Newsroom

Obligacje.pl: Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Rzeszowie prawdopodobnie nie jest specjalnie dobrze znany inwestorom giełdowych deweloperów. Mógłbym zatem prosić o jego krótką charakterystykę, między innymi pod względem wielkość oferty, czy tempa wyprzedaży?

Rafał Mardoń, członek zarządu i dyrektor finansowy Developres: Rzeszowski rynek mieszkaniowy jest dużo mniejszy niż rynki w największych miastach Polski, ale z drugiej strony nie przechodził okresu istotnego pogorszenia koniunktury, który widoczny był na innych rynkach, i znajduje się w trendzie wzrostowym od początku 2012 r.

W 2020 r. roku liczba oddanych do użytkowania mieszkań deweloperskich przekroczyła 3 tys. lokali i był to najwyższy wynik w ciągu kilkunastu ostatnich lat. W kolejnych latach liczba ta była niższa, ale nadal utrzymywała się na wysokim poziomie – ok. 2,1 tys. lokali w 2021 r. oraz 2,6 tys. lokali w 2022 r.

Stale rosnąca liczba mieszkańców i systematyczny rozwój miasta wskazują na potencjał rozwoju rynku mieszkaniowego w Rzeszowie w kolejnych latach.

- Według danych NBP, w II kwartale średnia cena transakcyjna metra kwadratowego lokalu mieszkalnego w Rzeszowie sięgała 8,7 tys. zł, rosnąc aż o 18,6 proc. rok do doku. To rzeczywiście jeden z najszybciej cenowo rosnących rynków w kraju, czy może raczej ograniczony zasób mieszkaniowy istotnie zniekształca dane?

- Ceny mieszkań rosną od dłuższego czasu na wszystkich najważniejszych rynkach krajowych i Rzeszów nie jest tutaj wyjątkiem. M.in. rosnące koszty materiałów budowlanych i robocizny, wysokie koszty finansowe, mała dostępność gruntów inwestycyjnych oraz rosnące wymagania technologiczne w stosunku do nowych budynków sprawiają, że ceny mieszkań systematycznie rosną. Zwyżki cen mają więc podstawy w rosnących kosztach i nie wydaje się, żeby nawet zwiększona podaż zmieniła ten trend w dłuższej perspektywie czasowej. Po stronie popytowej widzimy duży wpływ wojny na Ukrainie – Rzeszów stał się od momentu wybuchu wojny centralnym punktem przeładunkowym pomocy dla Ukrainy i koordynacji w tym zakresie działalności wielu instytucji międzynarodowych i globalnych korporacji, co przełożyło się na popyt na długoterminowy wynajem mieszkań. Proszę pamiętać, że Rzeszów jest również dużym miastem akademickim z ok. 50 tys. studentów, którzy w większości poszukują mieszkań na zakup z pomocą rodziców lub po prostu na wynajem.

- Narastająco po trzech kwartałach tego roku sprzedaż Developresu rosła o 149 proc. r/r do 197 mieszkań. Z drugiej strony w samym III kwartale sprzedaliście tylko 34 lokale na tle bardzo dobrego I półrocza. Z czego wynika ostatnie spowolnienie i jak ma się to do wejście w życie programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”?

- Sprzedaż brutto w trzecim kwartale była porównywalna do średniej z pierwszych dwóch kwartałów tego roku. W III kwartale rozpoczęliśmy zawieranie umów deweloperskich dla inwestycji Nova Graniczna II, gdzie mieliśmy bardzo dużo starych umów rezerwacyjnych, niektórych jeszcze z 2021 r., i pewna część klientów, w tym kilku klientów pakietowych, zrezygnowała z zakupu. Stąd niższa całkowita sprzedaż netto w III kwartale. Z drugiej jednak strony, ponowne wypuszczenie na rynek kilkudziesięciu mieszkań w nowych cenach pozwoli nam na zwiększenie planowanych przychodów z tego projektu o kilka milionów złotych.

Jeżeli chodzi o „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, to wielu naszych klientów czeka na zawarcie umów przedwstępnych w inwestycji Bella Dolina, w nowowprowadzanych do oferty mieszkaniach w budynkach P8, P9 i P10 (prawie 300 mieszkań), które w dużym stopniu będą mogły zostać sfinansowane wspomnianym kredytem preferencyjnym. Planujemy uzyskać pozwolenie na budowę w styczniu 2024r. i od lutego powinniśmy zacząć podpisywanie umów przedwstępnych.

- W I kw. Developres wydał klientom 175 lokali, co – jak sądzę – odpowiadało za większość osiągniętych w tym czasie przychodów na poziomie 60,1 mln zł, które pozwoliły wypracować 26 proc. marży brutto. Lecz w dwóch kolejnych kwartałach do klientów trafiło już tylko 11 mieszkań. Jak zatem wyglądają plany na IV kwartał i cały przyszły rok, jeśli chodzi o przekazania?

