Spółki ujęte w naszym zestawieniu rozpoczęły rok z dosyć umiarkowaną sprzedażą, która wyniosła 4168 lokali, a więc o 20,2 proc. mniej kw./kw. i o 28,6 proc. mniej r/r. Na pierwszy rzut oka wyniki są wyraźnie słabsze, lecz należy pamiętać, że ubiegły rok był dla deweloperów rekordowy – stąd baza jest wysoka. Historycznie, wyniki nie są jednak przesadnie słabe.
Oczywiście nie oznacza to, że nie zobaczymy spadków sprzedaży w kolejnych okresach. Pierwszy kwartał to coraz wyższe stopy procentowe, a tym samym gorsze warunki dla klientów kredytowych, lecz sądzimy, że wzrost stóp dopiero zaczął wpływać na sprzedaż deweloperów. Uważamy, że dopiero w kolejnych kwartałach zobaczymy pełną materializację skutków podwyżek stóp procentowych w danych sprzedażowych.
Równie silnym i negatywnym czynnikiem dla sprzedaży deweloperskiej w I kw. 2022 r. w dalszym ciągu był niski poziom oferty, która zaczęła delikatnie podnosić się, lecz w dalszym ciągu jest ok. 20 proc. niższa niż jeszcze w 2020 roku. Problem jest niezmiernie trudny dla deweloperów w dużych miastach i wynika z niedostatecznej podaży gruntów w tych aglomeracjach. Nic nie wskazuje na to by w kwestii deficytu gruntów sytuacja uległa znacznej poprawie. Istotnie pogarszające się otoczenie będzie skutkowało dalszym spadkiem wolumenów sprzedaży w kolejnych kwartałach. Jak będzie prezentowała się wtedy oferta? Odpowiedź na to pytanie poznamy w kolejnych miesiącach.
Sugeruje ją nieco sytuacja finansowa ujętych w naszym zestawieniu deweloperów. Należy pamiętać, że spółki przeważnie są w dobrej sytuacji finansowej. Dzięki kilku latom hossy zdołały zbudować istotne poziomy equity mimo hojnych wypłat dywidend. Skumulowany wskaźnik długu netto do kapitału własnego jest na poziomie ok. 20,5 proc. vs ok. 40,0 proc. w latach 2018-2019, a wysoka sprzedaż zrealizowana w ubiegłym roku jeszcze w obecnym będzie źródłem środków od klientów tytułem wpłat na lokale. Ponadto, dzięki wysokiej kontraktacji lokali, których przekazanie planowane jest w obecnym roku, wyniki finansowe w 2022 roku powinny być mocne. Inną sprawą jest potencjał wynikowy na kolejne lata i tu spodziewamy się postępujących spadków.
Niemniej jednak, dobra sytuacja finansowa oraz struktura zapadalności zobowiązań pozostawia swobodę manewru jeszcze przez kilka kwartałów. Deweloperom w obecnym roku pozostaje do wykupu 629,6 mln zł tytułem obligacji, co nie jest wymagającą kwotą. Dopiero od drugiej połowy 2023 r. deweloperzy będą musieli mierzyć się z istotniejszymi kwotami do wykupu.
Karty w rękach deweloperów wydają się więc silne i dzięki temu mają zdolność zarządzania podażą, co już widzieliśmy w zeszłym roku i przejawiało się znacznym podnoszeniem cen, w celu obrony marż, ale kosztem sprzedanego wolumenu. W obecnym roku spodziewamy się istotnie mniejszej liczby rozpoczynanych projektów, co już obserwujemy w danych i wynika z niestabilności na rynku materiałów oraz antycypuje spadek popytu. Deweloperzy nie mają po prostu presji na bicie rekordów sprzedanego wolumenu. Należy pamiętać, że mniejsza liczba rozpoczynanych projektów zmniejszy presję na cash flow’y, co w czasie wielkiej słabości funduszy inwestycyjnych inwestujących w obligacje korporacyjne (grupa porównywana przez nas od szczytu w sierpniu 2021 r. zanotowała w marcu spadek aktywów o 26,7 proc., a sama wartość aktywów była niższa niż w czasach pierwszego lockdown’u), pomoże deweloperom w dostosowaniu przepływów do struktury zapadalności zobowiązań. Rynek pierwotny w przypadku obligacji korporacyjnych jest dla emitentów na ten moment de facto zamknięty i prawdopodobnie nie należy liczyć na odbicie w bieżącym roku.
