sobota, 24 października 2020

Newsroom

Raport: Dobra sprzedaż mieszkań w styczniu, lutym i… COVID-19

Navigator Dom Maklerski | 20 maja 2020
Spodziewamy się, że kontynuacja negatywnego wpływu COVID-19 na wolumen sprzedawanych mieszkań jest nieunikniona. Naszym zdaniem w II kw. 2020 r. powinniśmy spodziewać się bardzo słabego odczytu kontraktacji – uważają analitycy Domu Maklerskiego Navigator.

W I kw. 2020 r. analizowane przez nas podmioty sprzedały 4571 lokali wobec 4467 w analogicznym okresie ubiegłego roku (+2,3 proc. r/r). W styczniu i lutym 2020 r. na rynku cały czas utrzymywał się wzrost cen oraz wysoki popyt na lokale mieszkalne. Sytuacja zmieniła się diametralnie w marcu, w którym główną rolę odgrywał COVID-19.

Kontraktacja nowych lokali począwszy od marca spadła u niektórych nawet o ok. 70 proc. Wygasł zarówno popyt ze strony kupujących mieszkania na własne potrzeby (głównie z powodu niepewności o przyszłą sytuację ekonomiczną), jak i inwestorów, którzy przyjęli postawę obserwatorów liczących na spadek cen. Ponadto kupujący mieszkania w ostatnim czasie podejmowali działania prowadzące do rozwiązywania zawartych już umów rezerwacyjnych, a w pojedynczych przypadkach podejmowali próby odstąpienia od umowy deweloperskiej. U niektórych deweloperów widoczny jest cały czas problem z przystosowaniem się do prowadzenia sprzedaży online (np. brak wdrożenia podpisu elektronicznego). W ostatnim czasie deweloperzy deklarują, że będą wstrzymywać się z wprowadzaniem do realizacji nowych projektów, co będzie wiązać się z niższą ofertą.

Być może sytuacja z koronawirusem będzie determinowała zmianę modelu biznesowego części spółek na skierowanie swojej oferty do inwestorów instytucjonalnych. W ramach tego rodzaju współpracy deweloperzy sprzedawaliby całe projekty do funduszy inwestycyjnych, które przeznaczałyby kupione w ramach projektu lokale na wynajem do klienta detalicznego. Taki model biznesowy jest już w Polsce stosowany przez niewielką liczbę podmiotów. COVID-19 może determinować przyspieszenie rozwoju rynku PRS (Private Rental Sector).

Spodziewamy się, że kontynuacja negatywnego wpływu COVID-19 na wolumen sprzedawanych mieszkań jest nieunikniona. Naszym zdaniem w II kw. 2020 r. powinniśmy spodziewać się bardzo słabego odczytu kontraktacji. Sprzedaż w kolejnych okresach będzie zależeć od tego, jak szybko gospodarka zdoła uporać się z koronawirusem i jak szybko zarówno strona popytowa, jak i podażowa odnajdzie się w nowej rzeczywistości.

Nie spodziewamy się w najbliższym czasie znaczącego spadku cen lokali wśród dużych podmiotów. Bierzemy jednak pod uwagę sytuację, w której mniejsze spółki chcąc ratować płynność będą zmuszone do zrewidowania swojego cennika. Istotnym aspektem w tym kontekście będzie kształtowanie się kosztów generalnego wykonawstwa, które jest na dziś dużym znakiem zapytania. Z jednej strony spodziewany wzrost bezrobocia powinien zwiększyć podaż pracowników w sektorze, z drugiej jednak strony istotna część pracowników zza wschodniej granicy może szybko nie powrócić do Polski.

Największym stymulantem popytu na rynku mieszkaniowym w ostatnich latach było niskie bezrobocie oraz regularny wzrost płac. Według większości analiz w 2020 r. czeka nas recesja po której odbicie nadejdzie w roku 2021 i dopiero na początku 2022 r. powinniśmy wrócić do poziomu PKB sprzed kryzysu. W związku z tym spodziewać się należy wzrostu bezrobocia oraz co najmniej zatrzymania wzrostu płac w okresie kolejnych kilku kwartałów, co z pewnością negatywnie odbije się na popycie na nowe mieszkania w okresie najbliższych dwóch lat. Do pewnego stopnia rynek wspierać będą obniżone stopy procentowe, które w teorii powinny stymulować akcję kredytową, a docelowo popyt, jednak tu dużo będzie zależeć także od podejścia banków kredytujących zarówno nabywców (kredyty hipoteczne), jak i deweloperów (kredyty budowlane). W ostatnich tygodniach widać już było, że banki znacząco zaostrzyły kryteria ich udzielania. Obniżone stopy prawdopodobnie wpłyną więc jako stymulator popytu w bardzo ograniczonym stopniu.

Analizując branże deweloperską musimy jednak cały czas pamiętać, że pomimo boomu na rynku z jakim mieliśmy do czynienia w ostatnich latach, w Polsce cały czas występuje strukturalny niedobór mieszkań i kryzys tego nie zmieni. W związku z tym w perspektywie wieloletniej popyt na usługi deweloperów powinien wcześniej czy później powrócić do poziomu sprzed czasów COVID-19.

