niedziela, 01 sierpnia 2021

Newsroom

Popyt na mieszkania nie słabnie – raport

materiał prasowy DM Navigator, ben | 21 lipca 2021
W 2021 roku zaobserwujemy wzrost cen mieszkań, jednak nie podzielamy opinii, że mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości – uważają analitycy DM Navigator.

– Po raz pierwszy przychodzi nam analizować dane, które obejmują pełne 12 miesięcy od wybuchu pandemii. Oczywiście, aż nadto widoczny jest efekt niskiej bazy z kwietnia i maja 2020 r., jednak w drugim kwartale 2021 r. wyniki sprzedaży deweloperów osiągnęły poziomy, które jeszcze przed pojawieniem się Covid-19 uznano by za bardzo dobre. Analizowani przez nas deweloperzy znaleźli nabywców na 6310 lokali w porównaniu do 6170 w I kw. 2021 r. (+2,3 proc. kw./kw.) i 2879 rok wcześniej (+119,2 proc. r/r) – piszą analitycy DM Navigator we wstępie do raportu „Sytuacja największych deweloperów mieszkaniowych z rynku Catalyst po II kw. 2021 r.”

Jak dodają, to już kolejny kwartał z rzędu, gdy sprzedaż znajduje się pobliżu 6 tys. jednostek. Paliwem dla silnych wyników sprzedażowych są stopy procentowe, pozostające na rekordowo niskich poziomach oraz perspektywy silnego odbicia gospodarczego w kolejnych kwartałach. Przekłada się to na luzowanie polityki kredytowej przez banki, które udzielają coraz więcej kredytów hipotecznych.

– Jeszcze kilka miesięcy temu cele sprzedażowe, które ustalili deweloperzy można było uznać za ambitne, ale po pierwszym półroczu analizowane przez nas firmy są na najlepszej drodze do ich realizacji. Jednocześnie pojawia się pytanie o to, jak długo sprzedaż będzie utrzymywać się na tak wysokich poziomach. Naszym zdaniem największe wyzywania dla rynku leżą wciąż po stronie podaży. Są to mała dostępność gruntów i długie procedury administracyjne, które przekładają się na zdolność deweloperów do uzupełniania „menu”. Według naszych obliczeń, jeśli firmy deweloperskie przestałyby wprowadzać nowe inwestycje do sprzedaży, ich obecna oferta zostałaby wyprzedana do końca bieżącego roku – szacują analitycy DM Navigator.

Ich zdaniem nie pomagają też wysokie ceny surowców, które podnoszą koszty prac budowlanych i stwarzają problemy związane z ustalaniem budżetów i oceną rentowności przyszłych projektów. Po stronie popytu nie brakuje chętnych na nabycie „własnego M” lub na zainwestowanie nadwyżek z domowego budżetu w mieszkanie na wynajem. Sytuację może tu odmienić Rada Polityki Pieniężnej, jeśli zdecyduje się na podniesienie stóp procentowych przez co wzrosną koszty kredytów mieszkaniowych. Dodatkowo, powracają pogłoski o wprowadzeniu podatku katastralnego, tym razem w wersji gdzie podatek jest płacony od drugiej i kolejnych nieruchomości. Każdy z tych czynników może istotnie ograniczyć popyt na nowe mieszkania i schłodzić rynek.

– W naszej ocenie w całym 2021 r. zaobserwujemy wzrost cen mieszkań, jednak nie podzielamy opinii, że mamy do czynienia z bańką na rynku nieruchomości. Na razie popyt przeważa nad podażą i dużo czynników przemawia za faktem, że ten stan utrzyma się w najbliższych kwartałach. Co prawda, według danych za pierwszy kwartał, wynagrodzenia rosną wolniej niż ceny mieszkań, jednak klienci dysponują znacznie lepszą siłą nabywczą niż miało to miejsce w latach 2007-08 – czytamy w raporcie.