Czy zatem w obecnym roku w końcu spadną ceny? Naszym zdaniem nie w dużych miastach, choć nie spodziewamy się takiej dynamiki wzrostu cen, jaka miała miejsce w ubiegłym roku. Prócz problemów natury podażowej, dynamicznie rosną koszty materiałów, a ich ceny w ostatnich miesiącach zostały dodatkowo podbite konsekwencjami agresji Rosji na Ukrainę. Inflacja jest najwyższa od ponad 20 lat, co będzie wzmagało także presję na koszty robocizny. Odpływ pracowników z Ukrainy, na skutek wybuchu wojny okazał się problemem z kategorii zarządzalnych. Wszystko to wpływa na wzrost kosztu wyprodukowania lokalu, który deweloperzy dotychczas z sukcesem przerzucali na klientów. Ponadto, spodziewana mniejsza liczba nowych projektów wpłynie negatywnie na podaż.
Klienci kredytowi byli dotychczas dominującą grupą klientów, lecz także istotną rolę odgrywali klienci gotówkowi. Według słów analizowanych przez nas deweloperów 35-45 proc. lokali było w ostatnich latach kupowane za gotówkę (dane w zależności od dewelopera), przy czym nie były to tylko i wyłącznie zakupy inwestycyjne. Pewnym pytaniem jest w jak będzie zachowywał się popyt gotówkowy w kolejnych kwartałach, w warunkach niewidzianej od 20 lat inflacji, ale i bardzo słabych alternatywach inwestycyjnych w Polsce. O ile przewidywany jest znaczny spadek sprzedaży kredytów hipotecznych, nawet przekraczający 50 proc., o tyle nie sądzimy, że popyt ze strony klientów posiłkujących się kredytem „wyschnie” całkowicie.
Od ubiegłego roku możemy też mówić o nowym w Polsce źródle popytu na mieszkania. Są nimi fundusze typu PRS, które w zeszłym roku zaczęły być coraz bardziej aktywne w Polsce. W gronie tym zdecydowanie dominują podmioty zagraniczne, z bardzo dobrym dostępem do taniego kapitału, dysponując dzięki temu istotną przewagą w zakresie możliwości nabywczych, a Polska jest dla tych podmiotów atrakcyjnym rynkiem, umożliwiającym generowanie wyższych Yield’ów niż w krajach rozwiniętych. Sztandarowym przykładem jest w tym wypadku niedawna transakcja przejęcia Grupy Robyg, którą opisywaliśmy w poprzedniej edycji raportu. Deweloper był dotychczas sceptyczny jeśli chodzi o inwestycje w segment najmu instytucjonalnego. Wraz ze zmianą właściciela zmieniła się także strategia skutkująca tym, że nieco ponad połowa banku ziemi dewelopera będzie przeznaczona do segmentu PRS. Ile jest tych mieszkań? W 2021 roku deweloper znalazł nabywców na ok. 1,8 tys. lokali w samej Warszawie, w której w całym 2021 roku rozpoczęto budowę ok. 18 tys. lokali. Oznacza to, że przy założeniu, że połowa banku ziemi spółki trafi do segmentu PRS, można domniemywać ubytek rzędu ok. 5 proc. podaży tylko w przypadku jednej spółki. Sądzimy, że w kolejnych okresach, przy wyraźnie pogorszonym otoczeniu, będziemy obserwować wzrost znaczenia segmentu PRS na rynku w Polsce.
Podsumowując, gdy uwzględnimy wszystkie czynniki, nie wydaje się by sytuacja deweloperów mieszkaniowych działających w dużych ośrodkach miejskich była tak dewastująca, jak obecne tempo wzrostu stóp procentowych. W naszej opinii sytuacja deweloperów w krótkim okresie pozostaje dobra. Czy będzie taka w dłuższym? To zależy od tego, jak długo będzie utrzymywała się słaba koniunktura w segmencie mieszkaniowym.
