czwartek, 29 lutego 2024

Newsroom

Unidevelopment oferuje obligacje z 5,25 pkt proc. marży

Michał Sadrak | 11 maja 2023
Należący do giełdowego Unibepu deweloper chce pozyskać do 11,4 mln zł z publicznej oferty 34-miesięcznych papierów dłużnych, które zostaną zabezpieczone hipoteką.

Unidevelopment proponuje WIBOR 3M plus 5,25 pkt proc. marży za obligacje wygasające 5 kwietnia 2026 r. I termin ten nie jest bynajmniej przypadkowy. Tego samego dnia zapadać będzie też uplasowana niedawno seria A o wartości 23,5 mln zł. Zamiarem dewelopera jest więc asymilacja obu serii i ich notowanie na Catalyst pod wspólnym kodem.

Docelowo wyemitowane przed miesiącem i oferowane obecnie papiery zostaną równorzędnie zabezpieczone hipoteką na kupionej w ubiegłym roku warszawskiej działce z budynkiem hotelowym, który w przyszłości Unidevelopment zamierza wyburzyć, aby zrealizować w tym miejscu osiedle mieszkaniowe. Według wyceny biegłego z połowy marca, wartość nieruchomości stanowiącej przyszłe zabezpieczenie hipoteczne obu serii obligacji to 49,8 mln zł.

Zgodnie z warunkami emisji, Unidevelopment będzie miał prawo dokonać wcześniejszej spłaty długu. Spółka zobowiązana będzie natomiast do podniesienia wysokości marży o 0,5 pkt proc., jeśli jej skonsolidowany dług netto (bez prawa do użytkowania wieczystego i innych zobowiązań z MSSF 16) przekroczy 0,8x skorygowanych o wartość firmy kapitałów własnych. Natomiast wzrost tego wskaźnika powyżej 1,0x wiązałby się z naruszeniem warunków emisji. Ponadto, deweloper nie będzie też mógł wypłacić więcej niż 30 proc. rocznego skonsolidowanego zysku netto w postaci dywidendy.

Wpływy z wartej do 11,4 mln zł oferty Unidevelopment zobowiązał się przeznaczyć na finansowanie kapitału obrotowego. Według zapowiedzi spółki, środki na przyszłą spłatę długu mają zaś pochodzić z bieżącej działalności.

Ofertę prowadzi Michael/Ström DM, który przyjmuje zapisy od 25 tys. zł, pobierając za to 0,25 proc. prowizji maklerskiej. Inwestorzy mają czas na zgłoszenie popytu do 23 maja. Dwa dni później powinna nastąpić wstępna alokacja papierów, a dzień emisji przewidziano na 30 maja.

Należąca do Unibepu spółka działa na rynku mieszkaniowym od 2008 r. i ma na koncie ponad 40 projektów. Realizowała je nie tylko poprzez w 100 proc. zależne podmioty celowe, ale także w formule joint venture. W ubiegłym roku Unidevelopment zakontraktował łącznie 635 lokali (realizowanych samodzielnie i w JV), z czego około 270 dotyczyło zawartej w IV kwartale transakcji w sektorze PRS.

W ślad za oddawanymi mieszkaniami zeszłoroczne przychody grupy Unidevelopment wzrosły o 16 proc. r/r do 333 mln zł, z czego wypracowała 100 mln zł zysku brutto na sprzedaży (30 proc. marży wobec 23 proc. rok wcześniej). Na poziomie wyniku netto wykazała 54,8 mln zł zysku (42,2 mln zł w 2021 r.). Przy słabszych przepływach operacyjnych (18 mln zł) i wydatkach na zakup nieruchomości inwestycyjnej będącej zabezpieczeniem obligacji deweloperska grupa zamknęła ubiegły rok z 54,8 mln zł środków pieniężnych i 95,4 mln zł długu, z czego 69,6 mln zł to pożyczki otrzymane od Unibepu. Obliczany przez nas dług netto wynosił zatem około 40,6 mln zł, stanowiąc 0,13x kapitałów własnych (wg kalkulacji zgodnych z warunkami emisji, dług netto wynosił 41,9 mln zł, a wskaźnik zadłużenia to 0,14x). Przy czym warto zwrócić uwagę, że na początku kwietnia Unidevelopment pozyskał 23,5 mln zł wpływów z emisji obligacji, a niecałe dwa tygodnie później zawarł przyrzeczoną umowę sprzedaży poznańskiej inwestycji mieszkaniowej o wartości 109,9 mln zł.

Naszym zdaniem

Wydaje się, że proponowane przez Unidevelopment 5,25 pkt proc. marży odpowiednio wpisuje się w obecne trendy rynkowe. Zwłaszcza, że propozycję spółki rynek zdążył już pozytywnie zweryfikować przed miesiącem. Ponadto, dopiero co większy, ale i bardziej zadłużony Marvipol z sukcesem proponował 5,5 pkt proc. ponad WIBOR, więc aktualna oferta Unidevelopmentu ma prawo znaleźć uznanie w oczach inwestorów, między innymi z powodu cenionego zabezpieczenia hipotecznego.

Według najświeższego raportu ekspertów M/S DM, przeciętna marża w obrocie wtórnym na obligacjach deweloperów mieszkaniowych o najwyższej jakości to 2,76 pkt proc. ponad WIBOR. W przypadku mniejszych deweloperów jest wyższa o 2,47 pkt proc., co w tym przypadku daje w sumie 5,23 pkt proc. Unidevelopment jest więc naprawdę blisko rynkowego szablonu.

Więcej wiadomości o Unibep S.A., Unidevelopment S.A.

  • Trzecia tegoroczna emisja Unidevelopmentu debiutuje na Catalyst

    14 grudnia 2023
    Deweloper kontrolowany przez giełdowy Unibep wprowadził do obrotu trzyletnie papiery dłużne, za które zobowiązał się płacić 4,6 pkt proc. ponad WIBOR 3M.
    czytaj więcej
  • Kosztowne porządki w Unibepie

    17 listopada 2023
    Przy rosnących przychodach budowlano-deweloperska grupa osiągnęła 12,9 mln zł straty brutto ze sprzedaży oraz 28,8 mln zł straty operacyjnej w III kwartale wobec zysków przed rokiem. Unibep tłumaczy to istotnie większą zachowawczością w księgowaniu, czego negatywne skutki mogą być widoczne także w wynikach IV kwartału.
    czytaj więcej
  • Październikowa emisja Unibepu już na Catalyst

    26 października 2023
    Spółka wprowadziła do giełdowego obrotu nowe papiery dłużne z 4,3 pkt proc. marży. Jak na razie, nie wzbudziły one jednak zainteresowania kupujących. Chętnych do sprzedaży też zresztą brak.
    czytaj więcej
  • Unibep zapowiada przedterminowy wykup obligacji

    25 października 2023
    W ramach rozliczenia nowej emisji spółka nabyła dwie starsze serie o łącznej wartości nominalnej 54,6 mln zł, a wykup pozostałych 45,5 mln zł zapowiedziała na 16 listopada.
    czytaj więcej

Więcej wiadomości kategorii Emisje