Analitycy DM Navigator zwracają również uwagę na możliwe zmiany w polityce społecznej. Jednym z założeń rządowego programu „Polski Ład” jest pomoc dla rodzin pod względem wkładu własnego w przypadku zakupu mieszkania na kredyt. Według wstępnych założeń, w ramach rządowego wsparcia Bank Gospodarstwa Krajowego będzie gwarantował do 100 tys. zł wkładu własnego przez 15 lat, w zależności od liczby posiadanych dzieci. Rząd zakłada, że program wejdzie w życie jeszcze w IV kw. 2021 r. Co do zasady, omawiane zmiany powinny ułatwić wejście na rynek dodatkowym kupującym. Niemniej, do momentu w którym nie poznamy dokładnych założeń programu, ciężko jest oszacować jego wpływ na rynek nieruchomości – ocenia DM Navigator.

– Pozytywne dla deweloperów wieści płyną z sektora najmu instytucjonalnego. W czerwcu na polski rynek PRS wszedł duński Nordic Real Estate Partners. W ostatnich miesiącach dowiedzieliśmy się o dwóch transakcjach pakietowych. Heimstaden nabędzie 2,5 tys. lokali od Budimeksu Nieruchomości w ciągu następnych pięciu lat, a grupa Ares wraz Griffin Real Estate nabędzie 1362 lokali od Murapolu (który kontrolują). Ponadto, niedługo mają ruszyć prace legislacyjne nad REIT-ami, a projekt ustawy może trafić do Sejmu jeszcze w tym roku. Należy jednak zaznaczyć, że wciąż nie wiemy czy REIT-y będą mogły inwestować w nieruchomości oferujące mieszkania na wynajem – zwracają uwagę analitycy DM Navigator.

Jak dodają, otoczenie rynkowe z początku tego roku przełożyło się na redukcję zadłużenia netto deweloperów, które między styczniem a marcem spadło aż o 546 mln zł, do 1792 mln zł. Jest to najniższy poziom od co najmniej 2017 r. Sytuacji kredytowej deweloperów sprzyjała szybka i rosnąca kontraktacja lokali, która przełożyła się na wyższe wpływy gotówki. Jednocześnie zapotrzebowanie na dług w pierwszym kwartale nie było duże, ze względu na małą ilość rozpoczynanych inwestycji.

Zdaniem analityków DM Navigator już niebawem może dojść do stabilizacji poziomu zadłużenia netto deweloperów, którzy w drugim kwartale tłumnie powrócili na rynek pierwotny obligacji oraz wznowili wypłaty dywidend. Między kwietniem a czerwcem ujęte w raporcie firmy uplasowały na rynku obligacje warte ponad miliard złotych (1019 mln zł), w porównaniu do 313 mln zł w I kw. 2021 r. W minionym półroczu aktywne były prawie wszystkie większe podmioty, wiele też było emisji sięgających 100 mln zł. Co więcej, emisja papierów dłużnych szła w parze z obniżeniem marż emitowanych instrumentów.

– W kolejnych miesiącach 2021 nie spodziewamy się już tak wielu emisji, bo większa część potrzeb finansowych analizowanych podmiotów została na ten rok zaspokojona. Zdecydowana większość spółek znajduje się w mocnej pozycji finansowej, a kapitału na rynku nie brakuje. Choć w drugim kwartale z rynku nie płynęły informacje o nowych fuzjach lub przejęciach, naszym zdaniem dalsza konsolidacja sektora jest tylko kwestią czasu. Deweloperzy operują w warunkach zaostrzającej się konkurencji, a do tego ich kondycja finansowa jest wystarczająco dobra by pokusić się o wzrost poprzez akwizycje – podsumowują analitycy DM Navigator.


Raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom, Atal, Develia, Dom Development, Echo Investment, i2 Development, Inpro, JHM Development, J.W. Construction, Lokum Deweloper, Marvipol Development, Robyg, Ronson Development, Victoria Dom.

Więcej wiadomości kategorii Analizy

Emisje