Newsroom

Michał Sadrak, Obligacje.pl: - Początek roku przyniósł mocne schłodzenie na rynku mieszkaniowym. Czy można uznać, że to będzie trwała tendencja z powodu wzrostu stóp procentowych, czy raczej chwilowe załamanie spowodowane agresją Rosji na Ukrainę?

Maciej Drozd, wiceprezes Echo Investment: - Nie nazwałbym tej sytuacji załamaniem. Mieszkania nadal się sprzedają, choć mniej i kupują je inni klienci. Jednak ich marżowość jest nadal bardzo dobra, a ceny mieszkań rosną i jesteśmy przekonani, że będą rosnąć nadal. Z danych udostępnionych przez serwis Otodom, w Warszawie przez ostatni rok do pierwszego kwartału 2022 roku ceny mieszkań wzrosły o 24 proc., we Wrocławiu o 17 proc., w Krakowie – 15 proc. Nie ma wątpliwości, że mieszkań będzie się sprzedawało mniej, bo działalność deweloperska w dzisiejszych warunkach jest bardzo trudna. To paradoksalnie dobry znak dla takich firm jak Echo Investment czy Archicom – silnych, rozpoznawalnych i budzących zaufanie klientów. Na rynku zostanie po prostu mniej firm deweloperskich.

- Jak dużym wpływ ma teraz sytuacja geopolityczna na koszty budowy i dostępność pracowników? Czy powinniśmy się spodziewać spadku marż na realizowanych projektach?

- Nie ma poważnego problemu z dostępnością pracowników. W pierwszych dniach wojny był zauważalny odpływ pracowników, ale oni byli zastępowani przez innych. Na rynku realizuje się bardzo mało inwestycji infrastrukturalnych, dlatego nie martwimy się o dostępność siły roboczej. Co do kosztów, to na przełomie lutego i marca mieliśmy do czynienia z rozchwianiem rynku stali czy innych materiałów. Dziś sytuacja się powoli uspokaja. Spodziewam się więc, że w niedługim czasie ceny materiałów się ustabilizują. Z pewnością będzie to wyższy poziom niż przed wojną, ale jesteśmy na to gotowi. Ceny mieszkań są wysokie, mieszkań jest na rynku mniej, dlatego nie spodziewam się znaczącego zmniejszenia rentowności tego biznesu, a jedynie zmniejszenia rynku o słabsze, mniejsze podmioty.

- Z powodu osłabienia popytu i wzrostu cen materiałów budowlanych część deweloperów zaczęła bardziej etapować projekty mieszkaniowe lub w ogóle odkładać ich rozpoczęcie na później. Czy to samo zjawisko występuje w grupie Echa Investment? 

- My kontynuujemy nasze budowy, ale zamawiamy mniejsze zakresy prac o niższych wartościach i krótszym okresie wykonania. Dzięki takiej taktyce mniejszych skoków, doczekamy do całkowitego ustabilizowania rynku, jednocześnie kontynuując roboty bez opóźnień. 

- Póki co, w I kw. łączna sprzedaż mieszkań przez Echo i Archicom spadła o 12 proc. r/r do 704 lokali przy wyraźnie mocniejszym osunięciu na całym rynku. Czego grupa spodziewa się po kolejnych miesiącach i całym 2022 r.? Jaka może być końcowa liczba zawartych umów?

- Nie pokazujemy prognoz, one zwłaszcza dziś byłyby obarczone dużym ryzykiem błędu. Dzięki zakupowi Archicomu weszliśmy do pierwszej piątki deweloperów mieszkaniowych w Polsce i zamierzamy krok po kroku umacniać tam naszą pozycję. Trzeba pamiętać, że rozwijając spółkę Resi4Rent która wynajmuje mieszkania, czujemy się dość komfortowo, bo to dywersyfikuje naszych klientów na mieszkania.   

- Czy spadek dostępności kredytów i napływ uchodźców mógłby potencjalnie zwiększyć zainteresowaniem najmem instytucjonalnym? Na ile przedsięwzięcie Resi4Rent, w którym Echo ma tylko 30 proc. udziałów, mogłoby zyskać na obecnej sytuacji?

