Newsroom

Michał Sadrak, Obligacje.pl: Po trzech kwartałach ubiegłego roku rekordowym wynikom grupy HM Inwest towarzyszyło 19,1 proc. marży brutto na przekazywanych lokalach. Inni giełdowi deweloperzy wykazują nawet 30 proc. marży brutto. Skąd różnice między nimi i HM Inwest?

Piotr Hofman i Piotr Mikosik, zarząd HM Inwest: Średnia marża brutto wśród firm deweloperskich notowanych na giełdzie wyniosła w 2023 roku 31,6 proc. (dane za 3 kwartały). Natomiast marża netto w przypadku mniejszych firm dość często jest wyrażona wartością jednocyfrową, a średnio wynosi 13,9 proc. 

W roku 2023 rozliczyliśmy projekty, który bardzo dobrze sprzedawały się w latach 2021-2022. W tamtym okresie ceny sprzedaży nieruchomości były stabilne. W ostatnim okresie obserwujemy bardzo szybki wzrost cen za sprzedawany metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej. Dlatego nasze przychody oparte o historyczne ceny odbiegały od przychodów możliwych do osiągnięcia na obecnych cenach sprzedaży. Obecnie branża deweloperska wciąż odczuwa skutki inflacji i wojny na Ukrainie, co spowodowało wzrost kosztów budowy. Jesteśmy zadowoleni z naszej dyscypliny kosztowej i osiągniętych marż, pomimo rozchwianej ogólnoświatowej gospodarki. W kontekście marż wyjaśnić należy również, że w przypadku grupy HM Inwest zawierają one koszty finansowania dla każdego projektu.

- HM Inwest realizuje projekty mieszkaniowe także na hiszpańskim rynku. Z czego wynika zaangażowanie w tamtejszą działalność, na czym polega przewaga rynku hiszpańskiego nad polskim?

- Spółka strategicznie dywersyfikuje swoją działalność deweloperską, aby nie ograniczać się jedynie do rynku polskiego, gdzie obecnie ciężko znaleźć atrakcyjne grunty deweloperskie. Pozyskiwanie nowych gruntów, również na rynkach zagranicznych, pozwala zachować stabilny rozwój oparty o nowe inwestycje. Warto podkreślić, że akurat rynek hiszpański jest atrakcyjniejszy niż polski dla inwestorów zagranicznych - nabywcy mieszkań napływają do Hiszpanii z całej Europy.

W 2021 roku pozyskaliśmy atrakcyjne grunty w Katalonii, gdzie rozliczyliśmy już z sukcesem pierwszy projekt Vilanova Oasis w Vilanova i la Geltru, osiągając ponad 20 proc. marżę deweloperską. Co istotne, zbudowaliśmy na miejscu strukturę sprzedażową, korzystając z lokalnych firm doradczych i architektonicznych, na stałe współpracujemy z jednym z największych hiszpańskim banków CaixaBank. Docelowo planujemy budowę około 200 mieszkań rocznie i chcemy być obecni w całym regionie Garraf. 

- Udział HMI w kapitale hiszpańskiej spółki celowej wynosi 70 proc. W jakim stopniu jej finansowanie spoczywa na HMI i jakie niesie to za sobą ryzyka?

- Grunty w Hiszpanii będące na wstępnych etapach związanych z przygotowaniem projektów i pozwoleń są finansowane przez naszego wspólnika, posiadającego 30 proc. udziałów. Jest to spółka utworzona na mocy prawa hiszpańskiego i kontrolowana przez prezesa zarządu i głównego akcjonariusza HM Inwest S.A. Pozwala to ograniczyć ryzyka administracyjne dla spółki. W momencie przygotowania projektów do sprzedaży emitent angażuje się finansowo w zakup gruntu, a na koniec finansowanie jest zamykane kredytem deweloperskim z hiszpańskiego banku. Warto również wspomnieć, że inflacja w Hiszpanii nie jest tak wysoka jak w pozostałych krajach UE, co wpływa pozytywnie na tamtejszy rynek mieszkaniowy.

- W ubiegłym roku doszło do sprzedaży zakładu prefabrykatów. W jaki sposób przyczyniło się to do poprawy sytuacji finansowej HMI?

- Transakcja sprzedaży zakładu prefabrykacji do naszego długoletniego partnera firmy Lafarge była elementem strategicznego planu obniżenia zadłużenia emitenta. Udało nam się zrealizować transakcję z dużym zyskiem, zmniejszając wskaźnik zadłużenia kapitałów własnych z poziomu ponad 3,0x do ok 0,6x. Zachowaliśmy jednocześnie unikalne kompetencje związane z projektowaniem i realizacją inwestycji z prefabrykowanych materiałów budowlanych, a z firmą Lafarge współpracujemy nadal na korzystnych dla emitenta warunkach. 

