piątek, 28 lutego 2020

Newsroom

DM Navigator: Dobra sprzedaż mieszkań pomimo problemów administracyjnych

Navigator Dom Maklerski, ben | 24 stycznia 2020
W opinii analityków, zadłużenie obligacyjne deweloperów znajduje się na bezpiecznym poziomie. Prognozują, że do końca 2020 r. łączny poziom zobowiązań z tytułu wyemitowanych przez nich obligacji utrzyma się na obecnym poziomie lub nieco zwiększy.

W 2019 r. ujęci w opracowaniu deweloperzy sprzedali niemal tyle samo lokali co w 2018 r. (19 353 lokali w 2019 r. w porównaniu do 19 311 w 2018 r.). Na wynik sprzedażowy ubiegłego roku pozytywny wpływ miał zwłaszcza IV kw. 2019 r., w którym analizowane firmy zdołały sprzedać 5399 lokali wobec 4534 jednostek w IV kw. 2018 r., co oznacza 19,1-proc. wzrost r/r. Wynik zarówno IV kw., jak i całego roku, uważamy za dobry. W końcu głosy o tym, że rynek spowolni pojawiają się od dwóch, trzech lat, a branża cały czas utrzymuje wysoką sprzedaż i to pomimo istotnego wzrostu cen mieszkań.

Dobry wynik sprzedażowy w IV kw. 2019 r. w stosunku do IV kw. 2018 r. był w naszej ocenie spowodowany głównie kwestiami formalnymi, tj. liczbą wydawanych pozwoleń na budowę. Z reguły deweloperzy wprowadzają bowiem do sprzedaży inwestycje po uzyskaniu niezbędnych decyzji administracyjnych, w związku z czym liczba nowych pozwoleń wpływa bezpośrednio na ofertę mieszkań do sprzedaży. W okresie porównawczym tj. IV kw. 2018 r. mieliśmy do czynienia z wyborami samorządowymi, w związku z czym urzędy działały mniej sprawnie, co przeciągnęło się również na pierwsze półrocze 2019. Druga połowa 2019 r. przyniosła w tej kwestii poprawę, co pozytywnie przełożyło się na wynik sprzedażowy w IV kw. 2019 r. Gdyby podaż nie była ograniczona na skutek skurczonej oferty, to wynik sprzedażowy analizowanych deweloperów mógłby być w 2019 r. wyraźnie lepszy. Wzrost liczby wydawanych pozwoleń powinien przełożyć się również na wzrost oferty w 2020 r., w związku z czym spodziewamy się dobrych wyników sprzedażowych w nadchodzącym roku.

Na razie wzrost cen mieszkań, jak i popyt na nie, nie zmniejsza się. Nieco niepokojące są dane o rosnącej inflacji, co w dłuższym okresie może skutkować koniecznością podniesienia stóp procentowych. RPP jednak uspokaja i spodziewa się spadku inflacji w drugiej połowie roku, w związku z czym nie widzi dziś potrzeby podnoszenia stóp. Podwyższona inflacja może natomiast przełożyć się również pozytywnie na popyt inwestycyjny na mieszkania ze względu na relatywne zmniejszenie atrakcyjności lokowania kapitału w lokaty bankowe, które realnie przynoszą dziś stratę. Tym samym rośnie atrakcyjność lokowania kapitału w mieszkania na wynajem, które dodatkowo w ujęciu realnym powinny co najmniej utrzymać swoją wartość w długim okresie.

Wsparciem dla rynku mieszkaniowego w 2020 r. cały czas będzie bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. Pytaniem na najbliższy rok pozostaje nie to czy, a o ile wzrosną średnie płace, szczególnie biorąc pod uwagę, iż płaca minimalna wzrosła z 2250 zł w 2019 r. do 2600 zł w 2020 r., a zgodnie z zapowiedziami rządu ma istotnie rosnąć przez kolejne trzy lata. Wzrost kosztów pracy w dłuższym okresie przełoży się z pewnością również na koszty wykonawstwa. Wzrost zarobków w branży budowlanej był jednak w ostatnim okresie tak duży, że dziś płace w budowlane rosną wolniej od płac ogółem i jest szansa, że taki stan utrzyma się na dłużej. Zagrożeniem dla kosztów wykonawstwa jest również spadek liczby pracowników budowlanych z Ukrainy po otwarciu niemieckich granic.

