czwartek, 25 kwietnia 2019

Newsroom

Wskaźniki zadłużenie deweloperów komercyjnych wzrosły w 2018 roku

Emil Szweda dla Gazety Giełdy i Inwestorów "Parkiet" | 12 kwietnia 2019
Zmiany nie są na tyle duże, by – zwłaszcza w okresie dobrej koniunktury – niepokoić wierzycieli, niemniej przekonują, że oferowanie wyższego oprocentowania to nie tylko efekt GetBacku.

Tekst ukazał się w Gazecie Giełdy i Inwestorów „Parkiet” 8 kwietnia. Opublikowano za zgodą redakcji. Wszelkie prawa zastrzeżone.

Choć zbiorcze omówienie sytuacji sektora deweloperów komercyjnych skłania do wyciągania generalnych wniosków popartych zresztą widoczną tendencją, to w istocie nad każdym przypadkiem należałoby pochylić się osobno.

Aktywni emitenci

Aktywne na rynku pierwotnym były w ostatnim czasie Echo, Ghelamco i GTC, które akurat rozpocznie w piątek przyjmowanie zapisów w ramach publicznej emisji obligacji (minimalny zapis to jednak 100 tys. euro, z tego powodu prospekt emisyjny nie jest wymagany). Za trzyletnie papiery Globe Trade Center oferuje 3,9 proc. (w euro) – o 0,2 pkt proc. więcej niż przed rokiem. Wskaźniki zadłużenia finansowego netto dewelopera jest nieco (o 8,5 proc.) wyższy niż rok wcześniej i gdyby istniała prosta zależność między oprocentowaniem obligacji i relacją dług netto/kapitał własny, oferowany kupon nie odzwierciedlałby w pełni tego wzrostu (oprocentowanie jest wyższe o 5,4 proc.). Ale takiej zależności nie ma, ustalanie oprocentowania jest procesem nieco bardziej złożonym i zależy przede wszystkim od apetytów inwestorów oraz potrzeb emitentów.

Porównanie deweloperów komercyjnych notowanych na Catalyst

Dobrze wie o tym Ghelamco, które w tegorocznych emisjach obligacji oferuje kuszące kupony – 4,5 pkt proc. ponad WIBOR 6M inwestorom instytucjonalnym (plus dyskonto w cenie emisyjnej) i 4,25 pkt proc. ponad WIBOR 6M w emisjach publicznych w zamian za trzyletni dług. I to w sytuacji, gdy wskaźniki zadłużenia budowniczego Warsaw Spire akurat zanurkowały w ostatnim czasie. W pierwszej kolejności właśnie po sprzedaży flagowego projektu (Warsaw Spire) w 2017 r., a w ub.r. za sprawą zmniejszenia sumy bilansowej. Ghelamco „znetowało” wewnątrzgrupowe należności i zobowiązania, co zmniejszyło aktywa, ale także i zobowiązania, nie wpłynęło natomiast na kapitał własny (ten wzrósł, ale już z innych przyczyn). Efektem tych zabiegów był właśnie spadek wskaźników zadłużenia i to od razu do poziomów nienotowanych nawet przed uruchomieniem finansowania budowy Warsaw Spire. Wskaźnikowo Ghelamco ma więc sporo miejsca na nowy dług, a głównym powodem, dla którego zdecydowało się na zapłacenie podniesionego nawet więcej niż o 1 pkt proc. oprocentowania (w porównaniu do warunków z grudnia 2017 r.) była chęć zapewnienia refinansowania zapadających pod koniec II kwartału obligacji, co udało się z naddatkiem, który z kolei może wspomagać inwestycje w nowe projekty takie jak Warsaw Hub czy Unit. Tak długo, jak długo utrzymuje się dobra koniunktura na rynku najmu, a deweloperzy nie narzekają na brak chętnych na powierzchnie biurowe, tak długo przełknięcie wyższych kosztów finansowania przychodzić będzie deweloperom nieco łatwiej.

Echo nie podbiło marży w tak znacznym stopniu (do 3,4 pkt proc. ponad WIBOR 6M wobec 2,8 pkt proc. przed rokiem), ale też jego sytuacja finansowa do takich działań nie zmusza. Wyższe na koniec roku wskaźniki zadłużenia netto to przede wszystkim skutek wypłaconej zaliczkowo dywidendy. Sytuacja finansowa Echa jest raczej tak dobra, by płacić dywidendę przed zakończeniem roku niż na tyle napięta, by szukać finansowania za cenę podnoszonego oprocentowania.

Notowania na Catalyst

Sytuacja, w której trzech z siedmiu przedstawicieli sektora emituje obligacje w euro należy na Catalyst do wyjątków (dominują obligacje w złotych) i to także może być uznane jako pewnego rodzaju przywilej jakim cieszą się emitenci z w tej grupie. Minusem tej sytuacji jest za to niższa płynność obligacji w euro na rynku wtórnym – inwestorzy indywidualni rzadko potrzebują tego typu lokat (ryzyko kursowe), finansowi zaś w ogóle nie mają potrzeby zawierania transakcji. Jeśli weźmiemy pod lupę pozostałe papiery, to obligacje HB Reavis mają nominał 100 tys. zł, co także ogranicza znakomicie krąg zainteresowanych nimi inwestorów, a P.A. Nova wyemitowała jedną serię wartą 20 mln zł (ostatnia transakcja na początku marca; oferty są jednak dostępne, a nominał to 100 zł), i w ten sposób propozycje rynku wtórnego ograniczają się w praktyce do papierów Echa i Ghelamco oraz – jeśli ktoś jednak ma nadwyżki w euro – GTC, gdzie są przynajmniej oferty kupna i sprzedaży, a nominał obligacji to 1 tys. euro.

Więcej wiadomości kategorii Catalyst

Emisje