piątek, 14 sierpnia 2020

Newsroom

Wywiad: Rynek mieszkań zaimpregnowany na kryzys

pytania przygotował Emil Szweda | 20 kwietnia 2020
Michał Cebula z HRE Think Tank odpowiada na pytania Obligacje.pl dotyczące rynku nieruchomości.

Obligacje.pl: Kryzys wywołany przez epidemię zastał rynek mieszkaniowy w fazie rozwiniętej hossy. Nigdy wcześniej deweloperzy nie budowali w Polsce tylu mieszkań, co w 2019 r. Czy możemy zaryzykować teorię, że mieliśmy na rynku bańkę, która pod wpływem pandemii grozi pęknięciem?

Michał Cebula, HRE Think Tank: Abyśmy mogli mówić o bańce na miarę tej z przełomu lat 2007/8 mieszkania musiałyby zdrożeć jeszcze o prawie 100 proc. Wskazują na to twarde dane pokazujące, ile metrów mieszkania w dużym mieście można kupić za przeciętną pensję albo jaką część wynagrodzenia należałoby wydać na ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania. Całe szczęście Polska dołączyła do europejskiej hossy mieszkaniowej z dużym opóźnieniem. Dlatego nie zdążyliśmy napompować naszego rynku tak jak na przykład Islandczycy, Austriacy, Skandynawowie, Niemcy, Brytyjczycy czy nawet Czesi i Węgrzy. 

Co więcej, przez wiele lat wynagrodzenia Polaków rosły szybciej niż ceny mieszkań. Dopiero od około dwóch lat mieliśmy do czynienia z sytuacją odwrotną, a już od pewnego czasu z pierwszych stron gazet i portali nie schodziły tytuły mówiące o bańce na rynku nieruchomości. I choć fundamentalnie nie zgadzam się z tą opinią, to była ona o tyle użyteczna, że wzmagała obawy kupujących i tonowała ich nadmierny optymizm.

Rynek nieruchomości, zwłaszcza ten najbardziej defensywny, czyli nieruchomości mieszkaniowych ma silne podstawy. Inwestowanie w ten sektor, czy to w formie bezpośredniej czy pośredniej daje nieporównywalnie większe bezpieczeństwo od innych klas aktywów, jest też znacznie mniej zmienny a w długiej okazuje się być jednym najbardziej rentownych. Dzisiaj jak nigdy wcześniej jest widoczne, czym jest wartość a czym jedynie spekulowanie na niej. W przypadku rynku nieruchomości mieszkaniowych perspektywa jest zasadniczo dobra, ponieważ opiera się na bardzo silnych fundamentach zarówno rynkowo-ekonomicznych jak i społecznych. Dalszy rozwój polskiego rynku mieszkaniowego jest wysoce prawdopodobny i ma zdecydowanie ciekawą perspektywę zatem ciężko jest mówić o jakimkolwiek pęknięciu.

- Gospodarce grozi recesja, ludzie boją się utraty pracy. Wielu z nich zapewne przełoży plany zakupu mieszkań, co – przy dużej podaży ze strony deweloperów oraz inwestorów, którzy mogą zechcieć wycofać się z rynku – grozi spadkiem cen. Kiedy będzie dobry moment do zakupów?