- Taka jest specyfika działalności deweloperskiej, że przychody ze sprzedaży nie rozkładają się równomiernie w ciągu roku i są uzależnione od terminów oddawania do użytkowania poszczególnych inwestycji i przekazywania lokali nabywcom. Na przełomie 2022 i 2023 roku przekazywaliśmy klientom I etap inwestycji Nova Graniczna (372 lokale mieszkalne) i stąd bardzo wysokie przychody w IV kwartale 2022 r. oraz w I kwartale 2023 r.

Obecnie jesteśmy w trakcie uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie dla III etapu osiedla Bella Dolina (288 lokali mieszkalnych) i, jeżeli procedura ta przebiegnie bez opóźnień, to jeszcze w grudniu br. planujemy przenieść własność istotnej część lokali w tej inwestycji. W połowie 2024 r. planujemy zakończenie budowy osiedla domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej (36 budynków), natomiast pod koniec 2024 r. II etapu inwestycji Nova Graniczna.

- Ile lokali znajduje się w aktualnej ofercie Developresu i kiedy będą one wydawane klientom?

- Obecnie w naszej ofercie posiadamy około 40 gotowych mieszkań w zakończonej obecnie inwestycji Bella Dolina III oraz ponad 60 lokali w realizowanym projekcie Nova Graniczna II. Dodatkowo klienci mają możliwość zakupu wspomnianych wcześniej domów w zabudowie szeregowej.

W ostatnim czasie rozpoczęliśmy oferowanie mieszkań w ramach IV etapu inwestycji Bella Dolina. Przedsięwzięcie to składa się z trzech budynków o łącznej liczbie 288 lokali mieszkalnych, a rozpoczęcie robót budowlanych planowane jest z początkiem 2024 r.

Na rynku rzeszowskim, licząc zawarte przez nas umowy przenoszące własność do liczby mieszkań deweloperskich przekazanych do użytkowania w Rzeszowie, to za lata 2021 i 2022 mieliśmy udział ok. 20 proc.

- Jak wygląda obecny bank ziemi grupy i plany jego rozwoju? Czy rynek rzeszowski daje jeszcze możliwość zakupu działek gwarantujących później ponad 20-proc. marże deweloperskie?

- Posiadany przez spółkę bank ziemi pozwala na realizację inwestycji deweloperskich przez kilka najbliższych lat. Niemniej, cały czas obserwujemy rynek działek inwestycyjnych i poszukujemy nowych nieruchomości do zakupu.

W mojej ocenie rynek rzeszowski doświadcza podobnych problemów z niedoborem gruntów pod inwestycje deweloperskie jak inne duże miasta w Polsce. Jeżeli pojawia się ciekawa nieruchomość „z papierami” pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, to żądana za nią ceną jest zazwyczaj bardzo wysoka i nie zawsze daje możliwość wypracowania oczekiwanych zysków z inwestycji. Relatywnie taniej można nabyć nieruchomości, które wymagają przeprowadzenia pełnych procedur administracyjnych, albo scalenia wielu rozdrobnionych działek, co z kolei może trwać nawet kilka lat i wiąże się z ryzykiem.

- Obok działalności mieszkaniowej, Developres jest też właścicielem biurowca o powierzchni prawie 20 tys. mkw. Jaka jest jego wartość oraz jak prezentuje się stopień komercjalizacji oraz dochody z najmu?

- Według ostatniej wyceny wartość budynku wynosi ok. 153 mln zł, a aktualny stopień komercjalizacji przekracza 96 proc. Przychody z części biurowej i parkingu szacowane są rocznie na ok. 3 mln euro.

- Czy w najbliższych planach grupy znajduje się kolejny projekt z obszaru nieruchomości komercyjnych?

- Obecnie obserwujemy w Rzeszowie nadwyżkę popytu na powierzchnie biurowe wysokiej klasy. Wiąże się to ze stałym rozwojem miasta, ale także z rolą Rzeszowa w świetle konfliktu zbrojnego na Ukrainie. W ostatnich tygodniach mieliśmy kilka zapytań o powierzchnię biurową i musieliśmy odesłać potencjalnych najemców ze względu na brak powierzchni w biurowcu SkyRes. Stąd też bierzemy pod uwagę ewentualność budowy drugiego budynku biurowego w Rzeszowie. Jesteśmy w posiadaniu kilku nieruchomości, które mogą zostać zabudowane budynkiem biurowym - np. nieruchomość w ścisłym centrum miasta przy ul. Słowackiego 20.

- Ponadto grupa jest też właścicielem klubu siatkarskiego. Czy ta działalność stale finansuje się już sama z kontraktów sponsorskich, praw do transmisji, itp.?

