niedziela, 16 grudnia 2018

Newsroom

Spadek sprzedaży nowych mieszkań przekroczył 20 proc. r/r

Michał Sadrak, Obligacje.pl | 09 października 2018
15 notowanych na Catalyst deweloperów, którzy opublikowali dotychczas wyniki sprzedażowe, zakontraktowało 5447 mieszkań w III kwartale. To o 20,5 proc. mniej niż przed rokiem.

Miniony kwartał był drugim z rzędu, w którym producenci mieszkań musieli się mierzyć ze spadkiem popytu na nowe lokale. O ile jeszcze w I kwartale tego roku sprzedaż rosła w jednocyfrowym tempie, to w II i III kwartale spadała kolejno o 9,7 proc. oraz 20,5 proc. r/r. Utrzymujące się przez długi czas ponad 20-proc. wzrosty na dobre odeszły więc w zapomnienie.

Po dziewięciu miesiącach tego roku łączna sprzedaż nowych lokali przez 15 notowanych na Catalyst deweloperów wynosiła 17,6 tys. i była o 8,5 proc. niższa niż przed rokiem. Ze spadkiem popytu mierzyć się muszą tak duzi, jak i mniejsi producenci mieszkań.

Pozycję lidera utrzymał Murapol, który od początku roku zakontraktował 2691 lokali (spółka wlicza także umowy rezerwacyjne), czyli o 9 proc. więcej niż rok wcześniej. W samym III kwartale Murapol zwiększył kontraktację o 4 proc. r/r do 893 mieszkań. Tymczasem znajdujący się na drugiej pozycji Dom Development notuje w tym roku ponad 11-proc. spadek sprzedaży. Spółka zawarła 2596 umów, z czego 946 przypadało na sam III kwartał (spadek o 12,5 proc. r/r).

Wśród dużych deweloperów zdecydowanie największe spadki sprzedaży notuje Robyg. W III kwartale spółka zmniejszyła kontraktację o 50,4 proc. r/r do 500 lokali. Po dziewięciu miesiącach jej sprzedaż spada zaś o 25,4 proc. r/r do 2016 mieszkań. Ponad 20-proc. spadki kontraktacji notują w tym roku też Polnord i J.W. Construction.

Kiepskim nastrojom najlepiej opierają się natomiast stołeczna Victoria Dom i wrocławski Lokum Deweloper. Pierwsza ze spółek sprzedała w tym roku 707 mieszkań, druga zaś 784. Dla obu oznaczało to ponad 20-proc. poprawę względem analogicznego okresu ubiegłego roku.

Sprzedaż mieszkań przez deweloperów z Catalyst

Źródłem niższej sprzedaży mieszkań może być oczywiście podniesienie cen przez deweloperów w ślad za wyższymi cenami gruntów, wyższym kosztem robocizny czy wreszcie i wyższym kosztem materiałów. To najbardziej oczywista przyczyna, lecz prawdopodobnie tylko jedna z wielu. Coraz więcej deweloperów ma bowiem problem nie tyle z popytem, co z podażą, ponieważ w wielu przypadkach hossa z ubiegłych lat znacznie ograniczyła dostępne oferty. Ich uzupełnienie wymaga nie tylko poniesienia – wspomnianych wyżej – wyższych kosztów, ale też czasu. Tymczasem w przeddzień wyborów samorządowych procedury administracyjne wobec deweloperów wydłużają się w sposób szczególny.

Wprawdzie producentom mieszkań wciąż sprzyjają niskie stopy procentowe (wysoka dostępność kredytu i słaba oferta lokat), ale coraz częściej mówi się tez o wyczerpującym się popycie inwestycyjnym. Wszak większość właścicieli kapitału, którzy rozważali zakup mieszkania na wynajem, już to prawdopodobnie zrobiła. Dostępność kapitału kierowanego na ten rodzaj inwestycji może być więc już niższa. A na pewno niższa jest możliwa do osiągnięcia rentowność najmu, co także negatywnie wpływa na popyt.

Ostatecznie, obok liczby sprzedawanych lokali, dla deweloperów znaczenie ma też jednak ich cena oraz metraż. W uproszczeniu można jednak przyjąć, że niższa kontraktacja w perspektywie kolejnych czterech do ośmiu kwartałów prawdopodobnie odbije się na wynikach deweloperów. Z perspektywy właścicieli obligacji większym problem może być jednak mniejszy strumień bieżącej gotówki napływającej od klientów. Oznaczałoby to, że bieżące środki i otrzymywane zaliczki nie wystarczają na finansowanie budów, co z kolei wiązałoby się z koniecznością wzrostu zadłużenia na potrzeby dokończenia rozpoczętych projektów.

Docelowo, jeśli utrzyma się spadkowy trend sprzedaży nowych lokali, prawdopodobnie możemy się spodziewać ogólnego wzrostu zadłużenia deweloperów i pogorszenia ich sytuacji płynnościowej.

Więcej wiadomości kategorii Catalyst

Emisje