Newsroom

Emil Szweda, Obligacje.pl: Echo zamierza przekazać do Archicomu swój biznes mieszkaniowy. Korzyści dla Archicomu są widoczne gołym okiem, ale co na tej transakcji zyskuje Echo?

Maciej Drozd, wiceprezes Echo Investment ds. finansowych: Rzeczywiście, poza uproszczeniem struktury zarządzania, konsolidacja specjalistów, aktywów i know-how zwiększy możliwości operacyjne Archicom i pozwoli dostarczać jeszcze lepsze projekty klientom. Spółka dołączy do grona największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce, a jej potencjał sprzedaży osiągnie 3 tysiące mieszkań rocznie. Naszą długofalową intencją jest, żeby Archicom rozwijał się nie tylko organicznie, ale także korzystając z możliwości oferowanych przez rynek kapitałowy.

Tymczasem Echo Investment będzie dalej wzmacniało swoją pozycję w sektorze nieruchomości komercyjnych, w szczególności wielofunkcyjnych projektów "destinations", czyli takich jak Browary Warszawskie oraz Towarowa 22. Chcemy też nadal realizować i wynajmować kilka projektów biurowych rocznie w największych miastach kraju. Ponadto, planujemy większe zaangażowanie Echo Investment na obiecującym rynku mieszkań na wynajem (PRS) i dalszy wzrost liczba takich projektów wynikający z bogatego doświadczenia, które pozyskaliśmy dzięki platformie Resi4Rent.

- Na koniec 2022 r. dług netto Echa spadł o 35 proc., ale koszty odsetkowe netto wzrosły o 48 proc. (obliczenia Obligacje.pl). Na ile rosnące koszty w ogóle, a koszty finansowe w szczególności, daje się przerzucić na klientów – najemców powierzchni handlowych, biurowych i kupujących mieszkania. Czy oczekiwana jest kompresja marż, czy też raczej klienci przechodzą nad wzrostem cen do porządku dziennego?

- Koszty budowy nie rosną już tak gwałtowne jak podczas wychodzenia z pandemii i zaraz po rozpoczęciu wojny w Ukrainie. Ceny niektórych materiałów budowlanych i elementów montażowych spadły i pojawiła się nawet przestrzeń do obniżek kosztów realizacji projektów. Wzrost kosztów w segmencie mieszkaniowym nie jest w całości przenoszony na klienta detalicznego. Spadły marże deweloperów, ale nadal rosnący popyt na mieszkania wskazuje, że koszt ceny metra kwadratowego – zwłaszcza w popularnych lokalizacjach, takich jak m.in. inwestycja Echo Investment planowana w pobliżu Galerii Mokotów w Warszawie – nie jest wygórowany. W segmencie biurowym od kilku miesięcy obserwujemy stabilne wzrosty stawek czynszu w miastach regionalnych, które pozytywnie wpływają na wyceny tych aktywów. W perspektywie średnioterminowej oczekujemy spadku kosztu finansowania, co także bezpośrednio poprawi wyniki finansowe i wpłynie pozytywnie na wycenę aktywów komercyjnych oraz PRS.

- Pandemia minęła, ale zmieniła przyzwyczajenia wielu ludzi, dotąd pracujących w nowoczesnych biurowcach. Czy i na ile widoczny jest mniejszy popyt na powierzchnie biurowe budowane i wynajmowane przez Echo?

- Wbrew rewolucyjnym zapowiedziom końca pracy biurowej, po paru latach widzimy, że pandemia nie zmniejszyła jednoznacznie popytu. Przyspieszyła natomiast pewne trendy w tym segmencie i wpłynęła na zmianę oczekiwań pracowników wobec ich środowiska pracy. Zmienia się świadomość samych najemców, którzy obecnie planują więcej powierzchni biurowej w przeliczeniu na jednego pracownika niż w przeszłości. Jednocześnie zmienia się rola biura w organizacji. Wśród naszych obecnych i potencjalnych klientów obserwujemy dużą popularność modelu pracy tzw. hybrydowej. Firmy, które dotąd działały na przedmieściach, decydują się na nowe biuro w bardziej centralnej lokalizacji. W takiej sytuacji nawet mniejsze, lecz atrakcyjniejsze biuro to dla pracodawcy podobny koszt wynajmu jak dotychczas. Możliwość integracji zespołu, wygodna przestrzeń pracy, interesujące strefy odpoczynku, dobra komunikacja a także bogata oferta gastronomiczna w zasięgu ręki to atuty, które zachęcają do pracy w biurze. Nasze projekty odpowiadają na oczekiwania pracowników, pracodawców a także inwestorów i spełniają kryteria m.in. związane z ESG, które zdecydowanie trudniej zapewnić w starszych budynkach. Przykładem takich miejsc są wielokrotnie nagradzane Browary Warszawskie i podobne inwestycje wielofunkcyjne, które obecnie realizujemy.

- Dane o sprzedaży detalicznej wskazują, że Polacy zaczęli oszczędzać i kupują mniej towarów, zwłaszcza takich, które można znaleźć w galeriach handlowych – sprzęt RTV/AGD, obrania, oszczędzamy też na usługach. Na ile to zjawisko znajduje odzwierciedlenie w biznesie Echa?

- Już kilka lat temu zdecydowaliśmy o mniejszej roli klasycznego handlu w naszych projektach na rzecz inwestycji wielofunkcyjnych typu „destinations”, gdzie funkcję stricte handlową zastąpiła popularna oferta gastronomiczna i rozrywkowa. To w tych segmentach dostrzegamy rosnące wydatki konsumentów i potencjał rozwoju. W portfolio nieruchomości handlowych posiadamy katowicką Galerię Libero oraz udział na poziomie 30 proc. w warszawskiej Galerii Młociny. Konkurencyjną pozycję tych obiektów potwierdza stały wzrost ich odwiedzalności i obrotów najemców mierzony rok do roku. Nie wykluczamy jednak ich sprzedaży w przyszłości.

