Newsroom

Michał Sadrak, Obligacje.pl: Od oddania ostatniego projektu biurowego Olivii minęło cztery lata. Czy grupa ma jeszcze potencjał do zwiększenia dochodów czynszowych poza samą ich indeksacją?

Krzysztof Raćkos, Dyrektor Finansowy Olivia Fin Sp. z o.o. S.K.A.: Dziś Olivia Centre to 7 nowoczesnych budynków biurowych o wysokim standardzie z rozbudowaną paletą innych funkcji - od gastronomicznych i usługowych, przez konferencyjne, społeczne, po strefy relaksu i powierzchnie o przeznaczeniu rozrywkowo-kulturalnym. Olivia Centre to samowystarczalny ekosystem biznesowy o wysokiej rozpoznawalności w Trójmieście. Na koniec marca 2024 r. średni poziom komercjalizacji w kompleksie wyniósł 93 proc. przy WAULT (średni ważony okres najmu) na poziomie 4,3 roku. W kolejnych okresach zakładamy utrzymanie wskaźnika wynajmu powierzchni powyżej 90 proc. przy jednoczesnym zapewnieniu zróżnicowanego miksu najemców. Od 2020 r. do grona naszych najemców dołączyło 45 nowych podmiotów, z czego aż 18 w pełnym wyzwań 2022 r. Indeksacja jest dziś na porządku dziennym i najemcy przyzwyczaili się do tak konstruowanych umów, w tym do braku stosowania capów w tym obszarze. Warto wspomnieć, że wysoki standard naszych obiektów i bardzo dobry odbiór naszego centrum jako znakomitego miejsca do pracy w Trójmieście pozwala zaklasyfikować oferowane przez Olivia Centre powierzchnie do kategorii „prime”, gdzie udaje nam się uzyskiwać stawki czynszu znajdujące się w górnych przedziałach cen dla tego typu powierzchni. Co więcej, przewidujemy, że luka podażowa, w tym luka na rynkach regionalnych, przełoży się na dodatkową presję na wysokość czynszów, szczególnie w nowych obiektach, co łącznie powinno pomóc nam utrzymać dotychczasową trajektorię wzrostu przychodów. Należy pamiętać, że realizacja kolejnych projektów mieszkaniowych i w formule PRS istotnie zwiększy poziom dochodów Grupy w kolejnych latach.

- Jak wyglądają możliwości oraz plany grupy w zakresie dalszego rozwoju?

- Nasz bank ziemi to około 100 tys. m² GLA (+PUM). W naszej ocenie pozwala on elastycznie reagować na sytuację rynkową i podejmować decyzje o rozpoczęciu lub odroczeniu w czasie kolejnych inwestycji, czy dostosowaniu ich do aktualnych potrzeb klientów i najemców. Obserwując sytuację na rynku komercyjnym, w 2022 roku zdecydowaliśmy się wejść w segment mieszkaniowy, a w tym roku również rozpoczęliśmy pierwszy projekt w formule PRS. Dla Olivia 9 posiadamy pozwolenie na budowę obiektu biurowego, zaś w pozostałych przypadkach kolejnych inwestycji mamy już wydane zgody na realizację kolejnych projektów inwestycyjnych. W bieżącym roku skupiamy się na dalszej komercjalizacji Olivia Centre i realizacji 2 nowych inwestycji (Olivia 10 – projekt w formule PRS oraz przy ul. Leśnej w Sopocie – projekt mieszkaniowy). Kiedy rozpoczniemy budowę kolejnego obiektu biurowego – czas pokaże.

- Czy w strategii Olivii mieści się jakakolwiek sprzedaż aktywów komercyjnych w horyzoncie najbliższych dwóch, trzech lat? Czy sprzedaż pojedynczych projektów z całego kompleksu byłaby możliwa?

- Istotą naszego modelu biznesowego w segmencie biurowym jest podejście build-to-own i czerpanie korzyści z najmu w długim terminie. Dziś nie zakładamy scenariusza, który przewidywałby sprzedaż któregokolwiek z obiektów. Ostatnie kwartały pokazały schłodzenie nastrojów wśród potencjalnych kupujących, które w istotnej mierze wynika ze zwiększonego kosztu finansowania, a tym samym wpływa na poziom cen. Dziś w Olivia Centre mamy stabilną bazę najemców, wysoki poziom komercjalizacji, zabezpieczone długoterminowe finansowanie obiektów, zakończone lub trwające procesy certyfikacji obiektów – nie widzimy powodów, dla których mielibyśmy podjąć decyzję o zmianie strategii i wystawieniu kompleksu na sprzedaż.

- W 2021 r. Olivia ruszyła z działalnością mieszkaniową. Jakie grupa stawia sobie cele co do liczby sprzedawanych lokali w najbliższych latach?

- Warto podkreślić, że realizowane obecnie projekty mieszkaniowe i w formule PRS nie są dla nas novum. Zanim powstał pierwszy nasz projekt biurowy, mieliśmy już na koncie inne inwestycje mieszkaniowe. Podobnie jeżeli chodzi o PRS – wspólnie z międzynarodowym partnerem w 2020 roku weszliśmy we współpracę w ramach joint venture i zrealizowaliśmy inny trójmiejski obiekt na wynajem @Home przy Al. Rzeczpospolitej w Gdańsku – stanowi on blisko 10 proc. udziału w trójmiejskim rynku PRS i jest w 100 proc. wynajęty.

Nowa inwestycja Grupy przy ul. Leśnej w Sopocie to kameralny projekt o podwyższonym standardzie, zaś Olivia 10 to blisko 250 lokali – planujemy zakończyć obie inwestycje do połowy 2026 roku. Jeżeli nasze założenia się sprawdzą to będziemy dalej podążać w tym kierunku, a posiadany bank ziemi pozwoli nam zrealizować inwestycje w tym segmencie na kilkadziesiąt tys. m² GLA (+PUM).