- Sytuacja na Ukrainie dla rynku wynajmu mieszkań jest bardzo pozytywna. Resi4Rent ma już teraz kolejkę chętnych na projekty, które będą oddawane najemcom dopiero w połowie roku, a w istniejących budynkach – nawet przed wojną miała niemal pełne obłożenie. Popyt na wynajem mieszkań na całym rynku i w każdym segmencie jest ogromny. Serwis Otodom informuje, że od rozpoczęcia wojny do końca marca liczba ofert mieszkań na wynajem spadła w dużych miastach o 60-70 proc. To oczywiście przekłada się na stawki najmu – także w Resi4Rent. To także dodatkowy impuls dla mieszkań na sprzedaż: wyższe stawki najmu i wysoka inflacja zachęcają ludzi, którzy mają pieniądze w bankach, do zainwestowania w zakup mieszkania od dewelopera i wynajmowania go. Zdecydowanie segment wynajmu mieszkań jest wielkim beneficjentem obecnej sytuacji. 

- W czym kapitałochłonny rozwój własnego portfela mieszkań na platformie Resi4Rent jest korzystniejszy od realizowanych co pewien czas jednorazowych transakcji sprzedaży całych projektów do zewnętrznego inwestora PRS?

- Dla nas nie jest on bardzo kapitałochłonny, bo mamy w platformie jedynie 30 proc. udziałów, a gotowe budynki już generują zyski. Mając Resi4Rent, mamy przewagę nad funduszami kupującymi pakiety mieszkań, bo jako pierwsi na tym rynku gromadzimy i systematyzujemy wiedzę o tym, jakie mieszkania w Polsce są chętnie wynajmowane. Analizując wyniki oraz informację zwrotną od klientów korygujemy nasze plany i zyskujemy najlepszą wiedzę, jak budować takie mieszkania w przyszłości. Nasze mieszkania są standardowe, co ułatwia zarządzanie nimi, porównywanie i analizy. Sytuacja ta ma również przełożenie na stabilizowanie całego biznesu Echo. Przykładowo teraz, kiedy rynek mieszkań na sprzedaż się nieco ochładza, to mieszkania na wynajem rozwijają się ze zdwojoną szybkością.  

- Po dwóch latach pandemia zeszła na boczne tory. Jak to się przekłada na segment nieruchomości biurowych i handlowych? 

- Centra handlowe wracają do normalnego funkcjonowania, jak przed pandemią. Zauważalne jest, że ludzie spędzają w nich mniej czasu, przychodzą po konkretne rzeczy, przychodzą w mniejszych grupach, ale zostawiają więcej pieniędzy średnio na paragon, niż wcześniej. Już teraz widzimy, że inwestorzy zaczynają wracać do myśli o zakupach centrów handlowych, które kiedyś były przecież hitem inwestycyjnym. Powroty ludzi do biur odbyły się już dawno. Pracodawcy częściej dopuszczają pracę hybrydową, ale również starają się zachęcać pracowników do pracy w biurze – między innymi projektując coraz bardziej atrakcyjną przestrzeń do pracy, burz mózgów czy narad. To powoduje, że nie widać tak zapowiadanego trendu zmniejszania czy wręcz likwidacji biur. Jest wręcz przeciwnie. 

- Czy obecna wysoka inflacja może mieć wpływ na odwiedzalność galerii handlowych?

- Dla nas odwiedzalność nie jest najważniejsza. W naszych centrach handlowych po pandemii ona wzrosła, ale obroty najemców wzrosły jeszcze bardziej, i to jest oczywiście bardzo dobry sygnał. Badania pokazują, że teraz konsumenci zachowują się dość stabilnie, ale przewidywania na przyszłość są ostrożne. Nie obawiałbym się jednak aż tak bardzo o centra handlowe w otoczeniu inflacji, bo bezrobocie jest nadal bardzo niskie, a wynagrodzenia rosną. 

- Na koniec grudnia grupa Echa miała prawie 1,4 mld zł aktywów komercyjnych na sprzedaż. Ile gotówki netto może na nich wygenerować w najbliższych dwunastu miesiącach i jak ją zagospodaruje?

