Newsroom

Michał Sadrak, Obligacje.pl: DL Invest Group kojarzone jest z trzema segmentami rynku nieruchomości komercyjnych, choć wydaje się, że największą uwagę skupia na pierwszym z nich. Co za tym przemawia?

Dominik Leszczyński, CEO, przewodniczący rady nadzorczej DL Invest Group: W ciągu 15 lat naszej obecności na rynku nieruchomości komercyjnych udało nam się zbudować zróżnicowane portfolio aktywów o wartości ok. 3 mld zł. Budowane przez nas centra logistyczne, kompleksy mixed use łączące funkcje usługowo-biurowe oraz parki handlowe zlokalizowane są na terenie całej Polski, a posiadany przez nas bank ziemi pozwala nam co najmniej podwoić tą wartość co stanowi podstawę naszego rozwoju. Nie realizujemy projektów spekulacyjnych, a powierzchnie magazynowe stanowią 90 proc. naszej aktywności co w połączeniu z umowami najmu zawieranymi na okres zasadniczo dłuższy niż 10 lat, w oparciu o długoterminową strategię rozwoju, która konsekwentnie od wielu lat jest realizowana, pozwala osiągać ponadprzeciętne zwroty z inwestycji. Warto podkreślić, że nie budujemy spekulacyjnie, a nasze inwestycje realizujemy pod konkretne oczekiwania naszych Klientów (BTS), z którymi zawieramy długoterminowe umowy najmu. Odpowiadając na popyt z ich strony wyszukujemy atrakcyjnie lokalizacje, podpisujemy umowy przednajmu i organizujemy finansowanie – dzięki temu możemy skutecznie rozwijać nasze portfolio i utrzymywać wysoki, 97-proc. poziom wynajęcia. Prawie 90 proc. projektów w fazie budowy i planowania to właśnie obiekty logistyczne o najwyższym standardzie, spełniające wyśrubowane normy środowiskowe. Uważamy, że rynek nieruchomości logistycznych cieszy się ogromnym zainteresowaniem zarazem lokalnych jak również zagranicznych firm, które szukają wykształconej kadry, dobrej komunikacji, nowoczesnych powierzchni oraz ekologicznych rozwiązań. Analiza większości konkurentów wskazuje na niski standard oraz funkcjonalność nieruchomości w podanym segmencie, jak również negatywny odbiór lokalizacji pod kątem dojazdu przez potencjalnych najemców, co naszym zdaniem pozwala na wzmocnienie pozycji DL Invest Group poprzez wprowadzenie do portfela inwestycyjnego kolejnych obiektów spełniających najwyższe standardy klasy A, certyfikowane BREEM i doskonale skomunikowane.

- Jaką wartość ma aktualny portfel projektów grupy DL Invest Group i jakich dochodów można się po nim spodziewać?

- W skład naszego portfolio wchodzi ponad 35 obiektów zrealizowanych w bardzo wysokim standardzie. Większość obiektów powstała po 2020 roku, z czego najwięcej oddano do użytkowania w 2022 r. Szacujemy, że wartość aktywów przekracza 3 mld zł, przy czym dokładne dane przekażemy wraz ze sprawozdaniem finansowym za 2023 r. W naszych dotychczasowych wynikach nie widać pełnej wartości oraz generowanego dochodu w ramach oddanych w 2023 projektów, które są wynajęte w 100 proc. oraz objęte umowami powyżej 10-20 lat ze względu na zwolnienia z czynszu w pierwszym roku oraz oddawanie ich w różnych okresach 2023 roku – pełną zdolność do generowania NOI zobaczymy w latach 2024/2025. Tak więc w 2023 r.  widzimy jeszcze wpływ wakacji czynszowych, które obniżają NOI o dobrych kilkadziesiąt mln zł. Przychody na poziomie skonsolidowanym w 2022 r. wyniosły 115 mln zł, a prognozowany znormalizowany NOI na bazie posiadanych aktywów przekracza 185 mln zł. Planujemy utrzymać podobne dynamiki wzrostu przychodów jak w latach poprzednich i pokażemy to w wynikach za ubiegły rok.