Raport zawiera najważniejsze informacje na temat wybranych deweloperów z rynku Catalyst, tj.: Archicom, Atal, Develia, Dom Development, Echo Investment, i2 Development, Inpro, JHM Development, Lokum Deweloper, Marvipol, Robyg, Ronson Development, Victoria Dom.
INFORMACJE O PRZETWARZANIU TWOICH DANYCH OSOBOWYCH
Administratorem Twoich danych osobowych przekazywanych podczas rejestracji w serwisie Obligacje.pl, jest: Obligacje.pl sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Złota 59, 00-120 Warszawa, KRS nr 0000394325.
Możesz skontaktować się z nami za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub telefonicznie (022 110-03-67). Kontakt telefoniczny dostępny jest od poniedziałku do piątku, w godzinach od 10:00 do 16:00.
Cele i podstawa przetwarzania Twoich danych osobowych
Twoje dane osobowe gromadzimy jednorazowo, wyłącznie gdy zakładasz konto i/lub dokonujesz zakupu Usług Płatnych w serwisie Obligacje.pl.
Twoje podstawowe dane osobowe
Gdy zakładasz konto w serwisie Obligacje.pl, gromadzimy jedynie te dane osobowe, które są niezbędne dla prawidłowego świadczenia przez nas usług i wykonania umowy, czyli:
Twoje dane, o których mowa powyżej, przetwarzamy wyłącznie po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o wskazanych przez Ciebie emitentach oraz obligacjach
Jeżeli na swoim koncie wskażesz listę emitentów oraz obligacji, które chcesz obserwować będziemy na Twój adres e-mail przesyłać powiadomienia wraz z aktywnym linkiem dotyczące zmiany notowań wskazanych obligacji, ważnych dat z nimi związanych oraz nowych informacji w serwisie Obligacje.pl o wskazanym emitencie. Te dane przetwarzamy po to, abyśmy mogli wywiązać się z zawartej z Tobą umowy o świadczenie usług, gdy korzystasz z serwisu Obligacje.pl i decydujesz się na korzystanie z takich usług.
Jeśli będziesz chciał zrezygnować z otrzymywania powiadomień, w każdej chwili możesz anulować subskrypcję, wycofując odpowiednie zgody w panelu konfiguracyjnym Twojego konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie.
Dane osobowe przetwarzane w celu dostarczania Ci informacji o aktualnych ofertach
Jeśli wyraziłeś na to zgodę, zaznaczając odpowiednie pole w formularzu rejestracyjnym lub panelu konfiguracyjnym Twojego konta, od czasu do czasu będziemy na Twój adres e-mail przesyłać informacje o aktualnych publicznych emisjach papierów wartościowych, a także informacje o nowościach w serwisie Obligacje.pl.
Także i taką zgodę możesz cofnąć w każdym czasie, korzystając z odpowiedniej opcji w panelu konfiguracji konta. Jeśli wolisz, swoje żądanie możesz przesłać nam pocztą elektroniczną lub też zgłosić je telefonicznie. Wycofanie zgody nie wpływa na zgodność z prawem przetwarzania, którego dokonaliśmy na podstawie Twojej zgody przed jej wycofaniem.
Wyrażenie przez Ciebie zgody na przetwarzanie danych osobowych w tym zakresie jest dobrowolne i nie stanowi warunku założenia konta w serwisie.
Jak długo przechowujemy Twoje dane osobowe?
Twoje dane przetwarzamy tylko tak długo, jak to niezbędne – co oznacza, że usuniemy je, gdy zlikwidujesz swoje konto w serwisie Obligacje.pl bądź w inny sposób rozwiążesz z nami umowę o dostęp do serwisu.
Kto ma dostęp do Twoich danych osobowych?
Do Twoich danych osobowych mamy dostęp wyłącznie my, w tym nasi upoważnieni pracownicy.
Dane te mogą być ponadto przetwarzanie przez naszych współpracowników, którzy świadczą usługi na naszą rzecz, w szczególności w zakresie obsługi księgowej, obsługi IT lub hostingu.
Jeżeli korzystasz z płatności elektronicznych lub kartą płatniczą, możemy udostępniać Twoje dane w zakresie niezbędnym do dokonania płatności firmom obsługującym płatności w serwisie.
