sobota, 13 lipca 2024

Newsroom

Unidevelopment oferuje obligacje z 5,25 pkt proc. marży

Michał Sadrak | 11 maja 2023
Należący do giełdowego Unibepu deweloper chce pozyskać do 11,4 mln zł z publicznej oferty 34-miesięcznych papierów dłużnych, które zostaną zabezpieczone hipoteką.

Unidevelopment proponuje WIBOR 3M plus 5,25 pkt proc. marży za obligacje wygasające 5 kwietnia 2026 r. I termin ten nie jest bynajmniej przypadkowy. Tego samego dnia zapadać będzie też uplasowana niedawno seria A o wartości 23,5 mln zł. Zamiarem dewelopera jest więc asymilacja obu serii i ich notowanie na Catalyst pod wspólnym kodem.

Docelowo wyemitowane przed miesiącem i oferowane obecnie papiery zostaną równorzędnie zabezpieczone hipoteką na kupionej w ubiegłym roku warszawskiej działce z budynkiem hotelowym, który w przyszłości Unidevelopment zamierza wyburzyć, aby zrealizować w tym miejscu osiedle mieszkaniowe. Według wyceny biegłego z połowy marca, wartość nieruchomości stanowiącej przyszłe zabezpieczenie hipoteczne obu serii obligacji to 49,8 mln zł.

Zgodnie z warunkami emisji, Unidevelopment będzie miał prawo dokonać wcześniejszej spłaty długu. Spółka zobowiązana będzie natomiast do podniesienia wysokości marży o 0,5 pkt proc., jeśli jej skonsolidowany dług netto (bez prawa do użytkowania wieczystego i innych zobowiązań z MSSF 16) przekroczy 0,8x skorygowanych o wartość firmy kapitałów własnych. Natomiast wzrost tego wskaźnika powyżej 1,0x wiązałby się z naruszeniem warunków emisji. Ponadto, deweloper nie będzie też mógł wypłacić więcej niż 30 proc. rocznego skonsolidowanego zysku netto w postaci dywidendy.

Wpływy z wartej do 11,4 mln zł oferty Unidevelopment zobowiązał się przeznaczyć na finansowanie kapitału obrotowego. Według zapowiedzi spółki, środki na przyszłą spłatę długu mają zaś pochodzić z bieżącej działalności.

Ofertę prowadzi Michael/Ström DM, który przyjmuje zapisy od 25 tys. zł, pobierając za to 0,25 proc. prowizji maklerskiej. Inwestorzy mają czas na zgłoszenie popytu do 23 maja. Dwa dni później powinna nastąpić wstępna alokacja papierów, a dzień emisji przewidziano na 30 maja.

Należąca do Unibepu spółka działa na rynku mieszkaniowym od 2008 r. i ma na koncie ponad 40 projektów. Realizowała je nie tylko poprzez w 100 proc. zależne podmioty celowe, ale także w formule joint venture. W ubiegłym roku Unidevelopment zakontraktował łącznie 635 lokali (realizowanych samodzielnie i w JV), z czego około 270 dotyczyło zawartej w IV kwartale transakcji w sektorze PRS.

W ślad za oddawanymi mieszkaniami zeszłoroczne przychody grupy Unidevelopment wzrosły o 16 proc. r/r do 333 mln zł, z czego wypracowała 100 mln zł zysku brutto na sprzedaży (30 proc. marży wobec 23 proc. rok wcześniej). Na poziomie wyniku netto wykazała 54,8 mln zł zysku (42,2 mln zł w 2021 r.). Przy słabszych przepływach operacyjnych (18 mln zł) i wydatkach na zakup nieruchomości inwestycyjnej będącej zabezpieczeniem obligacji deweloperska grupa zamknęła ubiegły rok z 54,8 mln zł środków pieniężnych i 95,4 mln zł długu, z czego 69,6 mln zł to pożyczki otrzymane od Unibepu. Obliczany przez nas dług netto wynosił zatem około 40,6 mln zł, stanowiąc 0,13x kapitałów własnych (wg kalkulacji zgodnych z warunkami emisji, dług netto wynosił 41,9 mln zł, a wskaźnik zadłużenia to 0,14x). Przy czym warto zwrócić uwagę, że na początku kwietnia Unidevelopment pozyskał 23,5 mln zł wpływów z emisji obligacji, a niecałe dwa tygodnie później zawarł przyrzeczoną umowę sprzedaży poznańskiej inwestycji mieszkaniowej o wartości 109,9 mln zł.

Naszym zdaniem

Wydaje się, że proponowane przez Unidevelopment 5,25 pkt proc. marży odpowiednio wpisuje się w obecne trendy rynkowe. Zwłaszcza, że propozycję spółki rynek zdążył już pozytywnie zweryfikować przed miesiącem. Ponadto, dopiero co większy, ale i bardziej zadłużony Marvipol z sukcesem proponował 5,5 pkt proc. ponad WIBOR, więc aktualna oferta Unidevelopmentu ma prawo znaleźć uznanie w oczach inwestorów, między innymi z powodu cenionego zabezpieczenia hipotecznego.

Według najświeższego raportu ekspertów M/S DM, przeciętna marża w obrocie wtórnym na obligacjach deweloperów mieszkaniowych o najwyższej jakości to 2,76 pkt proc. ponad WIBOR. W przypadku mniejszych deweloperów jest wyższa o 2,47 pkt proc., co w tym przypadku daje w sumie 5,23 pkt proc. Unidevelopment jest więc naprawdę blisko rynkowego szablonu.

Więcej wiadomości o Unibep S.A., Unidevelopment S.A.

  • Unibep z mocnym odpływem gotówki

    31 maja 2024
    W wyniku dużego zapotrzebowania na kapitał obrotowy budowlano-deweloperska grupa odnotowała 170,3 mln zł ujemnych przepływów operacyjnych w I kwartale, a ponad połowa środków pieniężnych, jaka jej pozostała, miała ograniczone możliwości dysponowania.
    czytaj więcej
  • Mocny wzrost zadłużenia Unibepu

    27 maja 2024
    Według wstępnych szacunków, budowlana grupa miała 76,3 mln zł zysku netto w I kwartale, ale stan gotówki na jej kontach spadł od grudnia blisko o połowę.
    czytaj więcej
  • Mocniejszy bilans Unidevelopmentu

    22 kwietnia 2024
    Należący do giełdowego Unibepu deweloper zamknął ubiegły rok z blisko 125 mln zł środków pieniężnych, co zapewniło mu tak poprawę płynności natychmiastowej, jak i spadek długu netto.
    czytaj więcej
  • Unibep zapowiada zmniejszenie zadłużenia i przywrócenie rentowności

    19 kwietnia 2024
    Zgodnie z marcowymi ostrzeżeniami, budowlana grupa zamknęła 2023 r. na dużym minusie, co prowadziło do naruszenia bankowego kowenantu i wystąpienia ryzyka kontynuacji działalności. Unibep obiecuje jednak odpowiedzieć całym szeregiem działań optymalizacyjnych.
    czytaj więcej

Więcej wiadomości kategorii Emisje