- W trwającej aktualnie emisji obligacji DL Invest Group wciąż operuje danymi finansowymi za 2022 r. Jak od tego czasu zmienił się poziom zadłużenia grupy, w tym także mierzony wskaźnikiem zapisanym w warunkach emisji?

- Przygotowujemy obecnie sprawozdanie finansowe za 2023 r., a zgodnie z obowiązującymi regulacjami do memorandum zobowiązani byliśmy dołączyć zbadane sprawozdanie finansowe. Ostatnie zbadane sprawozdanie jakim dysponujemy to właśnie za 2022 r. Od dnia bilansowego udało nam się pozyskać kilkaset milionów zł nowego finansowania, przy czym należy zwrócić uwagę, że są to głównie finansowania projektowe zabezpieczone na aktywach oraz przepływach danych projektów. Warto zwrócić uwagę na rozszerzenie współpracy oraz dodatkowe transze z EBRD i Macquarie Capital. Dodatkowo otrzymaliśmy dodatkowe finansowanie z EBRD na realizacje projektów NZEB++. Równolegle spłaciliśmy ponad 150 mln zł zobowiązań zapadających w 2023 r. Według naszych szacunków Wskaźnik Zadłużenia Netto, który na koniec 2022 r. wyniósł 0,47, nie powinien istotnie się zmienić na koniec 2023 r. Należy podkreślić, że rosnące zadłużenie koresponduje ze wzrostem wartości portfela nieruchomości, w szczególności projektów ukończonych, generujących dochód z najmu. Podkreślić należy że LTV jest stale utrzymywane przedziale 45-50 proc. zgodnie ze strategią grupy, a jego zmiana wynika z cyklu inwestycyjnego który obejmuje okres trzyletni, gdzie na początku ciągniemy zadłużenie w pierwszych dwóch latach na realizację i stabilizację projektów, w tym ponosząc obsługę takich finansowań, co w pierwszym okresie obciąża nasz wynik po to, aby po okresie zwolnień z czynszu tj. stabilizacji, w trzecim roku uzyskać pełną wartość projektu oraz zdolność do generowania NOI przez następnych kilkanaście lat wraz z pełną indeksacją tych przychodów. 

- Między emisjami obligacji z tego i ubiegłego roku limit skorygowanego o pożyczki właścicielskie wskaźnika zadłużenia podniesiono z 0,6x do 0,65x. Czy to oznacza, że pierwszy z progów może potencjalnie okazać się niewystarczająco wysoki?

- Cały czas się rozwijamy i nie wykluczamy pozyskiwania finansowania w większych kwotach zarówno w kraju jak i za granicą. Zależy nam, żeby kolejne emisje obligacji umożliwiały nam rozwój z wykorzystaniem finansowania zewnętrznego. Jesteśmy jeszcze daleko od osiągnięcia pierwszego progu, niemniej zdecydowaliśmy się wynagrodzić obligatariuszom ewentualne podwyższone ryzyko kredytowe w przyszłości właśnie poprzez podwyższenie marży.

- Grupa zapowiada podwojenie aktywów w horyzoncie 2027 r. Na jakie projekty postawi i jak to sfinansuje?

- Nasz bank ziemi pozwala nam na wybudowanie prawie 600 tysięcy mkw GLA. 80 proc. z tego to obiekty logistyczne. Planujemy sfinansować je z bieżących dochodów, ale też przede wszystkim wykorzystując źródła zewnętrzne, w tym finansowanie bankowe i obligacyjne.

- Czy plan tak szybkiego podwojenia aktywów może oznaczać, że w najbliższych latach nie są planowane żadne większe dezinwestycje z posiadanego portfela?

- Nasz model biznesowy opiera się na idei build-to-hold, choć nie możemy wykluczyć, że szczególnie gdy będą za tym przemawiały warunki rynkowe, nie dokonamy jakiś dezinwestycji. Nasz portfel to bardzo atrakcyjne i płynne aktywa. Historycznie, średnio co cztery lata decydowaliśmy się na sprzedaż któregoś z projektów potwierdzając tym samym atrakcyjność portfela.

