- Oprocentowanie obligacji serii F, którą spółka przeprowadziła w sierpniu, przekracza WIBOR o 6,39 pkt proc. i wyraźnie przewyższa oprocentowanie serii D i E emitowanych w maju. Jakie przyczyny wzrostu marży?
- Przede wszystkim, była to kolejna emisja obligacji niezabezpieczonych. Od maja rynek długu się zmienił, deweloperzy jako całość postrzegani są gorzej przez inwestorów. Wzrost oprocentowania wynika z postrzegania branży. Po drugie całą emisje obligacji serii F objął jeden inwestor, z którym umówiliśmy się na taką właśnie marżę.
- Kolejne emisje, serii G i H będą już zabezpieczone hipotekami. Na jakie warunki Pan liczy?
- Mimo tego, że warunki rynkowe się zmieniły, sądzę że uda nam się obniżyć marżę poniżej 5 pkt proc. Po pierwsze dlatego, że obligacje będą zabezpieczone dobrą hipoteką. Po drugie w przypadku serii G będą to obligacje amortyzowane, a więc częściowo wykupywane przed terminem. Po trzecie termin ich zapadalności przypadnie przed wszystkimi innymi seriami obligacji, zatem ich posiadacze będą mieć duży komfort bezpieczeństwa.
- Mimo to, jest to wciąż wyższa marża niż przy bankowym kredycie celowym. Przed wakacjami informowaliście o zaciągnięciu kredytu oprocentowanego na 3,5 pkt proc. powyżej WIBOR. Dlaczego więc wybieracie obligacje?
- To był rzeczywiście nasz najtańszy kredyt celowy. Oprocentowanie wynika m.in. z lokalizacji inwestycji. Ale wybierając formę finansowania kierujemy się nie tylko oprocentowaniem. W naszej ocenie środkami z emisji obligacji można dysponować znacznie swobodniej niż środkami z kredytu celowego i to jest zasadnicza ich przewaga. Zresztą warto też zauważyć, że jeśli weźmiemy kredyt celowy, to środki uzyskane od klientów są blokowane przez bank i oprocentowane znacząco poniżej oprocentowania kredytu, co powoduje realny wzrost oprocenotwania kredytów względem obligacji, gdzie nie ma tego problemu.
- Czy emisje obligacji G i H wyczerpią potrzeby kapitałowe Murapolu?
- Na ten moment tak. Środki z całego programu emisji obliczone są na 45 mln zł i to jest kwota na dziś wystarczająca. Natomiast w przyszłości, jeśli pojawią się nowe projekty, nie wykluczam dalszego zwiększenia zadłużenia. Przy czym proszę zwrócić uwagę, że nowe emisje nie zwiększają naszego zadłużenia odsetkowego w sposób bezwzględny, bo jednocześnie spada nam zadłużenie wobec banków.
- Czy jest jakiś poziom docelowy zadłużenia. Czy są jakieś granice, których nie zamierzacie przekraczać, np. w relacji do kapitału własnego.
- Poniekad te granice wyznaczaja kowenanty przyjete dla poszczegolnych emisji obligacji (Zobowiązania ogółem, pomniejszone o rozliczenia okresowe bierne, w którym księgowane są zaliczki od nabywców mieszkań, nie mogą przekroczyć 2,5 krotności kapitału własnego – przypis redakcji). Spółka dostrzega jeszcze dużą przestrzeń do wzrostów, również poprzez wejscie do kolejnych ciekawych w naszej ocenie miast Polski. Jednocześnie sprzedaż realizowana przez spółkę pozwala optymistycznie spoglądać na możliwości dalszych wzrostów. Zarząd spolki dba o to, aby poziom długu odsetkowego dostosowany był do potrzeb inwestycyjnych spółki. Bardzo ważnym elementem jest rentowność prowadzonej działalności. Jeśli rentowność realizowanych projektów jest na odpowiednio wysokim poziomie, a dług dostosowany do wartości prowadzonych inwestycji, przy jednoczesnej, skutecznej sprzedży, ryzyko związane ze zwiększaniem wartości długu jest minimalne.