- Drużyna piłki siatkowej kobiet jest od wielu sezonów ważnym elementem reklamy spółki i budowania jej wizerunku. Wokół drużyny staramy się budować grupę stałych sponsorów, którzy wspomagają nasz klub finansowo i organizacyjnie. W tym sezonie dodatkowo pozyskaliśmy nowego sponsora tytularnego – PGE Polska Grupa Energetyczna S.A - co niewątpliwie wzmocni finansowo klub.

Wypracowywane przychody ze źródeł zewnętrznych nie pozwalają na chwilę obecną na samofinansowanie się klubu i Developres Sp. z o.o. pozostaje ważnym sponsorem drużyny. Co istotne - interesy potencjalnych obligatariuszy zostały zabezpieczone w aktualnej ofercie publicznej za pomocą kowenantu ograniczającego wydatki spółki na klub sportowy.

- W grudniu spółkę czeka wykup obligacji za 11 mln zł, a w przyszłym roku musi ona spłacić w dwóch ratach wartą 20,8 mln zł nie najtańszą emisję dla jednego z funduszy długu prywatnego. Czy przy tej okazji możemy liczyć, że Developres wyjdzie na rynek z nową ofertą obligacji do szerszego grona inwestorów? Wszak lada moment istotnie wzrośnie limit emisji prowadzonych na podstawie memorandum, co może być dobrą okazją do przeprowadzenia oferty publicznej.

- Co do obligacji serii G wyemitowanych dla funduszu private debt, to jesteśmy w trakcie negocjowania warunków ewentualnego refinansowania obligacji w jednym z współpracujących z nami banków. Rozważamy różne inne źródła spłaty obligacji zapadających w najbliższym terminie. Możemy wykorzystać część środków własnych lub uruchomić finansowanie zewnętrzne. Ostateczna decyzja nie została jeszcze podjęta.

- Wygasające w kolejnych miesiącach emisje istotnie się od siebie różnią. Pod koniec 2020 r., przy niemal zerowych stopach, spółka uplasowała publicznie papiery na stałe 5,5 proc., a już trzy kwartały później zgodziła się płacić 9,25 pkt proc. marży ponad WIBOR za dług w emisji typy private debt. Jak wyjaśnić te różnice, by kolejni potencjalni inwestorzy mogli prawidłowo ocenić ryzyko kredytowe?

- Obligacje detaliczne serii F były zabezpieczone hipotecznie i zostały uplasowane pod koniec 2020 roku na obowiązujących wówczas warunkach rynkowych, a przy ich przydziale nastąpiła redukcja zapisów inwestorów.

Późniejsza emisja obligacji serii G typu private debt była koniecznym refinansowaniem obligacji serii E i nie była zabezpieczona hipotecznie. Stąd też zaakceptowaliśmy wyższe oprocentowanie długu, niż przy emisji serii F.

Chyba nikt wówczas nie spodziewał się tak istotnego wzrostu stóp procentowych. Przy praktycznie zerowych stopach procentowych różnica w oprocentowaniu obydwu serii obligacji nie była aż tak znacząca, natomiast po wzroście WIBOR-u do ponad 7 proc. oprocentowanie obligacji serii F pozostało niezmienne, natomiast serii G poszybowało w górę.

Aktualna emisja publiczna do detalu na kwotę 6 mln zł z możliwością podwyższenia w przypadku nadsubskrypcji do 8,5 mln zł została wyceniona rynkowo przez oferującego na 12,07 proc. rocznie przy aktualnym trzymiesięcznym WIBOR-ze i marży 6,4 proc. Obligacje nie są zabezpieczone, jednak warunki emisji przewidują szereg rozwiązań, które w naszej ocenie, w dużym stopniu zabezpieczają interes obligatariuszy, w tym m.in. wariację klauzuli „negative pledge”, czy ograniczeń dotyczących warunków sprzedaży kluczowych aktywów, w szczególności biurowca SkyRes.

- W przeszłości obligacje Developresu były notowane na hurtowym BondSpocie, a teraz emisje adresowane do inwestorów indywidualnych praktycznie muszą być wprowadzane do giełdowego obrotu. Czy wobec tego zobaczymy spółkę na Catalyst?

- Tak, taki jest plan. Warunkiem przydziału aktualnej emisji będzie złożenie wniosku do GPW o dopuszczenie obligacji na rynek Catalyst.

Rafał Mardoń

Absolwent Akademii Ekonomicznej w Krakowie oraz Univeristy of Northumbria (Newcastle, Wielka Brytania), uzyskał tytuł MBA Purdue University (USA) / GISMA (Hannover, Niemcy). W latach 2003-2010 związany zawodowo z firmami działającymi w branży budowlanej: Resbud S.A. (Zastępca Dyrektora Ekonomicznego), Karpat-Bud Sp. z o.o. (Prezes Zarządu), Best Construction Sp. z o.o. (Członek Zarządu). Od 2010 roku pełni funkcję Członka Zarządu oraz Dyrektora Finansowego Developres Sp. z o.o. Prezes Zarządu Klubu Sportowego Developres Rzeszów S.A.