- Jak wyglądać będzie rozwój Olivii w segmencie najmu instytucjonalnego? W jaki sposób grupa zamierza finansować PRS i czy realizowane budynki docelowo pozostaną na jej bilansie?

- Celem Grupy jest realizacja kolejnych projektów mieszkaniowych i ich sprzedaż. O tym czy i na jakim etapie inwestycji będziemy decydowali się na sprzedaż lub zaproszenie do projektu nowych inwestorów będą decydowały uwarunkowania rynkowe. Planujemy w dalszym ciągu korzystać z finansowania bankowego i obligacyjnego.

- Na jak długo grupa ma zabezpieczony bank ziemi pod projekty mieszkaniowe, w tym PRS?

- Wspomniany wcześniej bank ziemi pozwoli nam zrealizować inwestycje mieszkaniowe i w formule PRS na kilkadziesiąt tysięcy m² GLA (+PUM), co przy średnim 24-miesięcznym okresie realizacji takiej inwestycji można traktować jako bazę na najbliższe 6 do nawet 10 lat. Aktywnie poszukujemy nowych okazji inwestycyjnych, w tym gruntów pod kolejne projekty. Poza nieruchomościami zlokalizowanymi w bezpośrednim sąsiedztwie kompleksu nabywamy też inne działki, na których planujemy inwestycje mieszkaniowe i w formule PRS.

- W jaki sposób rozwój działalności mieszkaniowej i PRS wpłynie na potrzeby kapitałowe Olivii i jej poziomy zadłużenia w perspektywie najbliższych dwóch, trzech lat?

- W przypadku inwestycji mieszkaniowych i w formule PRS planujemy nadal posiłkować się finansowaniem bankowym, a rozmowy z instytucjami finansowymi rozpoczęliśmy już jakiś czas temu. Zarówno kowenanty bankowe jak i kowenanty obligacyjne nakładają na nas ograniczenia w zakresie dalszego zadłużania. Na koniec 2023 r. współczynnik zadłużenia Grupy oscylował na poziomie 0,56 przy dopuszczalnym poziomie 0,75. W perspektywie 2-3 lat nie planujemy zbliżać się do granicznych poziomów zalewarowania m.in. dzięki sukcesywnej sprzedaży inwestycji w segmencie mieszkaniowym i PRS.

- Według jednej z ubiegłorocznych prezentacji, od 2024 r. Olivia zamierza systematycznie redukować obligacyjne zadłużenie. Skąd ta decyzja i jak ona wpłynie na realizację publicznego programu o wartości 150 mln zł?

- Dotychczas wyemitowane obligacje pozwoliły nam pozyskać ponad 370 mln zł kapitału. Istotną część, bo ponad 125 mln zł, już spłaciliśmy – wszystko przed terminem przewidzianym w warunkach emisji. Od 2023 roku nasze obligacje notowane są w ASO Catalyst, co oczywiście nałożyło na nas regulacyjne wymogi w zakresie raportowania i sprawozdawczości finansowej. W czerwcu zakończyliśmy pomyślnie proces ubiegania się o zatwierdzenie prospektu. Biorąc to wszystko pod uwagę, jesteśmy dziś gotowi, żeby wyjść do inwestorów z kolejnymi emisjami, które z jednej strony będą dla nas paliwem do dalszego rozwoju, ale też pozwolą zrefinansować istotną część naszego zadłużenia. W okresie kolejnych 3 lat zapada nam średniorocznie 70-80 mln zł długu obligacyjnego, planujemy zrefinansować go na korzystnych warunkach. Na faktyczne wykorzystanie środków z emisji będą miały wpływ decyzje biznesowe, niemniej nie przewidujemy, aby nowy program obligacyjny miał istotnie zwiększyć nasz całkowity outstanding obligacyjny.

- Tylko w ostatnim roku Olivia Fin, spółka pozyskująca obligacyjne finansowanie dla grupy, co najmniej czterokrotnie przyspieszała wykupy obligacji? Czy taka strategia zarządzania zadłużeniem będzie kontynuowana?

- Dysponując odpowiednią płynnością (zasoby gotówkowe Grupy na koniec 2023 roku stanowiły ponad 33 mln euro), staramy się racjonalnie ją wykorzystywać i gdy widzimy uzasadnienie, aby w danym momencie zredukować poziom zadłużenia zwykle to robimy. Dotychczasowe wykupy realizowaliśmy w terminach płatności odsetek, w końcowych terminach wykupu obligacji. Warunki emisji naszych serii, w tym OWE dla serii P2024A, pozwalają nam na podobnych zasadach wykupić obligacje przed terminem i jeżeli uznamy to za zasadne, rozważymy kontynuowanie wcześniejszych wykupów.

- Olivia Fin ruszyła właśnie z emisją eurowych obligacji, w której proponuje EURIBOR plus 4,7 pkt proc. marży wobec 5,3 pkt proc. w lutym i 5,5 pkt proc. w grudniu. Z czego wynika tak znaczące obniżenie marży?

- Obserwujemy rynek i staramy się wspólnie z doradcą wyciągać z tego wnioski. Historycznie nasze oferty obligacji często kończyły się znaczącą redukcją lub decyzją o zwiększeniu puli oferowanych instrumentów. Na rynku wtórnym nasze ostatnie emisje w euro notowane są po 102-102,5 proc. nominału, co pokazuje na jakim poziomie inwestorzy szacują realną marżę. W porównaniu do wcześniejszych serii Z23 i A24 obecną serię obligacji można nabyć bez prowizji typowej dla rynku wtórnego.