- Skoro mowa o wynikach finansowych. Po I półroczu grupa ma 3,7 mln zł straty netto i 39,4 mln zł przychodów. Mimo to nie rezygnuje z prognozy osiągnięcia 192 mln zł przychodów i 34 mln zł zysku netto. Czy ta prognoza jest w ogóle możliwa do zrealizowania?
- Oczywiście, że jest. My w ten sposób układamy harmonogramy inwestycji, aby przed końcem roku odebrać pozwolenia na użytkowanie i móc podpisać z klientami akty notarialne. A dopiero podpisanie aktu notarialnego pozwala nam zaksięgować przychody ze sprzedaży. Dlatego w IV kw. rozpoznamy przychody i wynik z większości inwestycji. Do końca sierpnia podpisaliśmy 600 umów sprzedaży mieszkań, ale tylko 128 w formie aktów notarialnych. Tymczasem w całym roku planujemy podpisać 1000 umów sprzedaży, z tego do końca półorcza udało nam się podpisać 405 takich umów.
- Z raportu na koniec półrocza wynika, że sprzedaż musiałaby w II półroczu wzrosnąć o 155 mln zł, przy czym zapasy, a więc mieszkania do sprzedaży, warte są 212 mln zł. Zatem musicie sprzedać 70 proc. zapasów. Z jednej strony to świetnie, ale z drugiej magazyny zostaną puste.
- To raczej nie jest powód do zmartwień w naszym biznesie. Nasza filozofia działania jest prosta – najpierw sprzedajemy, a później budujemy. Nie budujemy na zapas. My mamy tylko 70 gotowych mieszkań w bilansie.
- Rozumiem, ale w aktywach trwałych nie wykazujecie aktywów inwestycyjnych. Czy to znaczy, że nie macie gruntów, banku ziemi?
- Działamy po prostu inaczej niż większość deweloperów, którzy księgują grunty w aktywach inwestycyjnych, aby później móc przeszacować ich wartość w górę i w ten sposób wykazać zyski. My zakupione grunty księgujemy od razu w aktywach obrotowych po cenie nabycia. Nie przeszacowujemy gruntów, nie nabijamy sobie w ten sposób wyników i pośrednio kapitału własnego. Nasz kapitał własny to są czyste kapitały gótówkowe, bez żadnego przeszacowywania aktywów.
- Czy wasze wcześniejsze plany upublicznienia spółki i przeprowadzenia emisji akcji są nadal aktualne?
- Z emisji akcji zamierzaliśmy pozyskać 48 mln zł. Można powiedzieć, że emisja obligacji zastępuje emisję akcji, jeśli chodzi o nasze obecne potrzeby inwestycyjne. Samą emisję akcji przesunęliśmy na październik, ale do tego czasu pewnie wiele się na rynkach nie zmieni. Jednocześnie, zrealizujemy dobre wyniki finansowe i wobec tego oczekiwania właścicieli co do ceny akcji ponownie wzrosną. A rynek za tymi oczekiwaniami nie nadąża. Sytuacja jest więc złożona.
- Mam też pytania od czytelników, większość z nich pokrywa się z już zadanymi. Ale jednego z nich szczególnie interesuje wasza ocena śląskiego rynku nieruchomości.
- Rynek śląski jest rynkiem, na którym podstawowym kryterium zakupu mieszkań jest cena. Jeśli jesteśmy w stanie jednocześnie sprostać oczekiwaniom nabywców i pracować na odpowiadających nam marżach, to budujemy. Właśnie kończymy sprzedaż jednego z projektów w Katowicach i ruszamy z kolejnym.
- Dziękuję za rozmowę.
INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH
Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.
Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.
Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych
Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.
Twoje podstawowe dane osobowe
Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:
Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach
Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.
Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach
Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.
Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.
Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.
Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?
Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.
Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?
Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.
Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.
Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.
Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.
Twoje prawa
W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.
Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).
Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.
Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.
Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:
Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.
Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych
Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.
Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:
Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.
Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.
Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe
Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.
Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.
Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.
Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.
W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.
Nie profilujemy
Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.
Kontakt z nami
Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).
Zaloguj się