polsce przypadki koronawirusa. W ogólnym zarysie możemy oczywiście spekulować, że pojawienie się pandemii oznaczać będzie realne koszty gospodarcze, odczuwane przede wszystkim przez najsłabsze (pod względem płynności) podmioty. Jest to okres, który po prostu trzeba przetrwać, a przetrwają go ci, którzy mają zapasy, ale nie środków antybakteryjnych i papieru toaletowego, lecz gotówki. Oczywiście można kreślić także i apokaliptyczne scenariusze, w których światową gospodarkę czeka krach, jakiego nie pamiętają najstarsi z ludzi. Jednak przy realizacji takiego scenariusza, którego przecież jednoznacznie wykluczyć nie można (ze względu na przyrost długu na świecie), prawdopodobnie nie będzie miało znaczenia czy inwestorzy będą mieć w portfelu gotówkę, czy obligacje Ghelamco.

Dobry powód dla utrzymywania rezerwy płynnościowej w gotówce jest inny – możliwość dokonania tanich zakupów przecenionych aktywów, takich jak akcje (to można zrobić już) czy nieruchomości (tego jeszcze nie widać) lub obligacje. Sytuacja na Catalyst zmienia się zbyt dynamicznie, by opisać ją w drukowanym tekście.

Dystrybucją obligacji Ghelamco zajmuje się DM PKO BP, emisja trafi więc głównie do zamożnych klientów banku (tj. posiadających sześciocyfrowe aktywa), których głównym zmartwieniem jest ulokowanie nadwyżek płynności przy możliwie najniższym ryzyku inwestycji. To kolejny argument za powodzeniem oferty.

Więcej wiadomości o Ghelamco Invest Sp. z o.o.

Więcej wiadomości kategorii Emisje

Emisje