- Branża mieszkaniowa odżywa po trudnym ubiegłym roku, ale stopy procentowe są wciąż wysoko, a odbicie to w znacznym stopniu efekt przyspieszonych zakupów przed wejściem w życie nowego rządowego programu. Na ile trwałe może być to ożywienie?

- Oczekujemy, że ożywienie będzie miało charakter stały. Zapotrzebowanie na mieszkania jest w Polsce wciąż duże, a inwestycje w mieszkanie to w naszym kraju popularny i bezpieczny sposobów lokaty kapitału. Na utrzymujący się popyt wpływają też programy dopłat, takie jak „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” oraz fakt, że coraz więcej banków oferuje kredyty oparte na stałej stopie procentowej. Spodziewamy się, że najpóźniej w przyszłym roku wysokie koszty finansowe zaczną się obniżać, a oferta mieszkań w centralnych lokalizacjach pozostanie na niskim poziomie ze względu na deficyt dostępnych gruntów. Dlatego, biorąc pod uwagę perspektywy sprzedażowe, Grupa Echo Investment jest w bardzo dobrej pozycji. Posiadamy obecnie kilka atrakcyjnie zlokalizowanych projektów na zaawansowanym etapie procesu administracyjnego, których budowa i sprzedaż będzie mogła wkrótce ruszyć.

- Demografia w Polsce prezentuje się bardzo słabo. Rodzi się coraz mniej dzieci, a starsze i liczniejsze roczniki odchodzą na emeryturę, nie są to więc klienci mieszkaniowi. Na czym opiera się przekonanie o długoterminowych dobrych perspektywach rynku mieszkaniowego w Polsce?

- Dane statystyczne pokazują deficyt mieszkaniowy w Polsce i silne zapotrzebowanie na nowe mieszkania. Według wyliczeń, we własnym lokum mieszka mniej niż 70 proc. obywateli, a ponad dwa i pół miliona młodych Polaków nadal mieszka z rodzicami. Również wskaźnik liczby mieszkań na 1 tys. obywateli jest w naszym kraju jednym z najniższych w Unii Europejskiej – to 400 mieszkań u nas, podczas gdy średnia unijna wynosi 495 mieszkań na 1 tys. obywateli. Nie tylko liczba mieszkań pozostawia pole do rozwoju, ale również ich rozmiar. Statystyczny mieszkaniec w Unii Europejskiej ma do dyspozycji około 40 mkw. na osobę, podczas gdy w Polsce na jednego obywatela przypada średnio 29 mkw. To tylko część argumentów powodujących, że około 30 proc. rodaków deklaruje chęć zmiany mieszkania w ciągu najbliższych miesięcy. Popytem kierują też trendy migracyjne i urbanizacja, dlatego duże polskie miasta stale przyciągają nowych mieszkańców, a możemy spodziewać się też dalszej imigracji zarobkowej do naszego kraju.

- Na koniec marca krótkoterminowe zobowiązania finansowe sięgały 13,5 proc. całkowitych aktywów grupy, przed rokiem było to ponad 18 proc. Jaki poziom uznaje Pan za właściwy przy zarządzaniu płynnością tak dużej organizacji? 

- Przy obecnym zakresie działalności Echo Investment nie planujemy istotnego zwiększania długu. Zakładamy, że przy dzisiejszym koszcie pieniądza aktualny poziom zobowiązań finansowych jest zbliżony do optymalnego. Wskaźniki wskazane w naszych finansowaniach, w tym obligacjach, pozostają bardzo bezpieczne.

- Jakie są Pana największe obawy związane z przyszłością Echa i jak stara się Pan zapobiegać realizacji negatywnego scenariusza?

- Jesteśmy największym polskim deweloperem, a potencjał dalszego rozwoju jest nadal wysoki – to sprawia, że na przyszłość biznesu Echo Investment patrzę z optymizmem. Istotną barierą inwestycyjną pozostają skomplikowane formalności związane z długim procesem wydawania decyzji administracyjnych. Warto jednak podkreślić, że takie postępowania to coraz częściej dialog, w którym miasto i inwestor odpowiedzialnie przygotowują projekt, w efekcie czego z sukcesem powstają takie miastotwórcze miejsca jak nasze Browary Warszawskie czy łódzka Fuzja. Z perspektywy makroekonomicznej wpływ na nasz rynek ma oczywiście sytuacja międzynarodowa, zwłaszcza związana z wojną w Ukrainie i postrzeganiem bezpieczeństwa Polski w oczach inwestorów sektora nieruchomości.

- Mieszkanie na wynajem czy obligacje? Dokonanie jakiego wyboru zaleciłby Pan dziś inwestorowi indywidualnemu (nie kierując się interesem Echa)? A może to akcje deweloperów są w długim terminie najlepszą inwestycją związaną z tym biznesem?

- W takiej sytuacji najpierw dążyłbym do określenia indywidualnych preferencji inwestora co do ryzyka, horyzontu czasowego oraz skali inwestowanego kapitału. Zawsze warto zadbać o dywersyfikację portfela, tak żeby zróżnicować charakter inwestycji i zmniejszyć poziom ryzyka. Zatem krótko- lub średnioterminowo sugerowałbym inwestycje w obligacje, a przy dłuższej perspektywie czasowej lokatę kapitału w mieszkanie na wynajem. Inwestorzy biorący pod uwagę aktywa o większej dynamice i ryzyku chętniej ulokują swoje nadwyżki finansowe w akcjach spółek, także deweloperskich.