- Mamy w planach na 2022 rok sprzedaż siedmiu biurowców o łącznej wartości brutto ponad 500 mln EUR. Budynki Fuzji, w których wkrótce zadomowi się Fujitsu, są już na przedwstępnej umowie sprzedaży, rozmowy o kolejnych idą w bardzo dobrym kierunku. 

- Dług netto Echa spadł do 1,2x kapitałów własnych i 0,4x aktywów skorygowanych o gotówkę na koniec ubiegłego roku. Jak wygląda plan dalszego delewarowania grupy?

- Zamierzamy utrzymywać zdrowy poziom zadłużenia, żeby optymalnie wykorzystywać kapitał. Wskaźnik zadłużenia netto na koniec roku wyniósł 38,7 proc. i był o około osiem punktów procentowych mniejszy niż na koniec 2021 roku. Jesteśmy blisko optymalnego wskaźnika, dlatego spodziewamy się dalszego, choć stopniowego obniżenia wskaźnika długu netto.

- Wzrost stóp procentowych to też wyższe koszty odsetkowe. Jaka część z ponad 2,8 mld zł długu brutto Echa pozostaje wystawiona ryzyko złotowych stóp procentowych i o ile wzrosnąć mogą koszty jego obsługi?

- Na koniec 2021 roku dług korporacyjny Echo wystawiony na ryzyko stóp procentowych denominowany w PLN wynosił około 1 mld zł.  Wzrost rocznego kosztu w 2022 roku zależy od kształtowania się wysokości WIBOR, a w tym zakresie prognozy zmieniają się często. Pamiętajmy, że wiąże się to z inflacją, która z kolei bardzo pozytywnie wpływa na wartość takich pozycji aktywów jak grunty czy niesprzedane mieszkania w budowie, gdzie obserwujemy bardzo duże wzrosty, które będą widoczne w wynikach w przyszłości. 

- Czy znacząco wyższe stopy procentowe mogą wpłynąć na wyceny aktywów komercyjnych grupy?

- Wzrost stóp procentowych w euro jest niewielki i dlatego ich wpływ na stopy kapitalizacji pozostaje nieznaczny. Pozytywne jest to, że czynsze biurowe są waloryzowane inflacją strefy euro, co oznacza ich wyraźny wzrost w tym i przyszłym roku. Dodajmy, że walutą funkcjonalną dla biurowców czy centrów handlowych jest euro, dlatego jego wysoki kurs jest dla spółki pozytywny.

- Spółce pozostał niecały rok na wykonanie opcji zakupu dodatkowych akcji Archicomu. Czy Echo zamierza z niej skorzystać?

- Analizujemy różne możliwości dotyczące przyszłości Archicomu, jednak ze względu na zmienność rynku nie mamy ostatecznej decyzji co do dalszej ścieżki postępowania. 

- Archicom wchodzi na rynek warszawski, a Echo zobowiązało się wspierać spółkę przy pozyskiwaniu finansowania, itp. Czy to nie czas, by spróbować wykupić mniejszościowych akcjonariuszy Archicomu, ściągnąć spółkę z giełdy i dokonać połączenia?

- Odpowiedź jest taka sama, jak na poprzednie pytanie.

- Wojna wyraźnie przyhamowała popyt na obligacje. Czy po upływie tych kilku tygodni to już dobry moment, by na nowo próbować swoich sił na rynku z publiczną ofertą dla inwestorów indywidualnych?

- Od wielu lat cieszymy się dużym zaufaniem inwestorów indywidualnych i nie ma powodu, żeby to się zmieniło. Obligacje oferują obecnie bardzo dobre zwroty i ich porównanie z alternatywami wypada dla inwestorów korzystnie.

- Większość z wygasających w najbliższym roku obligacji Echa to dług dla inwestorów detalicznych. Czy to oznacza, że spółka powstrzyma się na razie z wychodzeniem na – chwilowo trudny – rynek dla instytucji?

- Rzeczywiście korzystamy z różnych źródeł finansowania, w zależności od potrzeb, warunków na rynku i sytuacji makroekonomicznej. To bardzo wygodne i nie zamierzamy rezygnować z tej dywersyfikacji. Obecnie widzimy także wzrost atrakcyjności finansowania w euro.