- Po pierwsze, deweloperzy mają za sobą siedem dobrych lat, a do tego większość dziś budowanych mieszkań jest już sprzedana. To ogranicza wpływ bieżącej sytuacji na to co stanie się na rynku deweloperskim. Po drugie wieszczenie katastrofy na rynku nieruchomości sugeruje fundamentalne niezrozumienie tego dobrze zaimpregnowanego na kryzysy rynku. Spójrzmy na kilka konkretów. Przez pierwsze trzy tygodnie od wprowadzenia rządowych restrykcji faktycznie obserwowaliśmy ograniczenie zainteresowania zakupem mieszkań. Malała jednak też podaż, bo w obliczu zawirowań część sprzedających wycofała się z rynku. Jeśli jednak chodzi o kupujących, to nie było wcale tak, że wszyscy zniknęli. W pierwszej fazie epidemii mało było nowych kupujących. Osoby, które dotychczas szukały mieszkania pozostawały na rynku aktywne – kupowały lub co najmniej przyglądały się sytuacji. Do tego doszło grono inwestorów oportunistycznych, którzy okazują się skutecznym hamulcem dla nadmiernych spadków cen. Niemniej, faktycznie efekt tego był taki, że transakcji było mniej. Zaskakująco optymistyczne są dane BIK, które sugerują tylko 10-20 proc. spadek r/r popytu na kredyty mieszkaniowe przez pierwsze trzy tygodnie zarazy. Co więcej, od Wielkanocy widzimy też wyraźny powrót - wzrost zainteresowania mieszkaniami. Jeszcze za wcześnie, aby powiedzieć czy to jaskółka trwałej poprawy czy wynik tego, że przy okazji Świąt Wielkanocnych mieliśmy więcej wolnego czasu. Nie zmienia to jednak faktu, że w naszej ocenie doniesienia o problemach strukturalnych rynku mieszkaniowego są zdecydowanie daleko przesadzone. Mieszkania odpowiadają na podstawowe potrzeby ludzi i mają wewnętrzną wartość, co wiele osób dziś docenia. Do tego nawet przykłady ostatnich kryzysów pokazują, że to właśnie nieruchomości wychodzą z nich obronną ręką. Np. w USA w trakcie ostatniego kryzysu czynsze najmu nie spadały, ale rosły. Wszystko dlatego, że mocno wzrósł popyt na najem ze strony osób, które przestawały być właścicielami, ale stawały się najemcami. U nas za to spadki cen domów w wyniku ostatniego spowolnienia wyniosły około 15-20 proc., ale przecież wcześniej ceny w krótkim czasie co najmniej się podwoiły. Do tego wspomniane spadki cen mieszkań to nic w porównaniu do przecen, z którymi mierzyć się musieli np. posiadacze akcji czy jednostek funduszy inwestycyjnych.

- Posiadacze kapitału mogą być w kropce. Z jednej strony recesja każe spodziewać się spadku cen mieszkań. Z drugiej jednak stopy procentowe są niskie, a więc trudno myśleć o zarabianiu na lokatach. Zmienność na giełdzie skutecznie odstrasza defensywnie nastawionych inwestorów, fundusze obligacji korporacyjnych notują odpływy, a rentowność obligacji skarbowych jest historycznie niska, za sprawą działań banku centralnego. Czy mimo tych okoliczności, nieruchomości na wynajem mogą być sposobem na lokowanie kapitału w czasie kryzysu?

Bez wątpienia tak. Ten rynek jest bardzo defensywny i w znacznie mniejszym stopniu dotykają go kryzysy, bo przecież ludzie muszą mieć gdzie mieszkać, a jak banki zakręcą kurki z kredytami czy byłoby trudniej o pracę, to właśnie rynek najmu zobaczy potężny dopływ nowych klientów.

- Najemcy mieszkań mają swoje problemy z utrzymaniem płynności. Nie stać ich na zakup mieszkania na kredyt, ale jeśli stracą pracę, mogą mieć też problemy z regulowaniem czynszu na wynajem. Wydaje się, że korekta stawek najmu może przyczynić się do korekty cen mieszkań.

- To prawda – osoby, które wynajmowały za drogie mieszkania, będą musiały znaleźć tańsze lokum – przeniosą się w ten sposób do niższego segmentu rynku najmu lub wynajmą pokój, a nie całe mieszkanie. Wiele zależy od tego jak długo rząd będzie trzymał na gospodarce przycisk pauzy. Korekta czynszów oczywiście jest możliwa, ale znowu nie w skali 30 czy 50 proc. Realnie może być to co najwyżej kilka czy kilkanaście procent. No chyba, że czeka nas scenariusz amerykański – spory wzrost zainteresowania najmem i wzrost stawek za wynajem. Okazało się, że większość najemców wyszła z prośbą obniżenia lub przesunięcia czynszu, chcąc skorzystać oportunistycznie z nadarzającej się okazji niż w wyniku faktycznych problemów. 

Nie obawiałbym się przy tym konkurencji ze strony właścicieli mieszkań wynajmowanych na krótki termin. Te co prawda bywają oferowane w atrakcyjnej cenie, ale znikną z rynku, gdy tylko będzie to możliwe. Poza tym od początku epidemii liczba ofert mieszkań przeznaczonych na wynajem zmalała o kilkanaście procent. Raczej nie wynika to ze wzrostu popytu ale tego, że część inwestorów w tych niepewnych czasach woli zrezygnować z wynajęcia lokalu niż narażać się na ryzyko zachorowania lub tego, że w przyszłości pojawią się problemy z płatnościami. Może się więc okazać, że spadek podaży będzie dla tego rynku ważniejszy niż spadek popytu.

- HRE Think Tank jest jednym z podmiotów, który utrzymuje, że w Polsce wciąż brakuje mieszkań. Czy nadal podtrzymuje Pan swoje zdanie? A może zamiast mieszkań coraz popularniejsze staną się domy jednorodzinne, które dają większą niezależność?