W pierwszym kwartale bieżącego roku ujęci w raporcie deweloperzy przekazali jedynie 3690 mieszkań w porównaniu z 4553 lokalami w I kw. 2019 r. (-19 proc. r/r). Sektor deweloperski komunikuje, że w wyniku wybuchu pandemii COVID-19 podpisywanie aktów notarialnych zostało bardzo mocno ograniczone. Klucze od lokali są cały czas fizycznie przekazywane nabywcom, jednak urzędowe przeniesienie własności stało się w ostatnich miesiącach mocno problematyczne.

Na skutek COVID-19 w marcu bieżącego roku fundusze inwestycyjne doświadczyły ogromnej liczby umorzeń. W samym marcu spadek aktywów funduszy aktywnych na rynku obligacji korporacyjnych sięgnął 13,2 mld zł, co oznacza blisko 25-proc. spadek m/m. Uważamy, że na dziś rynek długu dla przedsiębiorstw, w tym reprezentujących sektor deweloperski, bardzo mocno się skurczył, stając się jeszcze trudniejszy dla emitentów. W kwietniu bieżącego roku spadek aktywów funduszy wyniósł kolejne 1,8 mld zł (4,4 proc. m/m).

Odpływy w funduszach sprawiają, że deweloperom będzie znacznie trudniej zrefinansować zapadające zadłużenie, nie wspominając już o otrzymaniu dodatkowych środków na rozwój działalności. Deweloperzy będą musieli zatem opierać się głównie na przepływach z podstawowej działalności operacyjnej. Spodziewamy się, że wiele podmiotów będzie starać się o otrzymanie finansowania w ramach publicznych programów pomocowych. Jesteśmy zdania, że w najbliższym czasie deweloperzy wstrzymają się ze znaczącym rozbudowywaniem swojego banku ziemi, co sprawia, że zapotrzebowanie na nowy kapitał również spadnie po stronie samych emitentów.

W okresie styczeń-kwiecień 2020 r. wśród analizowanych przez nas deweloperów jedynie trzech pozyskało środki w drodze emisji obligacji korporacyjnych. W pierwszym kwartale ujęte w naszym zestawieniu podmioty uplasowały sześć serii obligacji o łącznej wartości nominalnej 170 mln zł. W analogicznym okresie ubiegłego roku mieliśmy do czynienia z czterema emisjami na łączną kwotę 217,7 mln zł. W pierwszych czterech miesiącach 2020 r. analizowani deweloperzy wykupili obligacje o łącznej wartości 287,9 mln zł, z czego 98,7 mln zł zobowiązań zostało spłaconych przed terminem ich zapadalności. Oznacza to, że w okresie styczeń-kwiecień bieżącego roku outstanding obligacji deweloperów zmalał o 117,9 mln zł.

W najbliższych miesiącach kluczowym składnikiem majątku deweloperów będzie naszym zdaniem gotówka. Brak zakupów nowych działek, odstąpienie od wypłaty dywidendy oraz ostrożniejsze podejście do wprowadzania nowych projektów przyczyni się do wzmocnienia bilansów analizowanych spółek.

Załączony raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom, Atal, Develia, Dom Development, i2 Development, Inpro, JHM Development, JW Construction, Lokum Deweloper, Marvipol, Polnord, Robyg, Ronson Development, Vantage Development i Victoria Dom.

Dodatkowo, raport zawiera komentarz prawny Kancelarii Kochański i Partnerzy dotyczący możliwości odstąpienia od zawartych umów deweloperskich przez klientów.

Więcej wiadomości kategorii Komentarze

  • Podsumowanie tygodnia: Całkiem pod prąd

    23 października 2020
    Zapowiedź przemiany PGE z największego truciciela w zieloną spółkę wpisuje się w globalny trend odchodzenia od paliw kopalnych na rzecz energetyki odnawialnej, który wymaga jednak gigantycznych nakładów już rekordowo zadłużonego świata.
    czytaj więcej
  • Podsumowanie tygodnia: Zmiana warty

    16 października 2020
    Wrześniowe wyniki sprzedaży obligacji oszczędnościowych wskazują na powrót ich popularności do rozmiarów sprzed pandemii. Różni się nieco struktura sprzedaży, ale 2,2 mld zł i wzrost o 77 proc. narastająco – robią wrażenie.
    czytaj więcej
  • Raport miesięczny DM NWAI (wrzesień 2020)

    15 października 2020
    Całkowite obroty na Catalyst wyniosły we wrześniu 180,94 mln zł, aż 59,2 mln zł mniej od 12-miesięcznej średniej. Jednocześnie były one niższe o 10,5 proc. niż w sierpniu oraz o 34,3 proc. niższe r/r.
    czytaj więcej
  • Prognozy Saxo Banku na IV kwartał

    14 października 2020
    Bańka na rynku obligacji skarbowych to ryzyko w kontekście wyborów w USA i rosnącej inflacji.
    czytaj więcej

Emisje