- W 2025 r. DL Invest Group czekają rozmowy z funduszem Macquire Capital na temat refinansowania ponad 140 mln euro pożyczek. Jak wyglądają szanse na ich powodzenie?

- Umowa z Macquarie Capital przewiduje możliwość wydłużenia terminu spłaty zobowiązania do września 2027 r. pod warunkiem utrzymania odpowiednich wskaźników. Warunki badane są cyklicznie w różnych odstępach czasu. Obecnie spełniamy wszystkie warunki uzyskania takiego przedłużenia i liczymy, że do 2025 r. nadal uda nam się je utrzymać.

- Wśród instytucji finansujących DL Invest Group znajduje się Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju, ale w ubiegłym roku – o ile wiem – prowadzone były też rozmowy z Europejskim Bankiem Inwestycyjnym i Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Co z nich wynikło?

- Tak, możemy potwierdzić, że EBRD zwiększy zaangażowanie w finansowanie rozwoju naszej grupy poprzez dodatkowe finansowanie współfinansowane z UE. BGK jest naszym partnerem od lat i rozmawiajmy z nimi przy każdym nowym projekcie o potencjalnej współpracy. Relacje zarazem z zagranicznymi jak również krajowymi bankami są dla nas bardzo ważne. 

- Jak wyglądają plany grupy w zakresie upublicznienia jej holdingowej części w formie REIT-u? Czy może się to wydarzyć w horyzoncie najbliższych trzech lat?

- Nie wykluczamy takiej możliwości. W 2027 r. planujemy przeprowadzić analizę możliwości dokonania IPO w części holdingowej grupy w formie REIT, niemniej będzie to uzależnione od sytuacji rynkowej. Na chwilę obecną nie ma takiej konieczność – rozwijamy się dynamicznie utrzymując bezpieczne wskaźniki płynności oraz zadłużenia, w oparciu o wypracowane relacje z największymi instytucjami finansowymi w regionie. 

- Między publicznymi emisjami zabezpieczonych obligacji z 2023 i 2024 r. doszło do obniżenia wysokości marży z 5,5 do 5,0 pkt proc. Co za tym przemawiało?

- Ustalając parametry emisji staraliśmy się dobrze spozycjonować pośród konkurencji. Nasze obligacje oferują zabezpieczenie hipoteczne, o które trudno w ofertach publicznych kierowanych do szerokiego grona odbiorców, które przy podobnym poziomie marży zabezpieczone są tylko poręczeniem. W naszej ocenie jest to atrakcyjna premia za ryzyko. Mamy również nadzieję, że inwestorzy docenią nasz model biznesowy, który nie opiera się na spekulacji w ramach modelu wybuduj i sprzedaj, gdzie zmiany koniunkturalne mogą mieć zasadniczy wpływ na płynność takiego biznesu. W naszym przypadku, kiedy budujemy i długoterminowo utrzymujemy aktywa opierając rozwój na długoterminowo generowanych przepływach, inwestorzy mają zabezpieczenie nie tylko na wartości aktywów, ale również na przepływach, które są niezależne od zmian koniunkturalnych.

- Spółka wybiera się na rynek Catalyst. Czy debiut na nim zamierza wykorzystać do zwiększenia finansowania obligacjami, np. poprzez większe emisje instytucjonalne lub oferty prospektowe adresowane do inwestorów indywidualnych?

- Wprowadzenie naszych obligacji do ASO Catalyst to dla nas ważny krok, który liczymy, że pozwoli nam na częstsze sięganie po finansowanie właśnie w formie obligacji. Rozważamy zarówno prospekt jak i emisje kierowane do podmiotów profesjonalnych.

---

Odpowiedzi udzielał:

Dominik Leszczyński CEO, Przewodniczący Rady Nadzorczej, odpowiedzialny za strategię oraz zarządzanie i nadzór nad poszczególnymi procesami Grupy.