- Przez trzy pierwsze kwartały ubiegłego roku grupie udało się obniżyć wskaźnik długu netto do kapitałów własnych z 3,14x do 0,62x. Na jakiej dźwigni HMI zamierza działać w kolejnych dwóch, trzech latach? 

- Po doświadczeniach ostatnich lat oraz biorąc pod uwagę skalę aktualnie realizowanych projektów nie chcemy zwiększać zadłużenia kapitałów własnych do poziomu wyższego niż 1,1x. Kowenanty oferowanych obligacji zapewniają nam w tym zakresie pewien margines bezpieczeństwa (<1,4x), który oceniamy jako bezpieczny. W maju 2025 roku oczekujemy też finalizacji sprzedaży gruntu deweloperskiego w Warszawie, co dodatkowo zasili kapitał obrotowy spółki kwotą 18,5 mln zł.

- Większość realizowanych obecnie projektów grupa będzie kończyć w latach 2025-2026. Jak wygląda zaawansowanie ich sprzedaży?

- Obecnie jesteśmy w trakcie realizacji sześciu projektów deweloperskich. Trzy projekty realizujemy w Polsce - 2 w stolicy Wielkopolski i jeden w Biedrusku od Poznaniem.

W przypadku inwestycji Jasielska, w pierwszym etapie mamy sprzedanych ponad 40 proc. mieszkań. Rozpoczęliśmy już budowę drugiego etapu - tutaj mamy już 20 proc. postępu prac. Sprzedaż tego etapu planujemy rozpocząć na Targach Mieszkań w Poznaniu we wrześniu tego roku. Kolejnym projektem realizowanym w Poznaniu, jest osiedle Ptasia. Sprzedaż mieszkań w tej inwestycji rozpoczęła się pod koniec 2023 roku i na ten moment mamy sprzedanych ponad 20 proc. mieszkań. W inwestycji przy ul. Ptasiej posiadamy lokal usługowy o powierzchni 628 m2 i tutaj prowadzimy zaawansowane rozmowy w zakresie komercjalizacji z jedną z większych sieci spożywczych.

Z kolei inwestycja w Biedrusku jest aktualnie na etapie sprzedaży działek pod zabudowę jedno- i wielorodzinną. Jest to dla nas nowe doświadczenie, ale obserwując zainteresowanie również widzimy w tym duży potencjał. Jednocześnie procedujemy otwarcie rachunków powierniczych w Banku ING dla realizacji inwestycji jedno- i wielorodzinnej. Decyzja o rozpoczęciu prac budowalnych nastąpi na przełomie I/II kwartału 2024 r. Podział oraz układ działek pozwalają na prowadzenie sprzedaży dwutorowo – jako deweloper i land deweloper.

W dniach 16-17.03.2024 będziemy uczestniczyli w Targach Mieszkań, w Poznaniu, gdzie przewidujemy bardzo duże zainteresowanie dzięki atrakcyjnej ofercie, co zapewne też wzmocni wskaźniki sprzedaży tamtejszych inwestycji. 

W Hiszpanii prowadzimy projekt Casernes, gdzie sprzedaż rozpoczęła się w połowie 2022 r. i na ten moment mamy już podpisane umowy na 24 z 40 mieszkań. Drugi obecnie realizowany projekt hiszpański to Residencial Tennis, gdzie naszą intencją jest rozpoczęcie wiosennej kampanii sprzedażowej w połowie marca 2024 r. Ostatni projekt w Hiszpanii, to Amettler, gdzie niedługo rozpocznie się sprzedaż. Ponadto w marcu oczekujemy decyzji o pozwoleniu na budowę dla naszego kolejnego projektu Oasis 2 gdzie będzie około 35 mieszkań i lokale usługowe na parterze. Planujemy rozpoczęcie budowy i sprzedaży w II kwartale br.

- Spółka ruszyła z emisją obligacji do 14 mln zł, które zostaną zabezpieczone między innymi hipoteką na zbiorze 22 nieruchomości prezesa i głównego akcjonariusza. Dlaczego emisja nie zostanie zabezpieczona po prostu na nieruchomościach spółki? 

- Działki budowalne nabywane są przez grupę emitenta na bieżąco, pod konkretne projekty. HM Inwest optymalizuje swój bank ziemi o aktualną sytuację rynkową oraz swoje moce operacyjne, co pozwoliło na utrzymanie bardzo dobrej pozycji spółki.