Końcówka 2019 r. przyniosła wśród deweloperów ciekawe przetasowania właścicielskie. W trakcie przejmowania mającego problemy Polnordu jest węgierska Cordia, natomiast Vantage Develoment przejęty został przez niemiecki TAG Immobilien. W przypadku Polnordu w ostatnich dniach na rynek trafiła informacja o pozwie o stwierdzenie nieważności uchwały od obecnie największego akcjonariusza. Jeśli okazałoby się, że do transakcji jednak nie dojdzie, to dla rynku byłby to spory cios, gdyż spółka będzie miała prawdopodobnie problemy z regulowaniem swoich zobowiązań. Interesująca jest również druga z transakcji, gdyż TAG Immobilien jest podmiotem wyspecjalizowanym w długoterminowym wynajmie mieszkań. Zapowiedział już budowę lub zakup 8-10 tys. mieszkań na wynajem w Polsce. Jest to kolejna już inicjatywa w zakresie wynajmu instytucjonalnego na polskim rynku mieszkaniowym, co pokazuje, że rynek mogą czekać w najbliższych latach spore zmiany strukturalne. Co ciekawe, również rząd zapowiedział powrót do prac nad przepisami dotyczącymi REIT-ów, a więc z pewnością warto przyglądać się tej części rynku w 2020 r.

W ostatnim kwartale ubiegłego roku pięć spółek spośród ujętych w raporcie przeprowadziło emisje obligacji, pozyskując łącznie kwotę 240 mln zł. W całym 2019 r. analizowani w raporcie deweloperzy uplasowali 18 serii obligacji o łącznej wartości 970,7 mln zł, a więc ich wartość była niższa niż w poprzednich latach (2018 r. – 1115,4 mln zł, 2017 – 1134,3 mln zł). Większość przeprowadzonych emisji miała charakter refinansujący.

W IV kw. 2019 r. emitenci wykupili obligacje o łącznej wartości 202,4 mln zł. Tym samym skumulowana wartość wykupów dokonanych w ubiegłym roku wyniosła 812,3 mln zł. Wyłączając emisje obejmowane przez podmioty powiązane, okazuje się, że w 2019 r. wartość wykupów obligacji przekroczyła wartość nowo pozyskanych środków, co jest sytuacją wyjątkową.

Według stanu na koniec grudnia 2019 r. łączny outstanding obligacji analizowanych w raporcie deweloperów osiągnął wartość 3,5 mld zł, z czego wykup 813,2 mln zł przypada na bieżący rok. Jesteśmy zdania, że zadłużenie obligacyjne branży znajduje się na bezpiecznym poziomie. Spodziewamy się, że na koniec 2020 r. łączny poziom zobowiązań z tytułu wyemitowanych obligacji utrzyma się na podobnym poziomie lub nieco zwiększy.

Sytuacja na rynku obligacji wygląd dziś dobrze choć cały czas odbiega od tej sprzed afery GetBack. Jeśli nie będziemy mieli w nadchodzącym roku do czynienia z negatywnymi niespodziankami, to warunki dla emitentów powinny się poprawiać. Od roku widzimy bowiem regularne napływy do funduszy inwestujących w obligacje korporacyjne i na dziś nie spodziewamy się, aby ten trend miał się zatrzymać. Plany emisji w pierwszym kwartale zapowiedziały już Dom Development, Archicom oraz Marvipol.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom, Atal, Develia, Dom Development, i2 Development, Inpro, JHM Development, JW Construction, Lokum Deweloper, Marvipol, Polnord, Robyg, Ronson Development, Vantage Development, Victoria Dom.

Dodatkowo, raport zawiera komentarz prawny Kancelarii Kochański i Partnerzy dotyczący zmian w przepisach i ich wpływie na budownictwo wielorodzinne.

Więcej wiadomości kategorii Analizy

Emisje