To byłaby już nie pierwsza fala wyjazdów z miast na obrzeża. W praktyce bardzo często kończy się ona powrotami, gdy marzenie o spokoju i większej niezależności zderza się z prozą codzienności – zajmowaniem się domem i ogrodem, długimi dojazdami, wożeniem dzieci na przeróżne zajęcia i spotkania czy tego, że nie mamy na terenie osiedla wszystkich punktów handlowych czy usługowych. Inną sprawą jest sektor nieruchomości wakacyjnych i rekreacyjnych, który bez wątpienia będzie rósł, wraz z tym jak rosnąć będzie zamożność społeczeństwa. Ważne, aby oddzielić tutaj rynek condohoteli, który jeszcze przed epidemią miał duże, kumulujące się problemy z utrzymaniem.

- Szczególną rolę – to także podkreślał HRE Think Tank w ubiegłorocznym opracowaniu – w stabilizacji rynku mieszkaniowego odgrywa obowiązek posiadania wkładu własnego przy zakupie mieszkania, bo zmniejsza udział zakupów spekulacyjnych. Z drugiej strony wynika z tego także, że ludzie nieposiadający oszczędności pozbawieni będą możliwości zakupu mieszkań, nawet jeśli ich cena spadnie i nie odegrają roli stabilizującej rynek w tym trudniejszym momencie.            

- Problem z wkładem własnym jest znacznie dalej idący – utrudnia on szczególnie ludziom młodym dostęp do rynku mieszkaniowego. W ich przypadku zasadne byłoby obniżenie wymagań odnośnie wkładu. Ma to szczególnie sens przy wprowadzeniu dodatkowego obostrzenia dotyczącego maksymalnej pożyczanej kwoty. Tego rodzaju regulacje działają w takich krajach jak Irlandia, Estonia, Łotwa czy Zjednoczone Emiraty Arabskie. I tak na przykład w Estonii czy na Łotwie działa rządowy program gwarancji, który pozwala kupującym pierwsze mieszkanie posiadać mniejszy wkład własny niż rynkowy standard. W Irlandii natomiast standardowe wskaźniki LtV są wyższe dla osób kupujących pierwsze mieszkanie (standardowo 90 proc. wobec 80 czy 70 proc. dla pozostałych). Podobnie jest w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Tam kupując pierwsze „M” z niższej półki cenowej można zadłużyć się na znacznie większą część ceny mieszkania niż na przykład kupując nieruchomość w celach inwestycyjnych. Innym rozwiązaniem mogłoby być utrzymanie wymagań odnośnie wkładu własnego przy jednoczesnym wprowadzeniu systemu zastępujących wkład gwarancji dla młodych. Z punktu widzenia budżetu byłby to system wielokrotnie tańszy niż działające przed laty „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych”, a byłby znacznie uczciwszy społecznie. My od dłuższego czasu interesujemy tym problem środowiska legislacyjne i wykonawcze. Mamy pierwsze sygnały o chęci wprowadzenia części proponowanych zmian. Dla nas, jako organizacji odpowiedzialnej społecznie, to jest duża sprawa i cieszymy się, że możemy być jednym z inicjatorów zmian. W proces przygotowania raportu, zaangażowany wspólnie z nami jest Bank Światowy, który statutowo, podobnie jak nasz HRE Think Thank, zajmuje się nierównościami społecznymi w obszarze nieruchomości.

- W najnowszej – tegorocznej publikacji – prognozuje Pan stabilizację cen mieszkań w Polsce w okresie najbliższych dwóch kwartałów, co miałoby być związane m.in. z cofnięciem podaży, nieakceptującej niższych cen. Co jednak czeka nas po tym okresie? 

- To zależy jak długo koronawirus będzie nam zaburzał normalny obrót gospodarczy. Jeśli krótko, to sytuacja za rok wróci całkowicie do normy. Jeśli jednak zamknięcie części gospodarki będzie trwało dłużej, to gospodarcze trudności mogą doprowadzić do przecen mieszkań. Fundamenty tego rynku są jednak znacznie mocniejsze niż przed 12 laty, a do tego wprowadzono różne bezpieczniki zapobiegające przecenom (np. Fundusz wsparcia kredytobiorców, wakacje kredytowe, 500+) – dlatego w perspektywie kilku lat i przy realizacji skrajnie negatywnego scenariusza, możliwa jest przecena mieszkań o co najwyżej kilka procent.

Więcej wiadomości kategorii Komentarze

Emisje