Podejmując decyzję o emisji obligacji zabezpieczanych, prezes i główny akcjonariusz, czyli Piotr Hofman zdecydował o udzieleniu zabezpieczenia w postaci wpisu hipoteki na zbiorze 22 należących do niego nieruchomości. Do Dnia Przydziału Obligacji zostanie złożony wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis hipoteki na wskazanym zbiorze, natomiast na sam wpis, czyli faktyczne ustanowienie zabezpieczenia trzeba będzie poczekać. W przypadku nieruchomości zlokalizowanych w Poznaniu, Zakopanem i Piasecznie zakładamy, że taki wpis nastąpi w ciągu 180 dni od Dnia Przydziału. W Warszawie na dokonanie odpowiedniego wpisu do ksiąg wieczystych czeka się dłużej, szacujemy, że to może potrwać nawet do 365 dni. 

Dlatego, aby inwestorzy byli zabezpieczeni już od Dnia Przydziału, w Warunkach Emisji zapisane zostało dodatkowe zabezpieczenie w postaci poręczenia osobistego Prezesa HM Inwest S.A. Poręczenie zostanie udzielone na okres do czasu prawomocnego wpisania Hipoteki na Nieruchomościach. 

- Ponad 95 proc. akcji spółki należy do dwóch akcjonariuszy. Czy potencjalni obligatariusze powinni się obawiać wycofania akcji z GPW?

- Od 2013 r. jesteśmy spółką publiczną, początkowo notowaną na rynku NewConnect, a od 2018 r. jesteśmy obecni na GPW. Obecność na głównym rynku zobowiązuje i nakłada na nas - przedstawicieli i osoby zarządzające HM Inwest - odpowiedzialność, również przed obligatariuszami. Wystartowaliśmy z ofertą obligacji jako spółka notowana na GPW i taki status chcemy utrzymać, zdając sobie jednocześnie sprawę jak zmienny i nieprzewidywalny jest rynek. Naszym celem jest jak najefektywniejsze zarządzanie spółką, dlatego też, aby zrekompensować potencjalne ryzyko obligatariuszy, związane z wycofaniem z obrotu akcji, w WEO zapisaliśmy mechanizm zwiększający wysokość marży dla obligatariuszy na wypadek delistingu.

- Prognoza zobowiązań na koniec roku przewiduje około 15 mln zł obligacyjnego zadłużenia. Czy zatem spółka zamierza ograniczyć się tylko do tej jednej emisji?

- W chwili obecnej nie planujemy zwiększania wielkości emisji i oczekujemy, że 14 mln zł długu obligacyjnego wystarczy, aby zapewnić spółce spokojną realizację planowanych projektów inwestycyjnych.

- W przeszłości, w latach 2018-19 HMI przeprowadzał emisje obligacji warte 36-27 mln zł. Kto był wówczas adresatem tych emisji? W kolejnych latach wartość emisji obligacji systematycznie ograniczano do 10 mln zł, a nawet 4,2 mln zł. Co się zmieniło w podejściu spółki do rynku obligacji w tym czasie i jakie czynniki sprawiają, że znów korzystacie z tej formy finansowania działalności?

- Z uwagi na wzrost kosztów obsługi obligacji w ostatnich latach zdecydowaliśmy się zwiększyć udział tańszego finasowania bankowego, dzięki dostępowi do finasowania wielocelowego na poziomie holdingu. W ciągu ostatnich 2-3 lat utrzymujemy finansowanie obligacyjne na poziomie ok. 10-15 mln zł. We wcześniejszych okresach korzystaliśmy z emisji kierowanych do instytucji finansowych – do funduszy zarządzanych typu private debt, natomiast ostatnie emisje (seria E i F) skierowane były głównie do inwestorów detalicznych. Wszystkie dotychczasowe emisje obligacji były obsługiwane terminowo i zostały spłacone przed terminem. W ostatnich miesiącach zauważyliśmy, że coraz więcej inwestorów interesuje się obligacjami korporacyjnymi, co też skłoniło nas, jako stabilną finansowo spółkę, do wyjścia na rynek z publiczną ofertą obligacji. Obligacje są dla nas atrakcyjną i elastyczną formą pozyskania finansowania. Ostateczna decyzja o wyborze tej metody była efektem oceny aktualnych warunków rynkowych, akceptowalnych przez nas kosztów finansowania i możliwości udzielenia atrakcyjnego zabezpieczenia naszego długu.