Jeżeli wyraziłeś na to zgodę i korzystasz z konta bezpłatnego, niektóre Twoje dane możemy udostępniać naszym partnerom, którymi są współpracujące z nami domy i biura maklerskie, a także krajowe podmioty przeprowadzające prywatne emisje obligacji.
Twoje prawa
W związku z przetwarzaniem Twoich danych osobowych przez serwis Obligacje.pl przysługują Ci różnorodne prawa, o których chcielibyśmy poinformować poniżej.
Wszelkie żądania związane z Twoimi prawami możesz zgłosić nam za pośrednictwem poczty elektronicznej (bok@obligacje.pl) lub poczty tradycyjnej (na adres wskazany powyżej).
Chcemy prawidłowo zabezpieczyć Twoje dane, dlatego też przed wykonaniem Twoich poleceń zastrzegamy sobie możliwość zadania Ci dodatkowych pytań, aby potwierdzić Twoją tożsamość.
Masz prawo dostępu do Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo dostępu do treści Twoich danych osobowych, a także prawo do uzyskania potwierdzenia, czy dane te są przetwarzane.
Ponadto w każdej chwili możesz zwrócić się do nas o następujące informacje:
Przysługuje Ci również prawo uzyskania kopii Twoich danych osobowych. Pierwszą taką kopię wydamy Ci bezpłatnie.
Masz prawo żądania sprostowania Twoich danych osobowych
Dbamy o to, by Twoje dane były poprawne i kompletne. Jeśli mimo tego stwierdzisz, że tak nie jest – powiedz nam o tym. W każdym momencie przysługuje Ci prawo sprostowania lub uzupełnienia danych.
Masz prawo żądania ograniczenia przetwarzania Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by przetwarzanie Twoich danych osobowych zostało przez nas ograniczone wyłącznie do ich posiadania:
Masz prawo żądania usunięcia Twoich danych osobowych
W pewnych przypadkach możesz żądać, by zgromadzone przez nas Twoje dane osobowe zostały usunięte. Prawo to przysługuje Ci, gdy:
Masz prawo wnieść sprzeciw wobec przetwarzania Twoich danych osobowych
Przysługuje Ci prawo wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania Twoich danych osobowych. Sprzeciw ten będzie uzasadniony, jeśli jego podstawą będą przyczyny związane z Twoją szczególną sytuacją.
Możesz również wnieść sprzeciw, jeśli Twoje dane osobowe wykorzystywane były przez nas dla celów marketingu bezpośredniego.
Masz prawo przenosić Twoje dane osobowe
Masz prawo żądać, by Twoje dane osobowe podane przy rejestracji w serwisie zostały Ci przez nas wydane w ustrukturyzowanym, nadającym się do odczytu maszynowego i powszechnie używanym formacie.
Możesz przesłać te dane innemu administratorowi bez jakichkolwiek przeszkód z naszej strony.
Możesz również zwrócić się do nas o przekazanie Twoich danych wprost innemu administratorowi – wykonamy to, o ile tylko będzie to technicznie możliwe.
Prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego
Dokładamy najwyższych starań, by zapewnić najpełniejszą ochronę Twoich danych osobowych zgodnie z przepisami obowiązującego prawa.
Jeśli mimo to uznasz, że przetwarzamy Twoje dane osobowe niezgodnie z prawem, przysługuje Ci prawo wniesienia skargi do organu nadzorczego.
W przypadku Polski organem nadzorczym jest Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych.
Możesz jednak wnieść skargę również do organu nadzorczego państwa członkowskiego Unii Europejskiej, które jest miejscem Twego zwykłego pobytu, miejscem pracy lub miejscem popełnienia domniemanego naruszenia prawa.
Nie profilujemy
Twoje dane osobowe przetwarzamy w sposób zautomatyzowany. Nie stosujemy jednak profilowania.
Kontakt z nami
Jeśli jakiekolwiek informacje przedstawione powyżej wydają Ci się niejasne, chętnie udzielimy dodatkowych wyjaśnień. Wszelkie pytania związane z polityką prywatności prosimy kierować pocztą elektroniczną (bok@obligacje.pl) lub pocztą tradycyjną (na adres wskazany powyżej).
Zaloguj się